Art. 1120 c.c. Innovazioni

Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262

1. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

2. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

3. L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

4. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

5. ₍₈₇₎₍₂₈₃₎

Testo in vigore dal 18 giugno 2019

Note di aggiornamento

Aggiornamento (87)

La L. 5 agosto 1978, n. 457, come modificata dalla L. 17 febbraio 1992, n. 179 ha disposto (con l’art. 30, comma 2) che “In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quinto comma, del codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio”.

Aggiornamento (283)

Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32, convertito con modificazioni dalla L. 14 giugno 2019, n. 55, ha disposto (con l’art. 10, comma 9) che “In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1120 c.c., collocato nella disciplina del condominio negli edifici, regola le innovazioni, cioè le opere che trasformano le parti comuni dell’edificio. La norma bilancia due esigenze: consentire alla maggioranza di migliorare e ammodernare i beni comuni, senza che il dissenso di pochi paralizzi l’edificio, e tutelare ciascun condomino da interventi che compromettano la stabilità, l’estetica o la propria possibilità di usare le parti comuni.

Il testo vigente è stato riscritto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha introdotto le innovazioni cosiddette agevolate del secondo comma, approvabili con maggioranza ridotta, e il potere di iniziativa del singolo condomino previsto dal terzo comma. In deroga alla norma, l’art. 10, comma 9, del d.l. 18 aprile 2019, n. 32, convertito dalla legge 14 giugno 2019, n. 55, ha previsto quorum specifici per gli interventi di recupero relativi a un unico immobile composto da più unità; l’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, come modificato dal d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, detta regole proprie per le opere di eliminazione delle barriere architettoniche.

Contenuto della disposizione

La norma individua tre livelli di disciplina:

innovazioni ordinarie (primo comma): sono quelle dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni; richiedono la maggioranza dell’art. 1136, quinto comma, c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio;
innovazioni agevolate (secondo comma): interventi per la sicurezza e la salubrità, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, il contenimento dei consumi energetici, la realizzazione di parcheggi, la produzione di energia da fonti rinnovabili, gli impianti centralizzati di ricezione e trasmissione dati; bastano la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.), nel rispetto della normativa di settore;
innovazioni vietate (quarto comma): non possono essere deliberate, neppure a maggioranza qualificata, le innovazioni che pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Per le innovazioni agevolate il terzo comma impone all’amministratore di convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino, purché la richiesta indichi il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. La delibera che approva un’innovazione vietata è nulla, perché incide sui diritti individuali dei condomini; quella adottata senza la maggioranza prescritta è invece annullabile e va impugnata nei termini dell’art. 1137 c.c.

Profili applicativi

La prima questione è qualificare l’intervento. Non ogni modifica della cosa comune è un’innovazione: lo è solo l’opera che ne altera la consistenza materiale o la destinazione originaria. Gli interventi di manutenzione, anche straordinaria, o di sostituzione che conservano la funzione del bene seguono il diverso regime delle maggioranze previste per la manutenzione. Le opere eseguite dal singolo condomino a proprie spese per un uso più intenso del bene comune ricadono invece nell’art. 1102 c.c., ma devono comunque rispettare i divieti del quarto comma.

Nel valutare i limiti, la giurisprudenza ha chiarito che l’inservibilità non coincide con il semplice disagio, inevitabile in ogni innovazione, ma consiste nella concreta inutilizzabilità del bene secondo la sua naturale funzione o in una sensibile menomazione della sua utilità; il decoro architettonico rileva quando l’alterazione estetica comporti un deprezzamento economicamente apprezzabile dell’intero fabbricato. Per le opere contro le barriere architettoniche resta fermo, dopo la novella del 2020, soltanto il limite della stabilità e della sicurezza. Il condomino che impugna la delibera ha l’onere di provare il pregiudizio lamentato, spesso mediante consulenza tecnica.

Orientamenti giurisprudenziali

Cassazione civile, sez. II, ord. 22 aprile 2025, n. 10473: costituisce innovazione soltanto la modificazione che alteri l’entità materiale del bene o ne trasformi la destinazione; se l’opera mira a un uso più intenso e proficuo della cosa si applica l’art. 1102 c.c.; il rifacimento delle rampe delle scale, volto solo a renderne più comodo l’uso, non è innovazione.
Cassazione civile, sez. II, 10 gennaio 2024, n. 917: le innovazioni si distinguono dalle modificazioni sia sul piano oggettivo, per l’incidenza sull’essenza della cosa, sia su quello soggettivo, perché esprimono l’interesse collettivo deliberato dall’assemblea; il divieto di innovazioni pregiudizievoli si applica anche agli interventi del singolo ai sensi dell’art. 1102 c.c., come la trasformazione di parte del tetto in terrazza.
Cassazione civile, sez. II, ord. 11 maggio 2026, n. 13615: la locazione stagionale di una piccola porzione del marciapiede condominiale per tavoli di un bar, con salvezza del passaggio, non altera la consistenza del bene e non integra innovazione; l’uso indiretto mediante locazione può essere deliberato a maggioranza quando l’uso diretto paritario non sia possibile.
Cassazione civile, sez. II, 25 ottobre 2012, n. 18334: l’inservibilità della cosa comune non coincide con il semplice disagio, ma con la sua concreta inutilizzabilità secondo la naturale fruibilità; la lesione del decoro rileva se determina un deprezzamento economicamente valutabile del fabbricato, e la maggioranza agevolata per l’ascensore non richiede la presenza di disabili nell’edificio.
Cassazione civile, sez. II, 29 novembre 2016, n. 24235: sotto la disciplina anteriore alla novella del 2020, anche l’ascensore approvato per eliminare le barriere architettoniche soggiaceva al divieto di rendere le parti comuni inservibili a un condomino; la menomazione va valutata in base alla natura e alla destinazione dei beni, non all’uso concreto che il condomino ne abbia fatto.
Cassazione civile, sez. II, ord. 18 luglio 2026, n. 23484: dopo il d.l. n. 76 del 2020 le opere dirette a eliminare le barriere architettoniche non sono mai voluttuarie e incontrano il solo limite della stabilità e sicurezza del fabbricato, non anche quelli del decoro e dell’inservibilità; si approvano con la maggioranza del secondo comma dell’art. 1120 c.c., e la normativa sopravvenuta si applica anche nei giudizi pendenti.
Cassazione civile, sez. II, ord. 27 maggio 2026, n. 16428: nella valutazione della delibera che autorizza un ascensore per un condomino disabile il giudice deve bilanciare il diritto fondamentale all’accessibilità, di rango preminente, con i diritti dei singoli condomini, verificando anche con consulenza tecnica l’indispensabilità della collocazione prescelta.

Rapporti con altre norme

L’art. 1120 c.c. si coordina con l’art. 1102 c.c., che disciplina le modifiche del singolo partecipante, e con l’art. 1117-ter c.c., che regola il mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni con quorum autonomi. L’art. 1121 c.c. disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie, consentendo al condomino dissenziente di non partecipare alla spesa; l’art. 1122 c.c. vieta le opere sulle parti di proprietà esclusiva che danneggiano le parti comuni, mentre gli artt. 1122-bis e 1122-ter c.c. regolano impianti non centralizzati e videosorveglianza. Le maggioranze sono quelle dell’art. 1136 c.c.; l’impugnazione delle delibere segue l’art. 1137 c.c. Restano decisive la legge 9 gennaio 1989, n. 13 sulle barriere architettoniche e la legislazione speciale in materia energetica ed edilizia.