Art. 1121 c.c. Innovazioni gravose o voluttuarie

Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262

1. Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

2. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

3. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

4. ₍₈₇₎₍₂₈₃₎

Testo in vigore dal 18 giugno 2019

Note di aggiornamento

Aggiornamento (87)

La L. 5 agosto 1978, n. 457, come modificata dalla L. 17 febbraio 1992, n. 179 ha disposto (con l’art. 30, comma 2) che “In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quinto comma, del codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio”.

Aggiornamento (283)

Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32, convertito con modificazioni dalla L. 14 giugno 2019, n. 55, ha disposto (con l’art. 10, comma 9) che “In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1121 c.c. disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie, cioè le modifiche delle parti comuni che comportano una spesa molto onerosa o che non rispondono a un’oggettiva utilità. La norma completa l’art. 1120 c.c.: questo consente all’assemblea di deliberare a maggioranza le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni; l’art. 1121 c.c. introduce un temperamento a tutela della minoranza, evitando che i condomini siano costretti a finanziare opere superflue o sproporzionate rispetto alle condizioni dell’edificio.

Il testo è rimasto quello originario anche dopo la legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, che ha però riscritto l’art. 1120 c.c. e le relative maggioranze. Sulla norma incidono due discipline speciali: l’art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, come modificato dall’art. 10, comma 3, del d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, per cui le opere di eliminazione delle barriere architettoniche non sono mai voluttuarie; e l’art. 10, comma 9, del d.l. 18 aprile 2019, n. 32, convertito dalla legge 14 giugno 2019, n. 55, che consente in deroga, con maggioranze ridotte, gli interventi di recupero di edifici composti da più unità.

Contenuto della disposizione

La norma individua due categorie di innovazioni:

gravose, quelle che importano una spesa molto onerosa rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, valutate in termini relativi e non assoluti;
voluttuarie, quelle che, per natura ed estensione, eccedono la conservazione, il ripristino o il miglior godimento della cosa comune ed entrano nel campo del mero abbellimento o del superfluo.

Il regime dipende dalla possibilità di utilizzazione separata dell’opera. Se le opere, gli impianti o i manufatti sono suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo (primo comma). Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa (secondo comma).

Il terzo comma attribuisce ai condomini esonerati, e ai loro eredi o aventi causa, il diritto di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione. Si tratta di un diritto potestativo: l’esercizio comporta l’ingresso nella comproprietà dell’opera e il pagamento pro quota del costo di realizzazione, rivalutato al valore attuale per evitare arricchimenti a danno di chi ha anticipato la spesa.

Profili applicativi

La qualificazione dell’innovazione come gravosa o voluttuaria è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito. Non sono voluttuari gli interventi che producono un risparmio energetico capace di ripagare nel tempo l’investimento, come il cappotto termico, né, per espressa previsione di legge, quelli diretti a eliminare le barriere architettoniche.

Il caso tipico è l’ascensore installato dopo la costruzione dell’edificio. Se approvato dall’assemblea con le maggioranze dell’art. 1120 c.c., diventa comune e le spese si ripartiscono secondo l’art. 1123 c.c.; se realizzato da alcuni condomini soltanto, nei limiti dell’art. 1102 c.c., appartiene a loro in una comunione parziale distinta dal condominio, e gli altri possono entrarvi successivamente pagando la quota. L’uso di fatto dell’impianto da parte dei non aderenti non ne muta la titolarità.

Sul piano procedurale, il condomino che intende avvalersi dell’esonero deve manifestare il dissenso in assemblea o impugnare la delibera che approva l’innovazione, e dimostrare la gravosità o il carattere voluttuario della spesa. Errore frequente è contestare solo la successiva delibera di riparto: questa ha natura dichiarativa e non consente di rimettere in discussione l’obbligo di contribuire, sorto con l’approvazione dei lavori.

Orientamenti giurisprudenziali

Cassazione civile, sez. II, ord. 20 aprile 2021, n. 10371: sono voluttuarie le opere prive di oggettiva utilità e gravose quelle di notevole onerosità rispetto alle condizioni dell’edificio; il cappotto termico, che genera risparmio energetico e benefici fiscali e non è utilizzabile separatamente, non rientra nell’art. 1121 c.c. e la spesa grava su tutti, compresi i proprietari di locali interrati.
Cassazione civile, sez. II, ord. 4 luglio 2022, n. 21077: l’esonero dalla spesa presuppone un’innovazione voluttuaria o particolarmente onerosa su beni o servizi utilizzabili separatamente, il dissenso manifestato in assemblea o con l’impugnazione della delibera e la prova dell’onerosità in termini relativi.
Cassazione civile, sez. II, ord. 2 febbraio 2023, n. 3184: l’art. 1123 c.c. si applica solo quando l’innovazione è deliberata con le maggioranze dell’art. 1120 c.c.; l’ascensore realizzato da alcuni condomini ai sensi dell’art. 1121 c.c. grava, anche per le spese di progettazione, solo sugli aderenti, salvo il successivo ingresso degli altri.
Cassazione civile, sez. II, ord. 4 settembre 2017, n. 20713: l’ascensore installato per iniziativa e a spese di alcuni condomini appartiene a costoro in comunione parziale; gli altri possono entrarvi esercitando un diritto potestativo e pagando pro quota il costo rivalutato.
Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 8 giugno 2020, n. 10850: l’ascensore installato da alcuni condomini resta in loro comunione finché gli altri non decidano di partecipare, e l’utilizzo di fatto da parte dei non aderenti non lo rende condominiale.
Cassazione civile, sez. II, ord. 18 luglio 2026, n. 23484: dopo il d.l. n. 76 del 2020 le opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche non sono mai voluttuarie, si approvano con la maggioranza dell’art. 1120, secondo comma, c.c. e incontrano il solo limite della stabilità e sicurezza; la disciplina sopravvenuta si applica anche ai giudizi pendenti.

Rapporti con altre norme

L’art. 1120 c.c. regola le innovazioni ordinarie, le relative maggioranze e i divieti; l’art. 1102 c.c. delimita l’uso della cosa comune da parte del singolo che realizza l’opera a proprie spese. L’art. 1123 c.c. fissa il criterio generale di riparto, derogato dall’esonero; l’art. 1124 c.c. riguarda la manutenzione e sostituzione dell’ascensore esistente, non la prima installazione. L’art. 1136, secondo e quinto comma, c.c. stabilisce le maggioranze. Nella legislazione speciale rilevano l’art. 2 della legge n. 13 del 1989 sulle barriere architettoniche e l’art. 10, comma 9, del d.l. n. 32 del 2019 sugli interventi di recupero.