Art. 1136 c.c. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262

1. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

3. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

4. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.₍₂₈₃₎

5. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.₍₂₈₃₎

6. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

7. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

Testo in vigore dal 18 giugno 2019

Note di aggiornamento

Aggiornamento (87)

La L. 5 agosto 1978, n. 457, come modificata dalla L. 17 febbraio 1992, n. 179 ha disposto (con l’art. 30, comma 2) che “In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quinto comma, del codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio”.

Aggiornamento (283)

Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32, convertito con modificazioni dalla L. 14 giugno 2019, n. 55, ha disposto (con l’art. 10, comma 9) che “In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1136 c.c. è la norma cardine del funzionamento dell’assemblea nel condominio negli edifici. Stabilisce quando l’assemblea è regolarmente costituita (quorum costitutivo) e con quali voti le deliberazioni sono validamente approvate (quorum deliberativo), graduando le maggioranze in funzione della rilevanza della decisione. La regola della maggioranza consente alla collettività dei condomini di amministrare le parti comuni senza l’unanimità, che paralizzerebbe la gestione, mentre il sistema della doppia maggioranza, per teste e per valore, tutela tanto il numero dei partecipanti quanto il peso economico delle singole proprietà, espresso in millesimi.

Il testo vigente deriva dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha ridotto i quorum della seconda convocazione, ha fissato un termine massimo tra prima e seconda convocazione e ha coordinato la norma con le nuove disposizioni su innovazioni, impianti, tutela delle destinazioni d’uso e supercondominio. Sul piano delle deroghe settoriali, l’art. 10, comma 9, del d.l. 18 aprile 2019, n. 32, convertito dalla legge 14 giugno 2019, n. 55, ha previsto maggioranze ridotte per gli interventi di recupero relativi a un unico immobile composto da più unità.

Contenuto della disposizione

La norma distingue tra prima e seconda convocazione e prevede maggioranze rafforzate per specifiche materie:

prima convocazione: l’assemblea è costituita con l’intervento della maggioranza dei partecipanti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio; la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore;
seconda convocazione: si tiene in un giorno successivo alla prima e non oltre dieci giorni da essa; è costituita con un terzo dei partecipanti e un terzo del valore, e delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore;
maggioranza del secondo comma (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore), necessaria anche in seconda convocazione per nomina e revoca dell’amministratore, liti attive e passive che esorbitano dalle sue attribuzioni, ricostruzione dell’edificio, riparazioni straordinarie di notevole entità e per le delibere previste dagli artt. 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter e 1135, terzo comma, c.c.;
maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore, per le innovazioni dell’art. 1120, primo comma, c.c. e per le modificazioni delle parti comuni deliberate ai sensi dell’art. 1122-bis, terzo comma, c.c.

Il sesto comma subordina la validità della deliberazione alla regolare convocazione di tutti gli aventi diritto; l’ultimo comma impone la redazione del verbale, da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore. Le maggioranze sono inderogabili e si calcolano sul numero di tutti i partecipanti e sul valore dell’intero edificio, non soltanto dei presenti.

Profili applicativi

Il contenzioso ricorrente riguarda il computo dei quorum e i vizi di convocazione. Il condomino che impugna la delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c. deducendo la mancanza del quorum ha l’onere di provarla, ricostruendo i valori proporzionali delle unità dei presenti e dei votanti. L’assenza o l’erroneità delle tabelle millesimali non rende di per sé invalida la delibera: il giudice deve verificare, anche a posteriori, se le maggioranze siano state effettivamente raggiunte, e chi contesta le tabelle deve agire per la loro revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.

La regolare convocazione è presupposto di validità, ma l’omessa, tardiva o incompleta convocazione rende la delibera soltanto annullabile, su istanza del condomino pretermesso (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.). Errore frequente è l’impugnazione proposta da un condomino ritualmente convocato che lamenta l’omessa convocazione di altri: l’azione è inammissibile per difetto di legittimazione. Il condomino deve essere convocato in quanto effettivo titolare dell’unità, a prescindere dalle comunicazioni all’amministratore.

Quanto alle riparazioni straordinarie, la maggioranza qualificata è richiesta solo se l’intervento è di notevole entità, circostanza che deve essere dedotta e provata da chi impugna la delibera assunta a maggioranza semplice. Il condomino in conflitto di interessi può votare e il suo voto concorre al calcolo dei quorum; la delibera è invalida solo se il voto determinante sia stato espresso in presenza di una sicura divergenza tra interesse personale e interesse comune, con danno anche potenziale al condominio.

Orientamenti giurisprudenziali

Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 2026, n. 23547: grava sul condomino impugnante la prova del mancato svolgimento della prima convocazione e dell’inidoneità del luogo di riunione; le tabelle millesimali non sono requisito di validità delle delibere; la legittimazione a far valere l’omessa o tardiva convocazione spetta solo al condomino pretermesso, che deve dimostrarla.
Cassazione civile, sez. II, 8 gennaio 2026, n. 427: il difetto di convocazione è vizio procedimentale che comporta annullabilità e può essere fatto valere solo da chi non è stato convocato; l’avviso a un comproprietario vale per l’altro solo in presenza di adeguati elementi presuntivi; va convocato l’effettivo proprietario dell’unità.
Cassazione civile, sez. II, 1 agosto 2024, n. 21750: quando l’assemblea è chiamata a deliberare su una lite tra il condominio e un condomino, quest’ultimo, portatore di un interesse contrapposto, non ha diritto di partecipare e non può impugnare la delibera per vizi di convocazione.
Cassazione civile, sez. II, ord. 22 giugno 2022, n. 20126: le maggioranze si calcolano su tutti i partecipanti e sul valore dell’intero edificio, compresi i condomini in conflitto di interessi, che possono ma non devono astenersi; la delega non richiede data certa e i suoi vizi possono essere fatti valere solo dal delegante.
Cassazione civile, sez. II, 3 marzo 2026, n. 4828: la maggioranza qualificata del secondo comma è richiesta solo per le riparazioni straordinarie di notevole entità, da valutare anche in rapporto al valore dell’edificio e alla spesa per ciascun condomino; la notevole entità deve essere dedotta e provata dall’impugnante.
Cassazione civile, sez. II, ord. 25 gennaio 2024, n. 2406: nel supercondominio le maggioranze si calcolano sul numero degli aventi diritto e sul valore proporzionale delle unità o dei condomini; la mancanza di una tabella regolare non comporta invalidità automatica e l’impugnante deve provare il difetto di quorum.
Cassazione civile, sez. II, ord. 21 settembre 2026, n. 25615: nell’assemblea dei rappresentanti del supercondominio la componente personale della maggioranza resta ancorata al numero dei singoli condomini rappresentati, mentre solo quella reale si aggrega per condominio.

Rapporti con altre norme

L’art. 1135 c.c. definisce le attribuzioni dell’assemblea, l’art. 1137 c.c. regola l’impugnazione delle deliberazioni e l’art. 1129 c.c. la nomina e la revoca dell’amministratore. Gli artt. 66 e 67 disp. att. c.c. disciplinano rispettivamente la convocazione, con il termine minimo di cinque giorni per l’avviso, e la rappresentanza in assemblea, comprese le deleghe e i rappresentanti del supercondominio; l’art. 68 disp. att. c.c. riguarda l’espressione in millesimi dei valori e l’art. 69 disp. att. c.c. la revisione delle tabelle. Le maggioranze speciali richiamate rinviano agli artt. 1117-quater, 1120, 1122-bis, 1122-ter e 1135 c.c., mentre l’art. 1138 c.c. fissa la maggioranza per il regolamento di condominio. Per i profili non regolati si fa ricorso, in quanto compatibili, alle norme sulla comunione degli artt. 1105 ss. c.c.