Art. 1135 c.c. Attribuzioni dell’assemblea dei condomini

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1135 c.c. individua le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, organo deliberativo cui spettano le scelte di gestione delle parti comuni, in rapporto di complementarità con l’art. 1130 c.c., che delimita invece i compiti dell’amministratore, organo esecutivo. La norma esprime una netta ripartizione di competenze: all’amministratore spetta l’ordinaria amministrazione, mentre le decisioni che impegnano il patrimonio dei condomini in misura eccedente, in particolare la manutenzione straordinaria e le innovazioni, sono riservate all’assemblea.

Il testo vigente risale alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, che ha introdotto l’obbligo di costituire un fondo speciale per i lavori straordinari e il comma finale sulla partecipazione a progetti di riqualificazione territoriale. Il d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, ha poi precisato che il fondo deve avere importo pari all’ammontare dei lavori, consentendone la costituzione graduale quando il contratto preveda pagamenti per stati di avanzamento.

Contenuto della disposizione

Il primo comma elenca, oltre alle competenze già previste dagli articoli precedenti, quattro materie riservate all’assemblea:

• conferma e retribuzione dell’amministratore (n. 1), da coordinare con la nomina e la revoca disciplinate dall’art. 1129 c.c.;
• approvazione del preventivo delle spese dell’anno e del relativo riparto (n. 2);
• approvazione del rendiconto annuale e destinazione dell’eventuale residuo attivo (n. 3);
• opere di manutenzione straordinaria e innovazioni (n. 4), con obbligatoria costituzione di un fondo speciale di importo pari al costo dei lavori, oppure, se il contratto prevede pagamenti graduali, commisurato ai singoli pagamenti dovuti.

Il secondo comma vieta all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che abbiano carattere urgente: in tal caso egli deve riferirne alla prima assemblea utile. Il terzo comma consente all’assemblea di autorizzare l’amministratore a partecipare a progetti e iniziative territoriali promossi da istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche con opere di risanamento, demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, per favorire il recupero edilizio, la vivibilità urbana e la sostenibilità ambientale.

Le maggioranze necessarie non sono stabilite dall’art. 1135 c.c., ma dall’art. 1136 c.c.: per le riparazioni straordinarie di notevole entità occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, mentre per le innovazioni valgono le maggioranze più elevate richiamate dall’art. 1120 c.c.

Profili applicativi

La questione di maggiore rilievo pratico riguarda il fondo speciale. La sua mancata costituzione rende la delibera nulla, e non semplicemente annullabile: il vizio è rilevabile d’ufficio e può essere fatto valere anche oltre il termine di trenta giorni dell’art. 1137 c.c., tipicamente come eccezione nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo per il pagamento dei contributi. L’assemblea non può, neppure con il consenso dell’impresa, rinunciare al fondo o modificarne le modalità di costituzione fissate dalla legge.

Un secondo nodo è il contenuto della delibera che approva i lavori. Essa deve individuare l’oggetto dell’appalto, cioè le opere e il prezzo, almeno negli elementi costruttivi essenziali; una delibera meramente programmatica, o che deleghi a una commissione tecnica la scelta delle opere entro un tetto di spesa, non autorizza i lavori. La data di questa delibera è decisiva anche nei rapporti tra venditore e acquirente di un’unità: è obbligato chi era condomino quando l’assemblea ha approvato l’intervento in termini definitivi, non quando ne è emersa la necessità.

Quanto ai lavori ordinati dall’amministratore senza delibera, occorre distinguere. Nel rapporto interno, l’urgenza fonda il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese anticipate; l’urgenza ricorre solo quando sussiste un’immediata necessità di intervenire per evitare un grave pregiudizio, che non consente di attendere i tempi di convocazione dell’assemblea, e non coincide con la semplice convenienza economica dell’intervento. In ogni caso l’assemblea può ratificare ex post anche lavori non urgenti approvandone il consuntivo e il riparto. Errore frequente è confondere la ripartizione delle spese, che ha valore dichiarativo, con l’approvazione dell’intervento, che ha valore costitutivo dell’obbligo di contribuzione.

Sul preventivo e sul rendiconto, la delibera che ripartisce in concreto una spesa in violazione dei criteri legali o convenzionali è annullabile, mentre è nulla quella che modifica a maggioranza i criteri generali di riparto per il futuro.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 5 aprile 2023, n. 9388: la costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. è condizione di validità della delibera che approva lavori straordinari o innovazioni; la sua omissione determina nullità rilevabile d’ufficio, poiché la norma tutela anche il singolo condomino dal rischio di rispondere verso l’appaltatore per i morosi, e una delibera maggioritaria non può derogarvi nemmeno con il consenso dell’impresa.
• Cassazione civile, sez. II, 21 luglio 2025, n. 20541: l’assemblea può ratificare la spesa sostenuta dall’amministratore per lavori straordinari anche non urgenti, approvandone il consuntivo; l’urgenza rileva solo per il diritto dell’amministratore al rimborso. Il consiglio di condominio ha funzioni consultive e non può sostituirsi all’assemblea; l’obbligo del fondo speciale sorge quando la delibera determina compiutamente opere e prezzo.
• Cassazione civile, sez. II, 14 ottobre 2019, n. 25839: la delibera sulla manutenzione straordinaria deve fissare gli elementi essenziali delle opere e il prezzo; non basta conferire mandato a una commissione tecnica con un limite di spesa, e il contributo versato prima di una delibera completa può essere ripetuto come indebito.
• Cassazione civile, sez. II, 28 marzo 2025, n. 8255: nei rapporti tra alienante e acquirente, l’obbligo di sostenere le spese straordinarie grava su chi era proprietario alla data della delibera che ha approvato in modo definitivo l’intervento; nemmeno un’ordinanza sindacale che imponga i lavori rende superflua la delibera ai sensi degli artt. 1135 e 1136 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 3 dicembre 2025, n. 31592: i lavori urgenti disposti dall’amministratore senza delibera vincolano il condominio se egli ne ha speso il nome; l’omessa informazione alla prima assemblea non fa venir meno il diritto al rimborso delle spese urgenti ritenute giustificate dal giudice.
• Cassazione civile, sez. II, 2 febbraio 2017, n. 2807: le attribuzioni di amministratore e assemblea sono delineate con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c.; i lavori straordinari urgenti disposti dall’amministratore in nome del condominio obbligano quest’ultimo, mentre quelli privi di urgenza restano estranei al condominio perché compiuti fuori dai poteri dell’amministratore.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 27 giugno 2026, n. 22026: l’appaltatore, terzo rispetto al rapporto di mandato, non può invocare l’urgenza dei lavori commissionati dall’amministratore senza delibera o ratifica; l’urgenza presuppone un pericolo immediato che non consente di attendere la convocazione dell’assemblea e non si identifica con la mera utilità economica dell’opera.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 24 maggio 2023, n. 14272: la delibera che, nell’esercizio delle attribuzioni sul preventivo e sul rendiconto, ripartisce in modo occasionale la spesa di specifici lavori in deroga ai criteri legali è annullabile e va impugnata nel termine dell’art. 1137 c.c.; è nulla soltanto quella che modifica a maggioranza i criteri generali di riparto per il futuro.

Sul punto della riferibilità al condominio dei lavori urgenti ordinati dall’amministratore si registra una divergenza: alcune pronunce ammettono che l’urgenza vincoli il condominio verso il terzo quando l’amministratore ne abbia speso il nome, altre la confinano al solo rapporto interno di rimborso.

Rapporti con altre norme

L’art. 1135 c.c. va letto con l’art. 1130 c.c., che elenca i compiti dell’amministratore, tra cui gli atti conservativi, e con l’art. 1131 c.c. sulla rappresentanza. L’art. 1129 c.c. disciplina nomina, durata e revoca dell’amministratore, l’art. 1130-bis c.c. il contenuto del rendiconto e il consiglio di condominio. Le maggioranze sono fissate dall’art. 1136 c.c. e, per le innovazioni, dagli artt. 1120 e 1121 c.c.; l’impugnazione delle delibere è regolata dall’art. 1137 c.c. I criteri di riparto delle spese approvate sono quelli degli artt. 1123-1126 c.c. Il fondo speciale si collega all’art. 63 disp. att. c.c., che limita la responsabilità dei condomini in regola con i pagamenti verso i creditori del condominio, mentre la manutenzione straordinaria si traduce di regola in un contratto d’appalto regolato dagli artt. 1655 ss. c.c.