Art. 1125 c.c. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1125 c.c. si colloca nel capo II del titolo VII del libro terzo, dedicato al condominio negli edifici, all’interno del gruppo di norme (artt. 1123-1126 c.c.) che ripartiscono le spese relative alle parti dell’edificio. Mentre l’art. 1123 c.c. detta il criterio generale, proporzionale al valore delle quote o all’uso, l’art. 1125 c.c. disciplina una situazione specifica: la struttura orizzontale che separa due piani sovrapposti e che, per sua natura, serve in modo eguale chi abita sopra e chi abita sotto.

La ratio è quella di far gravare la spesa su chi trae utilità dal bene, nella misura dell’utilità ricavata. Il solaio sostiene il pavimento del piano superiore e fa da copertura a quello inferiore: le due funzioni hanno pari peso, e per questo la spesa strutturale si divide a metà. Le finiture, che servono invece un solo piano, restano a carico di chi ne gode. La giurisprudenza legge la disposizione come una declinazione particolare del principio di cui all’art. 1123, secondo comma, c.c., secondo cui le spese per cose destinate a servire i condomini in misura diversa si ripartiscono in proporzione all’uso. Il testo non è stato inciso dalla riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012, n. 220).

Contenuto della disposizione

La norma riguarda tre manufatti: i soffitti, le volte (coperture ad arco, tipiche dell’edilizia storica) e i solai, cioè le strutture orizzontali portanti che dividono un piano dall’altro. Destinatari sono i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, e non l’intera compagine condominiale.

Il riparto si articola in tre regole:

• la struttura: le spese di manutenzione e di ricostruzione del solaio, comprensivo di tutte le componenti con funzione divisoria, di sostegno e di copertura, si dividono in parti eguali tra i due proprietari;
• il pavimento: la copertura del pavimento, cioè la pavimentazione e i relativi strati di finitura calpestabili, è a carico esclusivo del proprietario del piano superiore;
• il soffitto: l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono a carico esclusivo del proprietario del piano inferiore.

Il presupposto implicito è la comproprietà del solaio tra i due proprietari dei piani contigui. Si tratta di una presunzione relativa (iuris tantum, cioè superabile con prova contraria), che il titolo può escludere attribuendo la struttura a uno solo dei due o al condominio. La norma è derogabile per convenzione: il regolamento contrattuale o un accordo tra tutti gli interessati possono stabilire criteri diversi. Restano invece esclusi dal riparto paritario i pilastri e le travi portanti, che reggono l’intero edificio e seguono il criterio generale dell’art. 1123, primo comma, c.c.

Profili applicativi

La questione più frequente è la distinzione tra spese strutturali e spese di finitura. Il rifacimento di travetti, pignatte o della soletta si divide a metà; la sostituzione delle piastrelle grava su chi sta sopra; il ripristino dell’intonaco caduto grava su chi sta sotto. Nella pratica serve spesso una consulenza tecnica per separare le voci di un unico preventivo.

Un secondo nodo riguarda le attribuzioni dell’assemblea. Il solaio tra due unità private non è parte comune dell’intero edificio: l’assemblea non può deliberare a maggioranza lavori su porzioni di proprietà esclusiva imponendone la spesa ai dissenzienti, né accertare con delibera la responsabilità di un condomino per i danni. Le delibere che lo fanno sono nulle e impugnabili senza il termine di decadenza dell’art. 1137 c.c.

Il criterio paritario attiene alla ripartizione della spesa, non alla responsabilità. Se il danno deriva da un fatto imputabile a uno solo dei due proprietari (ad esempio una perdita dall’impianto idrico del piano superiore o un sovraccarico improprio), questi ne risponde per intero secondo le regole della responsabilità civile, e chi invoca la deroga al riparto paritario deve provare la specifica imputabilità.

Di grande rilievo pratico è l’applicazione analogica della norma a situazioni non espressamente previste: la terrazza o il lastrico di uso esclusivo che copre una sola unità sottostante, il cortile o il viale d’accesso condominiale che fa da copertura a box o locali interrati di proprietà esclusiva. In questi casi la giurisprudenza esclude il criterio dell’art. 1126 c.c. (un terzo e due terzi) e applica il riparto paritario dell’art. 1125 c.c.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. VI, ord. 4 ottobre 2018, n. 24266: il solaio che separa due unità sovrapposte di diversi proprietari si presume, salvo prova contraria, comune ai due piani, per tutte le strutture con funzione di sostegno e copertura; le spese di manutenzione e ricostruzione si dividono in parti eguali, anche quando il solaio dell’appartamento inferiore sia costituito da una terrazza di uso esclusivo, cui non si applica l’art. 1126 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 17 giugno 2024, n. 16760: è nulla la delibera che decide a maggioranza la riparazione di beni di proprietà esclusiva o accerta la responsabilità risarcitoria di singoli condomini; quando il locale a piano terra di un condomino copre scantinati condominiali, il pavimento del piano superiore resta a carico del proprietario, il solaio divisorio si divide a metà tra questi e i condomini, mentre pilastri e travi portanti seguono l’art. 1123 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 21 aprile 2026, n. 10534: per le infiltrazioni da un lastrico o da una terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo che copra una sola unità immobiliare, le spese di riparazione si ripartiscono secondo l’art. 1125 c.c. e non secondo l’art. 1126 c.c., poiché viene meno la ratio della norma derogatoria e occorre dare pari peso alle funzioni di separazione, sostegno e copertura.
• Cassazione civile, sez. II, 31 luglio 2023, n. 23250: se il cortile condominiale copre un locale interrato di proprietà esclusiva, le spese di riparazione del solaio si dividono per analogia con l’art. 1125 c.c. tra il proprietario del locale e i condomini; il condomino danneggiato dall’omessa manutenzione resta tenuto pro quota a contribuire alla spesa, che trova fonte nella comproprietà, e non può invocare l’art. 2051 c.c. come terzo.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 23 giugno 2021, n. 18006: quando il solaio di copertura di box interrati funge anche da area di accesso all’edificio usata da tutti, l’uso è conforme alla destinazione del manufatto, sicché pavimentazione e impermeabilizzazione gravano su tutti i condomini utilizzatori; una clausola regolamentare generica sulle spese delle parti comuni non deroga al criterio dell’art. 1125 c.c.
• Cassazione civile, Sezioni Unite, 10 maggio 2016, n. 9449: per i danni da infiltrazioni provenienti da lastrico o terrazza di uso non comune rispondono il titolare esclusivo, come custode, e il condominio per gli obblighi di conservazione delle parti comuni; il concorso si risolve di norma secondo l’art. 1126 c.c., salva prova rigorosa della specifica imputabilità, criterio che le pronunce successive escludono quando la copertura serve una sola unità.

Rapporti con altre norme

L’art. 1125 c.c. presuppone l’art. 1117 c.c., che individua le parti comuni dell’edificio, e specifica il criterio dell’art. 1123 c.c., in particolare del secondo comma sull’uso differenziato. Va coordinato con l’art. 1124 c.c., che ripartisce le spese di scale e ascensori, e con l’art. 1126 c.c., che regola i lastrici solari di uso esclusivo e da cui la giurisprudenza lo distingue nei casi di copertura di una sola unità. Le delibere che esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea in materia di beni esclusivi sono impugnabili oltre i limiti dell’art. 1137 c.c. Sul piano risarcitorio, i danni da cedimento o infiltrazioni sono governati dagli artt. 2051 e 2055 c.c., mentre gli obblighi conservativi dell’amministratore e dell’assemblea discendono dagli artt. 1130 e 1135 c.c.