Art. 1117 c.c. Parti comuni dell’edificio

Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262

1. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Testo in vigore dal 18 giugno 2013

Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1117 c.c. apre il capo II del titolo VII del libro terzo, dedicato al condominio negli edifici, e individua le parti dell’edificio che appartengono in comune ai proprietari delle singole unità immobiliari. Nel condominio la proprietà esclusiva delle singole unità convive con la comproprietà necessaria dei beni che ne consentono l’esistenza e il godimento, legati alle singole proprietà da un vincolo di accessorietà.

Il testo vigente è frutto della legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha aggiornato l’elenco menzionando pilastri e travi portanti, aree di parcheggio, sottotetti destinati all’uso comune e impianti di accesso ai flussi informativi. La stessa legge ha introdotto l’art. 1117-bis c.c., che estende la disciplina, in quanto compatibile, al cosiddetto supercondominio.

Contenuto della disposizione

La norma attribuisce la comproprietà delle parti comuni ai proprietari delle unità immobiliari, inclusi i titolari di diritti di godimento periodico (multiproprietà), salvo che dal titolo risulti il contrario. L’elenco, che ha carattere esemplificativo e non tassativo, si articola in tre gruppi:

parti necessarie all’uso comune (n. 1): suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, portoni, anditi, cortili e facciate;
aree e locali per servizi comuni (n. 2): parcheggi, portineria e alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi e sottotetti destinati all’uso comune;
opere e impianti destinati all’uso comune (n. 3): ascensori, impianti idrici, fognari, del gas, elettrici, di riscaldamento e di ricezione, fino al punto di diramazione ai locali individuali o, per gli impianti unitari, fino al punto di utenza.

Il condominio sorge automaticamente quando l’originario unico proprietario aliena la prima unità suscettibile di autonoma utilizzazione. Da quel momento ogni trasferimento comprende, anche senza menzione, la quota delle parti comuni, secondo la regola per cui l’accessorio segue il principale. Il titolo contrario può sottrarre un bene alla comunione solo se chiaro e inequivoco e contenuto nell’atto costitutivo del condominio.

Profili applicativi

Il contenzioso più frequente riguarda la qualificazione come comuni o esclusivi di cortili, sottotetti, lastrici, locali tecnici e alloggi del portiere. Chi agisce a tutela della parte comune deve dimostrare solo la propria proprietà nell’edificio e l’attitudine funzionale del bene al servizio collettivo; chi rivendica la proprietà esclusiva deve produrre l’atto costitutivo del condominio che la preveda, oppure provare l’usucapione.

Non sono decisivi i dati catastali, di valore solo indiziario, le tabelle millesimali o il regolamento, salvo che sia contrattuale. Errore ricorrente è fondare la pretesa sul proprio atto di acquisto: gli atti successivi alla costituzione del condominio non possono disporre di beni già comuni. La presunzione non opera, invece, quando il bene sia strutturalmente destinato fin dall’origine al servizio esclusivo di alcune unità.

Orientamenti giurisprudenziali

Cassazione civile, sez. II, ord. 29 novembre 2024, n. 30713: l’art. 1117 c.c. non pone una semplice presunzione superabile con qualsiasi prova contraria, ma un criterio di attribuzione della proprietà, vincibile solo con un titolo che dimostri la proprietà esclusiva o con la prova che il bene sia materialmente asservito al servizio esclusivo di alcune unità.
Cassazione civile, sez. II, ord. 14 giugno 2024, n. 16619: la presunzione opera dal primo frazionamento dell’edificio e può essere superata solo dal titolo che ha dato origine al condominio; il condomino che pretende la proprietà esclusiva non può avvalersi del proprio atto di acquisto né di un successivo atto di divisione, e il regolamento non costituisce titolo di proprietà se non nei casi in cui abbia natura contrattuale.
Cassazione civile, sez. II, 20 marzo 2025, n. 7487: la natura del sottotetto si determina anzitutto in base al titolo e, nel suo silenzio, in base alle caratteristiche strutturali e funzionali; è comune quando sia destinato, anche solo potenzialmente, all’uso o a un servizio di interesse condominiale, come nel caso in cui consenta l’accesso alle terrazze comuni.
Cassazione civile, sez. II, ord. 21 maggio 2020, n. 9383: il sottotetto è pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano quando svolge in via esclusiva la funzione di camera d’aria isolante e non ha dimensioni tali da consentirne l’uso come vano autonomo; una botola sul vano scala o un cavo dell’antenna non bastano a dimostrarne la destinazione comune.
Cassazione civile, Sezioni Unite, 17 dicembre 2020, n. 28972: la pattuizione che attribuisce un diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile comune è preclusa dal principio di tipicità dei diritti reali, poiché svuota il diritto degli altri condomini all’uso paritario; il giudice deve allora verificare se le parti abbiano inteso trasferire la proprietà, costituire un diritto d’uso ex art. 1021 c.c. o concedere un uso esclusivo di natura obbligatoria.
Cassazione civile, sez. III, ord. 14 giugno 2021, n. 16741: per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza di uso esclusivo rispondono in solido verso il terzo il titolare dell’uso, quale custode, e il condominio per l’omessa manutenzione delle parti comuni; il criterio dell’art. 1126 c.c. (un terzo e due terzi) regola soltanto i rapporti interni tra i coobbligati.

Rapporti con altre norme

L’art. 1118 c.c. commisura il diritto di ciascun condomino al valore della sua unità e vieta di rinunciarvi per sottrarsi alle spese; l’art. 1119 c.c. limita la divisione delle parti comuni; l’art. 1102 c.c. ne regola l’uso paritario, mentre gli artt. 1117-ter, 1120 e 1122 c.c. disciplinano modifiche di destinazione e innovazioni. Gli artt. 1123-1126 c.c. ripartiscono le spese, con criteri specifici per scale, ascensori e lastrici di uso esclusivo. La custodia delle parti comuni espone il condominio alla responsabilità ex art. 2051 c.c., e l’amministratore deve compiere gli atti conservativi ai sensi dell’art. 1130 c.c.