Art. 1130-bis c.c. Rendiconto condominiale

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1130-bis c.c. disciplina il rendiconto condominiale, cioè il documento con cui l’amministratore dà conto ogni anno della gestione, e affianca a esso due strumenti di controllo: il revisore della contabilità e il consiglio di condominio. La norma attua sul piano contabile l’obbligo di rendiconto che grava sull’amministratore quale mandatario dei condomini e mira a garantire trasparenza, verificabilità dei dati e un voto consapevole dell’assemblea.

La disposizione è stata introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, ed è applicabile alle delibere successive al 18 giugno 2013. In precedenza la giurisprudenza richiedeva soltanto un rendiconto intelligibile, senza prescriverne la struttura; la riforma ha fissato un contenuto minimo, collegandolo all’obbligo dell’art. 1130, n. 10, c.c. di redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per la sua approvazione entro centottanta giorni.

Contenuto della disposizione

Il primo comma stabilisce che il rendiconto contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili e alle riserve, espressi in modo da consentirne l’immediata verifica. Esso si compone di tre elaborati:

• il registro di contabilità, che annota in ordine cronologico incassi e pagamenti secondo il criterio di cassa;
• il riepilogo finanziario, che espone attività e passività, crediti e debiti, secondo il criterio di competenza;
• la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Il secondo comma consente all’assemblea di nominare in qualsiasi momento, o per più annualità individuate, un revisore della contabilità, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e con spesa ripartita per millesimi di proprietà. Riconosce inoltre ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese, e impone di conservare scritture e documenti per dieci anni dalla registrazione.

Il terzo comma prevede, negli edifici con almeno dodici unità, la facoltà di nominare un consiglio di condominio di almeno tre condomini, con funzioni consultive e di controllo.

Profili applicativi

Il contenzioso riguarda soprattutto l’impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto. La giurisprudenza applica il principio di prevalenza della sostanza sulla forma: non si richiede un bilancio con le forme di quello societario, ma un documento che renda comprensibili entrate, uscite e quote di riparto. La delibera è annullabile quando la violazione dei criteri legali produce uno scarto tra il risultato effettivo e quello rappresentato, o impedisce ai condomini di conoscere i reali elementi contabili; l’accertamento spetta al giudice di merito.

Non esiste una contabilità separata per la gestione straordinaria: le relative quote e spese confluiscono nel registro e nel rendiconto annuale. L’omessa indicazione di un debito del condominio, ad esempio verso un condomino in forza di sentenza, rende la situazione patrimoniale non intelligibile.

Quanto ai giustificativi, l’amministratore non deve allegarli né depositarli, ma deve consentirne l’esame su richiesta: il condomino che lamenti il diniego deve provare di aver chiesto l’accesso in tempo utile prima dell’assemblea. Errore frequente è impugnare il rendiconto per contestare spese già approvate con una precedente delibera non impugnata: il termine dell’art. 1137 c.c. decorre dalla delibera che approva la spesa, non da quella che la ripartisce.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 9 ottobre 2023, n. 28257: il registro di contabilità segue il criterio di cassa, mentre riepilogo finanziario e nota esplicativa danno conto della situazione patrimoniale e del risultato economico per competenza; la delibera è contraria alla legge solo se la violazione dei criteri di redazione altera la rappresentazione dei risultati o impedisce la conoscenza dei reali elementi contabili.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 20 dicembre 2018, n. 33038: i tre documenti che compongono il rendiconto servono a soddisfare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei dati contabili, così da consentire in assemblea un voto cosciente e meditato.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 30 marzo 2026, n. 7667: l’interesse a impugnare la delibera di approvazione sussiste quando si deduca un’errata ripartizione delle spese, addebiti non documentati o la lesione del diritto all’informazione, senza necessità di provare un danno economico; il giudice deve verificare in concreto la conformità del rendiconto all’art. 1130-bis c.c.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 18 gennaio 2023, n. 1370: la legge prevede un unico rendiconto annuale, senza distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria, e non è legittimo far votare un documento contabile separato; l’omessa indicazione di un debito del condominio verso un condomino accertato con sentenza esecutiva rende non intelligibile la situazione patrimoniale.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 24 giugno 2025, n. 16892: il termine per impugnare decorre dalla delibera che approva la spesa, non da quella del rendiconto che la ripartisce; chi lamenta il mancato accesso ai documenti deve provare di averlo chiesto e di essersi visto opporre un diniego.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 30 marzo 2026, n. 7669: per una delibera anteriore alla riforma, la Corte ha affermato che l’amministratore non deve depositare i giustificativi ma deve dar seguito alle richieste di esame pervenute prima dell’assemblea in tempi congrui, e che la richiesta successiva all’approvazione non incide sulla validità della delibera; il principio è coerente con il diritto di visione oggi previsto dal secondo comma.

Rapporti con altre norme

L’art. 1130, nn. 7 e 10, c.c. impone la tenuta del registro di contabilità e la redazione del rendiconto annuale; l’art. 1129 c.c. prevede la revoca giudiziale per mancata resa del conto e obbliga l’amministratore cessato a consegnare la documentazione. L’art. 1135 c.c. attribuisce all’assemblea l’approvazione del rendiconto, e l’art. 1137 c.c. ne regola l’impugnazione. Le regole generali del mandato (artt. 1713 ss. c.c.) fondano l’obbligo di rendiconto, mentre l’art. 63 disp. att. c.c. consente di ottenere decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato. In materia di prescrizione, il termine decennale di conservazione dei documenti si raccorda con l’art. 2946 c.c.