Art. 1137 c.c. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea

Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262

1. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

2. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

3. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

4. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di procedura civile.₍₃₂₁₎₍₃₂₂₎

Testo in vigore dal 1° gennaio 2023

Note di aggiornamento

Aggiornamento (321)

Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 ha disposto (con l’art. 35, comma 1) che “Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data.
Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti”.

Aggiornamento (322)

Il D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, come modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197, ha disposto (con l’art. 35, comma 1) che “Le disposizioni del presente decreto, salvo che non sia diversamente disposto, hanno effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data. Ai procedimenti pendenti alla data del 28 febbraio 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti”.

Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1137 c.c. chiude la serie di norme sul funzionamento dell’assemblea condominiale (artt. 1135 e 1136 c.c.) e ne regola l’efficacia e l’impugnazione. La disposizione bilancia due esigenze: da un lato la vincolatività delle decisioni prese a maggioranza, indispensabile al funzionamento della collettività condominiale; dall’altro la tutela del singolo condomino contro deliberazioni illegittime. La soluzione adottata è la previsione di un termine breve e perentorio, che garantisce la stabilità delle delibere e la certezza della gestione.

Il testo vigente deriva dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha unificato il regime dell’impugnazione, includendo espressamente il condomino astenuto e chiarendo il rinvio alle norme sul procedimento cautelare per la sospensione. L’ultimo comma è stato poi riformulato dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, applicabile ai procedimenti instaurati dal 28 febbraio 2023.

Contenuto della disposizione

La norma si articola in quattro regole:

obbligatorietà (primo comma): le delibere adottate nel rispetto delle norme sull’assemblea vincolano tutti i condomini, anche assenti o dissenzienti, e costituiscono di per sé titolo dell’obbligazione contributiva;
azione di annullamento (secondo comma): le delibere contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate da ogni condomino assente, dissenziente o astenuto entro il termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti;
assenza di effetto sospensivo (terzo comma): l’impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice;
sospensione cautelare (quarto comma): l’istanza proposta prima della causa di merito non sospende né interrompe il termine per impugnare; per il resto si applicano le norme sul procedimento cautelare uniforme (artt. 669-bis e seguenti c.p.c.).

L’annullabilità, vizio che rende la delibera efficace fino alla sua rimozione con sentenza, costituisce la regola. La nullità, che opera di diritto, è invocabile da chiunque vi abbia interesse senza limiti di tempo ed è rilevabile d’ufficio, ha invece carattere residuale.

Profili applicativi

Il problema centrale è la distinzione tra delibere nulle e annullabili, da cui dipende l’applicabilità del termine di trenta giorni. Sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile in senso materiale o giuridico (quest’ultimo coincide con il difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea) o con contenuto illecito. Sono annullabili tutte le altre, compresi i vizi di convocazione, di costituzione e di verbalizzazione.

In materia di spese, è nulla la delibera che modifica a maggioranza, per il futuro, i criteri generali di ripartizione; è annullabile quella che li applica erroneamente nel singolo caso, anche se in modo consapevole o ripetuto nel tempo. Errore ricorrente è attendere il decreto ingiuntivo per contestare la delibera: nell’opposizione l’annullabilità può essere fatta valere solo con domanda riconvenzionale proposta nell’atto di citazione ed entro i trenta giorni, non con una semplice eccezione. La nullità può invece essere dedotta o rilevata d’ufficio, purché gli elementi di fatto siano introdotti tempestivamente.

Prima della causa di merito, l’art. 71-quater disp. att. c.c. impone la mediazione obbligatoria; la domanda di mediazione, ai sensi del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, impedisce la decadenza per una sola volta.

Orientamenti giurisprudenziali

Cassazione civile, Sezioni Unite, 14 aprile 2021, n. 9839: l’annullabilità è la regola e la nullità ha carattere residuale (elementi essenziali mancanti, oggetto impossibile, contenuto illecito); la delibera che modifica i criteri di riparto per il futuro è nulla, quella che li viola nel caso concreto è annullabile. Nell’opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può rilevare la nullità anche d’ufficio, mentre l’annullabilità va fatta valere solo con domanda riconvenzionale nel termine dell’art. 1137 c.c.
Cassazione civile, sez. II, ord. 24 luglio 2024, n. 20568: una serie di delibere che violano in modo identico e ripetuto i criteri di ripartizione resta annullabile, in assenza di una volontà espressa di modificarli stabilmente; ciascuna delibera va impugnata nel termine di trenta giorni.
Cassazione civile, sez. II, 14 marzo 2022, n. 8185: la distinzione tra nullità e annullabilità si fonda sulla contrapposizione tra carenza di potere e cattivo esercizio del potere, in un sistema che privilegia la stabilità delle decisioni assembleari.
Cassazione civile, sez. II, ord. 25 giugno 2026, n. 21753: i criteri legali o convenzionali di riparto non possono essere modificati per fatti concludenti, sicché una prassi difforme non vincola; le questioni di nullità, pur rilevabili d’ufficio anche in appello, richiedono che i fatti siano stati introdotti tempestivamente in primo grado.
Cassazione civile, sez. II, ord. 24 luglio 2024, n. 20601: è annullabile la delibera che addebita all’acquirente spese anteriori al biennio previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.; nell’opposizione a decreto ingiuntivo l’eccezione di nullità va sollevata con l’atto introduttivo.
Cassazione civile, sez. II, ord. 21 maggio 2026, n. 15496: tra l’opposizione a decreto ingiuntivo e l’impugnazione separata della delibera vi è un rapporto di pregiudizialità che può condurre alla sospensione del primo giudizio, purché il condomino dimostri l’attuale pendenza della causa di impugnazione.
Cassazione civile, sez. II, 27 giugno 2026, n. 22023: dalla vincolatività prevista dal primo comma discende che i verbali delle delibere bastano a provare il credito ingiunto; i vizi del procedimento assembleare determinano soltanto l’annullabilità.

Rapporti con altre norme

L’art. 1137 c.c. presuppone le attribuzioni dell’assemblea (art. 1135 c.c.) e le regole su costituzione e maggioranze (art. 1136 c.c.); gli artt. 1123-1126 c.c. fissano i criteri di riparto la cui violazione è all’origine di gran parte del contenzioso. L’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento, parametro di legittimità delle delibere. Tra le disposizioni di attuazione rilevano l’art. 63 disp. att. c.c. sulla riscossione dei contributi con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, l’art. 66 disp. att. c.c. sulla convocazione e l’art. 71-quater disp. att. c.c. sulla mediazione. La sospensione segue gli artt. 669-bis e seguenti c.p.c.; il rito di opposizione è regolato dall’art. 645 c.p.c. Le delibere dell’assemblea del supercondominio sono soggette al medesimo regime, in virtù dell’art. 1117-bis c.c.