Art. 1138 c.c. Regolamento di condominio

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio, cioè l’atto che detta le regole interne della comunità condominiale. La norma si colloca nel capo dedicato al condominio negli edifici, accanto alle disposizioni sull’assemblea (artt. 1135-1137 c.c.) e sull’amministratore (artt. 1129-1131 c.c.), e risponde all’esigenza di dare stabilità e prevedibilità alla gestione di un bene che appartiene a una pluralità di soggetti, sottraendo l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese a decisioni episodiche.

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha inciso sul testo sotto tre profili: ha previsto che il regolamento sia allegato al registro dei verbali delle assemblee indicato dal n. 7 dell’art. 1130 c.c.; ha aggiornato l’elenco delle norme inderogabili, includendo l’art. 1118, secondo comma, c.c.; ha aggiunto l’ultimo comma, secondo cui il regolamento non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

Contenuto della disposizione

La norma distingue presupposti, contenuto, formazione e limiti del regolamento.

• Obbligatorietà: il regolamento è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci; al di sotto di tale soglia resta facoltativo.
• Contenuto necessario: uso delle cose comuni, ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascuno, tutela del decoro dell’edificio, cioè della sua fisionomia estetica e architettonica, e norme relative all’amministrazione.
• Iniziativa: ciascun condomino può promuovere la formazione del regolamento o la revisione di quello esistente.
• Approvazione: occorre la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio); il regolamento è poi allegato al registro dei verbali.
• Impugnazione: il regolamento può essere impugnato a norma dell’art. 1107 c.c., richiamato in materia di comunione.
• Limiti: le norme regolamentari non possono menomare i diritti dei condomini risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né derogare agli artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c.; non possono vietare il possesso o la detenzione di animali domestici.

Accanto al regolamento assembleare, approvato a maggioranza, la prassi conosce il regolamento cosiddetto contrattuale, predisposto dall’originario unico proprietario e richiamato negli atti di acquisto, oppure approvato all’unanimità. La giurisprudenza ha chiarito che la distinzione non riguarda il documento nel suo insieme ma le singole clausole: hanno natura contrattuale solo quelle che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o attribuiscono ad alcuni maggiori diritti; le altre, che si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni e l’organizzazione, restano regolamentari e sono modificabili a maggioranza.

Profili applicativi

Il contenzioso più frequente riguarda le clausole che vietano determinate destinazioni delle unità immobiliari (attività artigianali, ambulatori, affittacamere, bed and breakfast, scuole). Tali divieti incidono sul contenuto della proprietà esclusiva e possono nascere solo dal consenso di tutti gli interessati; una delibera maggioritaria che li introduca esorbita dai poteri dell’assemblea ed è nulla, con la conseguenza che la nullità può essere fatta valere senza il termine di trenta giorni dell’art. 1137 c.c.

Il secondo nodo riguarda l’opponibilità all’acquirente. Errore ricorrente è ritenere sufficiente la clausola notarile con cui il compratore dichiara di conoscere e accettare il regolamento: per le limitazioni di destinazione occorre la trascrizione nei registri immobiliari con indicazione specifica delle clausole, oppure la presa d’atto puntuale del vincolo nel contratto di acquisto. Chi invoca il divieto deve dunque provare non solo l’esistenza della clausola, ma anche il titolo che la rende vincolante per il proprietario convenuto.

Quanto alle clausole organizzative (forme di convocazione, termini per la consegna del rendiconto), esse possono essere interpretate anche alla luce della condotta successiva dei condomini e perfino modificate per fatti concludenti, mediante una prassi univoca e costante.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526: le clausole che limitano la destinazione delle unità esclusive non hanno natura regolamentare ma contrattuale; per vincolare l’acquirente devono essere riprodotte espressamente nell’atto di acquisto, non bastando il mero rinvio al regolamento, e costituiscono servitù reciproche soggette a trascrizione specifica, non oneri reali né obbligazioni propter rem.
• Cassazione civile, sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024: i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive sono servitù atipiche; la loro opponibilità ai terzi richiede l’indicazione delle specifiche clausole nella nota di trascrizione, mentre, in mancanza, il vincolo opera solo verso l’acquirente che ne abbia preso atto in modo specifico nel contratto.
• Cassazione civile, sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769: l’inopponibilità di tali limiti per difetto di trascrizione integra un’eccezione in senso lato, rilevabile anche d’ufficio e non soggetta alle preclusioni processuali.
• Cassazione civile, sez. II, 25 febbraio 2022, n. 6357: richiami generici al regolamento nell’atto di acquisto, del tipo “come per legge e regolamento”, non rendono opponibile il divieto di destinare l’unità ad ambulatorio medico; serve una dichiarazione di specifica conoscenza del diritto reale gravante sull’immobile.
• Cassazione civile, sez. II, 9 giugno 2025, n. 15341: il deposito del regolamento non assicura l’opponibilità dei diritti reali in esso costituiti; il regolamento predisposto dall’unico proprietario non può costituire servitù prima che sorga il condominio, e la trascrizione relativa alla prima unità alienata non estende l’opponibilità alle unità vendute successivamente.
• Cassazione civile, sez. II, 15 febbraio 2011, n. 3705: il divieto di tenere animali negli appartamenti limita le facoltà dominicali sulle proprietà esclusive e non può essere introdotto né modificato a maggioranza; la delibera che lo approvi senza unanimità è nulla.
• Cassazione civile, sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657: l’assemblea non può stabilire a maggioranza quali beni siano comuni e quali esclusivi; la clausola che attribuisca a pochi condomini l’uso esclusivo di una scala comune è nulla e la nullità si fa valere senza il termine di decadenza dell’art. 1137 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 10 ottobre 2025, n. 27176: le clausole di contenuto organizzativo, come quelle sulla forma della convocazione o sulla trasmissione del consuntivo, si interpretano anche alla luce della condotta successiva dei condomini e possono essere modificate per fatti concludenti.

Rapporti con altre norme

L’art. 1136 c.c. fissa i quorum per l’approvazione e l’art. 1137 c.c. regola l’impugnazione delle delibere, mentre l’art. 1107 c.c., richiamato espressamente, disciplina l’impugnazione del regolamento della comunione. L’art. 1130, n. 7, c.c. individua il registro al quale il regolamento va allegato e l’art. 1129 c.c. ne prevede la conservazione e l’accessibilità da parte dell’amministratore. Per le clausole contrattuali rilevano le norme sulle servitù (artt. 1027 e 1058 c.c.) e sulla trascrizione (artt. 2643, n. 4, 2659 e 2665 c.c.). L’art. 1108 c.c. impone l’unanimità per gli atti che costituiscono diritti reali sulle cose comuni. Le disposizioni di attuazione completano la disciplina: l’art. 70 disp. att. c.c. consente al regolamento di prevedere sanzioni pecuniarie per le infrazioni, l’art. 72 disp. att. c.c. preclude la deroga ad alcune regole sull’assemblea e sull’amministratore, e l’art. 68 disp. att. c.c. attiene alle tabelle millesimali che il regolamento recepisce.