Art. 1123 c.c. Ripartizione delle spese

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1123 c.c. detta la regola fondamentale sul riparto delle spese nel condominio negli edifici. Collocato subito dopo le norme che individuano le parti comuni (art. 1117 c.c.) e definiscono il diritto dei condomini su di esse (art. 1118 c.c.), traduce sul piano degli oneri il principio per cui chi è titolare di una quota della cosa comune deve sopportarne i costi nella stessa misura, salvo che la cosa serva ai condomini in modo diseguale o soltanto ad alcuni di loro.

La disposizione combina dunque due criteri: quello proporzionale al valore della proprietà, espresso in millesimi, e quello dell’utilità effettivamente ritraibile dal bene. Il testo è rimasto immutato dal 1942; la legge 11 dicembre 2012, n. 220 non lo ha modificato, ma ha inciso sulle norme collegate, tra cui l’art. 1118, quarto comma, c.c. sul distacco dall’impianto centralizzato e l’art. 69 disp. att. c.c. sulla revisione delle tabelle millesimali.

Contenuto della disposizione

La norma si articola in tre commi, ciascuno con un criterio distinto:

• criterio proporzionale (primo comma): le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, cioè secondo le tabelle millesimali previste dall’art. 68 disp. att. c.c.;
• criterio dell’uso (secondo comma): quando le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso che ciascuno può farne; rileva l’uso potenziale, non quello effettivo;
• condominio parziale (terzo comma): se scale, cortili, lastrici, opere o impianti servono solo una parte del fabbricato, le spese di manutenzione gravano sul solo gruppo di condomini che ne trae utilità.

Il primo comma fa salva la diversa convenzione: i condomini possono derogare ai criteri legali, ma solo con un accordo specifico, scritto e approvato all’unanimità, contenuto nel regolamento di natura contrattuale (quello predisposto dal costruttore e accettato negli atti di acquisto, o approvato da tutti) o in un’apposita convenzione. L’assemblea, con le maggioranze ordinarie, può soltanto applicare i criteri vigenti, non modificarli.

Profili applicativi

Il contenzioso più frequente nasce dall’impugnazione delle delibere di approvazione dei consuntivi e dei preventivi. Qui è decisiva la distinzione tra due tipi di vizio. È nulla, e impugnabile senza limiti di tempo, la delibera con cui l’assemblea, a maggioranza, stabilisce o modifica in via generale e per il futuro i criteri di riparto: essa eccede le attribuzioni dell’organo. È invece soltanto annullabile, e va impugnata entro trenta giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c., la delibera che, in relazione a una singola spesa, applica in concreto un criterio difforme da quello legale o convenzionale. Confondere le due ipotesi è l’errore più ricorrente e porta spesso a impugnazioni tardive.

Altri profili ricorrenti riguardano:

• la prova della diversa convenzione: non basta un regolamento che si limiti a richiamare le tabelle millesimali o a riprodurre l’art. 1118 c.c.; occorre una clausola chiara che deroghi espressamente ai commi secondo e terzo;
• le prassi difformi seguite per anni, che non valgono come accordo tacito, perché la deroga non può formarsi per comportamenti concludenti;
• il condominio parziale, che sorge per legge in base alla destinazione oggettiva del bene, senza bisogno di delibere o atti negoziali, e che comporta il calcolo dei quorum con riferimento ai soli condomini interessati;
• il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato: il condomino distaccato resta tenuto alle spese di conservazione dell’impianto, ma non a quelle di consumo, salvo diversa clausola contrattuale.

Sul piano probatorio, chi impugna la delibera deve dimostrare il criterio applicabile e la sua violazione; chi invoca la deroga convenzionale deve produrre il titolo che la contiene.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 25 giugno 2026, n. 21753: sono nulle soltanto le delibere che fissano o modificano a maggioranza i criteri generali di riparto con efficacia futura, mentre sono annullabili, nel termine dell’art. 1137 c.c., quelle che applicano criteri difformi a singoli interventi; il condominio parziale si configura per legge in base alle caratteristiche oggettive del bene e la convenzione derogatoria, che richiede la forma scritta, non può nascere da prassi o comportamenti concludenti.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 19 febbraio 2025, n. 4301: è annullabile e non nulla la delibera che ripartisce in concreto, in violazione dei criteri legali, le spese di un singolo intervento di manutenzione straordinaria; il condomino che ha votato a favore, anche per delega, non è legittimato a impugnarla.
• Cassazione civile, sez. II, 10 ottobre 2018, n. 24946: la deroga ai criteri dell’art. 1123 c.c. richiede un’apposita pattuizione unanime avente ad oggetto proprio la modifica di quei criteri; non basta la clausola generale del regolamento contrattuale che consente di modificarlo a maggioranza, e la delibera maggioritaria che altera i parametri legali è nulla.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 18 maggio 2026, n. 14752: per derogare ai commi secondo e terzo occorre una clausola chiara e inequivoca che ponga a carico di tutti le spese di beni utilizzati solo da alcuni; non integra deroga il regolamento che si limita a esprimere in millesimi il diritto di ciascuno sulle cose comuni.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 8 febbraio 2024, n. 3588: le tabelle predisposte dal costruttore e accettate negli atti di acquisto costituiscono valida convenzione derogatoria, sicché è legittima la delibera che, conformandosi a esse, pone una spesa anche a carico di condomini non direttamente serviti dall’intervento.
• Cassazione civile, sez. II, 2 marzo 2016, n. 4127: il condominio parziale è configurabile ogni volta che un bene sia destinato, per caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio di una sola parte dell’edificio; quando l’assemblea decide su tali beni, i quorum costitutivi e deliberativi si calcolano con riguardo ai soli condomini interessati.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 9 novembre 2021, n. 32806: il condomino che rinuncia legittimamente al riscaldamento centralizzato è esonerato, in applicazione del secondo comma, dalle spese d’uso del servizio e resta obbligato alle sole spese di conservazione dell’impianto.
• Cassazione civile, sez. II, 19 marzo 2026, n. 6618: è nulla la clausola regolamentare che vieti in assoluto il distacco dall’impianto centralizzato, ma è valida quella, di natura contrattuale, che in deroga all’art. 1123 c.c. ponga a carico del condomino distaccato anche le spese di gestione dell’impianto.

Rapporti con altre norme

L’art. 1123 c.c. trova il suo presupposto nell’art. 1117 c.c., che individua le parti comuni, e nell’art. 1118 c.c., che commisura il diritto di ciascuno al valore dell’unità e vieta di sottrarsi alle spese rinunciando al diritto sulle cose comuni. Gli artt. 1124, 1125 e 1126 c.c. specificano il criterio dell’uso per scale e ascensori, soffitti e solai, lastrici solari di uso esclusivo. Le tabelle millesimali sono regolate dagli artt. 68 e 69 disp. att. c.c., mentre l’art. 1135 c.c. attribuisce all’assemblea l’approvazione del preventivo e del rendiconto e la ripartizione delle spese tra i condomini, nei limiti dei criteri legali o convenzionali. L’impugnazione delle delibere segue l’art. 1137 c.c.; il recupero dei contributi è affidato all’amministratore ai sensi degli artt. 1130 c.c. e 63 disp. att. c.c.