Art. 1118 c.c. Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1118 c.c. definisce la misura del diritto di ciascun condomino sulle parti comuni e ne sancisce l’irrinunciabilità. La norma completa l’art. 1117 c.c.: individuati i beni comuni, essa stabilisce in quale proporzione ciascun proprietario vi partecipa e chiarisce che il legame tra unità esclusiva e parti comuni non può essere sciolto per volontà del singolo. Proprio perché le parti comuni servono all’esistenza e all’uso delle singole unità, il condomino non può liberarsene per sottrarsi agli oneri che ne derivano.

Il testo vigente è frutto della legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, applicabile dal 18 giugno 2013. La riforma ha precisato che il condomino non può sottrarsi al contributo neppure modificando la destinazione d’uso della propria unità e, soprattutto, ha introdotto il quarto comma, che disciplina la rinuncia all’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, recependo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato.

Contenuto della disposizione

La disposizione si articola in quattro regole:

• proporzionalità (primo comma): il diritto sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare, salvo diversa previsione del titolo. Il valore si esprime in millesimi, secondo i criteri dell’art. 68 disp. att. c.c., e costituisce la base sia del riparto delle spese ai sensi dell’art. 1123 c.c. sia del calcolo delle maggioranze assembleari;
• irrinunciabilità (secondo comma): il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni; la rinuncia sarebbe priva di effetti, perché i beni continuerebbero comunque a servire la sua unità;
• indefettibilità del contributo (terzo comma): l’obbligo di concorrere alle spese di conservazione non viene meno né per rinuncia né per mutamento di destinazione dell’unità, salvo quanto disposto da leggi speciali. Si tratta di un’obbligazione propter rem, cioè legata alla titolarità del diritto reale e trasmessa con esso;
• distacco dall’impianto centralizzato (quarto comma): il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento o di condizionamento se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri; in tal caso resta tenuto alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto, del quale rimane comproprietario.

La differenza tra spese di conservazione e spese d’uso è decisiva: le prime gravano su tutti i comproprietari, le seconde seguono la fruizione del servizio, in coerenza con il secondo comma dell’art. 1123 c.c.

Profili applicativi

Il distacco non richiede l’autorizzazione dell’assemblea, ma il condomino che intende operarlo deve dimostrare l’assenza di squilibri e di aggravi, di regola con una relazione tecnica da comunicare preventivamente all’amministratore. In mancanza di tale prova il distacco è illegittimo, il condomino continua a dover contribuire anche alle spese di esercizio e può essere condannato al ripristino del collegamento. La verifica dei presupposti va condotta con riferimento al momento in cui il distacco è avvenuto.

Frequente è il contenzioso sui regolamenti che vietano il distacco. Il divieto assoluto è nullo, perché contrasta con norme inderogabili poste a tutela del risparmio energetico (art. 26, comma 5, legge 9 gennaio 1991, n. 10, e art. 9, comma 5, d.lgs. 4 luglio 2014, n. 102). Diversa è la clausola di un regolamento contrattuale che, pur ammettendo il distacco, ponga a carico del condomino distaccato una quota delle spese di gestione: la giurisprudenza più recente la ritiene valida, trattandosi di deroga convenzionale al criterio dell’art. 1123 c.c., ma l’orientamento non è del tutto uniforme.

Errore ricorrente è sospendere i pagamenti lamentando l’insufficiente erogazione del calore: il contributo non è corrispettivo di una prestazione, e il disservizio va fatto valere con gli strumenti della gestione condominiale, non con l’autoriduzione.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 9 agosto 2010, n. 18477: l’approvazione delle tabelle millesimali, al pari della loro revisione, non ha natura negoziale e può essere deliberata con la maggioranza qualificata dell’art. 1136, secondo comma, c.c., senza il consenso unanime, perché si limita a tradurre in cifre il rapporto di valore fissato dalla legge.
• Cassazione civile, sez. VI, 3 novembre 2016, n. 22285: dopo la riforma il condomino che intende distaccarsi deve provare, con preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, l’assenza di notevoli squilibri e di aggravi di spesa; l’onere viene meno solo se l’assemblea abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria valutazione, e l’esonero parziale dalle spese spetta solo a chi si è distaccato legittimamente.
• Cassazione civile, sez. II, 19 marzo 2026, n. 6618: è nulla la clausola regolamentare che vieti in radice il distacco quando questo non cagioni squilibri né aggravi; è invece valida la clausola di un regolamento contrattuale che obblighi il condomino legittimamente distaccato a concorrere anche alle spese di gestione dell’impianto, e con essa la delibera che vi dà esecuzione.
• Cassazione civile, sez. II, 18 marzo 2026, n. 6490: quando si chiede l’accertamento della legittimità di un distacco già eseguito, le condizioni vanno verificate al momento in cui è stato operato, restando irrilevanti le successive modifiche dell’impianto, e il giudice non può prescindere a priori dalla consulenza resa in sede di accertamento tecnico preventivo.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 31 agosto 2023, n. 25559: la mancata procedimentalizzazione della pratica di distacco o la non conformità a norma dell’impianto autonomo non rilevano di per sé, dovendo il giudice accertare in concreto squilibri tecnici e aggravi di spesa.
• Cassazione civile, sez. II, 19 giugno 2023, n. 17452: l’insufficiente erogazione del calore non giustifica l’esonero dal contributo, neppure per le sole spese di esercizio, perché il condomino non vanta verso il condominio una pretesa sinallagmatica; i criteri di riparto possono mutare solo per convenzione unanime, anche per fatti concludenti inequivoci.
• Cassazione civile, sez. II, 31 agosto 2020, n. 18131: se, sostituita la caldaia, il mancato allaccio di un’unità dipende dall’impossibilità tecnica di fruire del nuovo impianto, senza possibilità di futuro riallaccio, il condomino non è più comproprietario dell’impianto e non deve contribuire ad alcuna spesa.
• Cassazione civile, sez. II, 13 maggio 2022, n. 15317: nel dichiarare inammissibile il ricorso, la Corte ha ribadito che l’obbligo di contribuire alle spese deriva dalla comproprietà delle parti comuni e non viene meno né per rinuncia né per modifica della destinazione dell’unità, e che solo una convenzione unanime, non l’assemblea, può derogare ai criteri legali.

Rapporti con altre norme

L’art. 1117 c.c. individua le parti comuni cui si riferisce il diritto proporzionale; l’art. 1119 c.c. ne limita la divisione, in coerenza con l’irrinunciabilità. Gli artt. 1123-1126 c.c. disciplinano la ripartizione delle spese, ammettendo una diversa convenzione, e l’art. 68 disp. att. c.c. fissa i criteri delle tabelle millesimali, rivedibili ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. L’art. 1138 c.c. impedisce al regolamento di menomare i diritti dei condomini risultanti dalla legge, fondamento della nullità del divieto di distacco. L’art. 63 disp. att. c.c. regola la solidarietà dell’acquirente per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, espressione della natura reale dell’obbligo. In materia di efficienza energetica rilevano infine l’art. 26 della legge n. 10 del 1991 e l’art. 9 del d.lgs. n. 102 del 2014 sulla contabilizzazione dei consumi.