Art. 1131 c.c. Rappresentanza

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1131 c.c. attribuisce all’amministratore la rappresentanza dei partecipanti al condominio, sul piano sostanziale e processuale. Il condominio non ha personalità giuridica: la norma consente tuttavia che la collettività dei condomini agisca e sia convenuta in giudizio attraverso un unico rappresentante, evitando di dover coinvolgere ogni volta tutti i proprietari. La disposizione segue l’art. 1130 c.c., che elenca le attribuzioni dell’amministratore, e ne costituisce il naturale complemento: la rappresentanza è commisurata a quelle attribuzioni o ai maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea.

Il testo dell’articolo non è stato modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, che ha però ampliato le attribuzioni dell’art. 1130 c.c. e quindi, indirettamente, l’ambito della rappresentanza. La riforma ha inoltre escluso, nel testo definitivo, il riconoscimento della personalità giuridica del condominio, dato su cui la giurisprudenza ha fondato la persistente legittimazione dei singoli condomini a tutela dei diritti sulle parti comuni.

Contenuto della disposizione

La norma distingue due versanti:

• legittimazione attiva (primo comma): entro i limiti delle attribuzioni dell’art. 1130 c.c. o dei poteri ulteriori conferiti, l’amministratore rappresenta i partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi;
• legittimazione passiva (secondo comma): l’amministratore può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni, e a lui si notificano i provvedimenti dell’autorità amministrativa relativi allo stesso oggetto.

Se la citazione o il provvedimento eccedono le sue attribuzioni, l’amministratore deve darne notizia senza indugio all’assemblea (terzo comma); l’inadempimento lo espone a revoca e al risarcimento dei danni (quarto comma). L’obbligo di informazione ha rilievo interno e non incide sulla validità della rappresentanza processuale verso il terzo.

Profili applicativi

Nella pratica occorre anzitutto stabilire se la lite rientri o no nelle attribuzioni dell’amministratore. Per le materie dell’art. 1130 c.c. (riscossione dei contributi, esecuzione e difesa delle delibere, atti conservativi, osservanza del regolamento) l’amministratore agisce e resiste senza bisogno di autorizzazione assembleare, e può anche impugnare la decisione sfavorevole. Per le liti che esorbitano da tali attribuzioni egli può costituirsi o impugnare per non far decorrere i termini, ma deve ottenere la ratifica dell’assemblea, che opera retroattivamente; se manca, il giudice deve assegnare un termine per sanare il difetto ai sensi dell’art. 182 c.p.c.

Il secondo comma ha portata ampia: comprende anche le azioni reali e possessorie dei terzi, purché non incidano sull’estensione dei diritti dei singoli condomini. Quando invece la domanda mira a costituire una servitù coattiva sul fondo comune o ad accertare con efficacia di giudicato la proprietà esclusiva di un bene ritenuto comune, l’amministratore non è legittimato e il contraddittorio va esteso a tutti i condomini. Errore frequente è citare il solo amministratore in questi casi, con il rischio di una sentenza inutiliter data.

Nelle controversie sui diritti relativi alle parti comuni il singolo condomino conserva una legittimazione concorrente: può intervenire e impugnare la sentenza resa nei confronti del condominio anche se l’amministratore non lo ha fatto. Tale facoltà manca invece nelle liti sulla mera gestione dei servizi comuni.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 6 agosto 2010, n. 18331: l’amministratore convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni può costituirsi e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione dell’assemblea, ma, se la lite esorbita dai suoi poteri, deve ottenerne la ratifica per evitare l’inammissibilità della costituzione o dell’impugnazione.
• Cassazione civile, Sezioni Unite, 18 aprile 2019, n. 10934: nelle controversie sui diritti relativi alle parti comuni il singolo condomino ha legittimazione concorrente con quella dell’amministratore e può impugnare, anche con ricorso incidentale tardivo, la sentenza resa nei confronti del condominio; la facoltà non opera per le liti attinenti alla sola gestione condominiale.
• Cassazione civile, sez. II, 22 luglio 2022, n. 22958: nel dichiarare inammissibile il ricorso, la Corte ha ribadito che nei giudizi di impugnazione delle delibere l’amministratore resiste senza autorizzazione né ratifica, che la ratifica serve solo per le cause eccedenti le sue attribuzioni e che essa, come la regolarizzazione ex art. 182 c.p.c., opera retroattivamente in ogni grado.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 22 giugno 2022, n. 20149: l’amministratore può resistere all’impugnazione di una delibera relativa a parti comuni e gravare la decisione in tutti i gradi in forza della sola procura conferita in tale qualità, senza che occorra verificare l’esistenza di un’autorizzazione assembleare.
• Cassazione civile, sez. II, 5 gennaio 2017, n. 133: la legittimazione passiva dell’amministratore per le azioni relative alle parti comuni è generale e comprende anche la rivendicazione; il litisconsorzio di tutti i condomini è necessario solo se il convenuto propone domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva con efficacia di giudicato.
• Cassazione civile, sez. II, 16 ottobre 2025, n. 27700: nell’azione costitutiva di servitù coattiva di passaggio sull’area condominiale l’amministratore difetta di legittimazione passiva, poiché la domanda incide sull’estensione del diritto di ciascun condomino e richiede il litisconsorzio di tutti.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 26 settembre 2018, n. 22911: la legittimazione passiva dell’amministratore riguarda ogni azione, anche reale o possessoria, e si estende alle parti esterne adibite all’uso comune, comprese le azioni negatorie e confessorie di servitù dirette alla rimozione di opere o ostacoli.

Rapporti con altre norme

L’art. 1130 c.c. delimita le attribuzioni cui è commisurata la rappresentanza, mentre l’art. 1129 c.c. disciplina nomina, revoca e obblighi dell’amministratore, inclusa la revoca per omessa informazione sulle liti. L’art. 1132 c.c. consente al condomino dissenziente di separare la propria responsabilità per le liti deliberate dall’assemblea, e l’art. 1136 c.c. fissa le maggioranze per le deliberazioni sulle liti. Sul piano processuale rilevano l’art. 75 c.p.c. sulla capacità processuale, l’art. 182 c.p.c. sulla sanatoria dei difetti di rappresentanza e l’art. 102 c.p.c. sul litisconsorzio necessario. L’art. 65 disp. att. c.c. prevede la nomina di un curatore speciale quando manchi l’amministratore e un terzo intenda agire contro il condominio.