Calcolo valore di usufrutto a termine e correlativo valore della nuda proprietà.Calcolo del valore dell’usufrutto a tempo determinato considerato il valore della piena proprietà, della durata del diritto di usufrutto e del tasso legale di interesse.
Calcolo valore usufrutto a termine
Cosa è il diritto di usufrutto
L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile. Il diritto dell’usufruttuario sulla cosa altrui ha un contenuto molto vasto e comprende:
- La facoltà di godere della cosa con le eventuali successive accessioni (art. 983 cod. civ.) ossia di utilizzarla per il proprio vantaggio ma nel rispetto della destinazione economica del bene decisa dal proprietario (art. 981 cod. civ.);
- La facoltà di fare propri i frutti, naturali (come i prodotti del suolo) o civili della cosa (come il canone di locazione del bene).
L’usufrutto può essere volontario, cioè costituito per contratto o per testamento oppure legale, ossia costituito per disposizione di legge, indipendentemente dalla volontà del proprietario, come nel caso di quello spettante ai genitori sui beni dei figli minori (art. 324 cod. civ.)
Durata del diritto di usufrutto
A norma dell’articolo 979 del Codice Civile la durata dell’usufrutto non può superare quella della vita dell’usufruttuario. L’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica invece non può durare più di trenta anni, può invece essere più esteso in caso di persona fisica ma mai oltre la vita della stessa. Diversi i criteri di calcolo del valore dell’usufrutto. Nel caso di usufrutto a termine si può adoperare il presente calcolatore, diversamente, nel caso di usufrutto vitalizio è predisposto apposito calcolatore con relativa parte esplicativa.L’usufrutto a termine
L’usufrutto a termine, diversamente da quello vitalizio, è costituito per una durata predeterminata, per esempio dieci anni, vent’anni, eccetera, con il massimo di trenta anni se usufruttuario è una persona giuridica (art. 979, 2 comma Cod. Civ.).
Il valore dell’usufrutto a termine viene determinato in base al tasso di interesse legale, con una formula attuariale, come meglio spiegato a seguire, per cui quando cambia il tasso di interesse legale, cambia anche il valore dell’usufrutto a termine.
L’usufrutto si estingue alla scadenza del termine, quando il nudo proprietario acquisisce la piena proprietà e la disponibilità del bene.
Il diritto di usufrutto a termine viene utilizzato, in ambito agricolo, quale strumento alternativo all’affitto o al comodato, poiché consente di ottenere l’esenzione dall’Imu quando l’usufruttuario è un imprenditore agricolo professionale o un coltivatore diretto, che conduce direttamente il fondo.
Come si calcola il valore dell’usufrutto a termine
Il calcolo del valore dell’usufrutto a tempo determinato di norma è effettuato secondo le disposizioni di cui agli artt. 46 e 48 del D.P.R. n. 131/1986, Testo Unico dell’imposta di registro.
Il calcolo del valore dell’usufrutto costituito non “a vita” bensì per un certo periodo di tempo, è determinato a norma dell’art. 46 del D.P.R. 131/1985, assumendo come annualità l’ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse” (art. 48, comma 1, secondo periodo, T.U.R.).
A sua volta, il predetto art. 46 del Testo Unico Imposta di Registro, il quale verte in tema di base imponibile di rendite e pensioni, stabilisce che il valore della rendita o pensione è costituito, nel caso di rendita a tempo determinato, “dal valore attuale dell’annualità, calcolato al saggio legale di interesse, ma in nessun caso superiore al ventuplo dell’annualità, se si tratta di rendita o pensione a tempo determinato” (art. 46, comma 2, lett. b), T.U.R.)
Va precisato che siccome la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario” (art. 979 Codice civile) il valore dell’usufrutto costituito per un tempo determinato comunque non può superare il valore che l’usufrutto avrebbe se fosse stato costituito non per un tempo determinato, ma con estinzione programmata alla morte dell’usufruttuario (art. 46, comma 4, D.P.R. n. 131/1986) e cioè se si trattasse di un usufrutto vitalizio.
Formula per il calcolo del valore del diritto di usufrutto a termine
Per calcolare il valore di un diritto di usufrutto (oppure, del diritto di uso o del diritto di abitazione) costituito per un tempo determinato (ad esempio: per dieci anni), immaginando l’usufrutto (oppure l’uso o l’abitazione), come una sequenza di un’utilità di flusso costante nel tempo, occorre prendere in considerazione il valore di una rendita e cioè di una sequenza di flussi costanti di denaro che si susseguono nel futuro a scadenze tra loro temporalmente equidistanti.
Una rendita di questo tipo è detta “posticipata”, in quanto il flusso di denaro viene corrisposto al termine del periodo di riferimento, e “temporanea”, dato che è composta da un numero definito di rate. Il termine “posticipato” intende il fatto che l’importo pagato alla scadenza 1 riguarda il periodo che va dalla scadenza 0 alla scadenza 1 e che viene, quindi, pagato al termine del periodo stesso.
Volendo determinare il valore attuale, cioè al tempo 0, di una rendita composta da n rate costanti e posticipate di importo R, immaginando la prima rata in pagamento alla scadenza 1, si deve procedere calcolando il valore attuale, al tasso d’interesse annuo i, di tutte le rate che compongono la rendita. Tale calcolo è espresso dalla seguente formula:
Nella suindicata formula R sta per l’importo della rendita annua pagato in via posticipata al termine del periodo annuale considerato; i sta per il tasso di interesse legale; n sta per il numero degli anni nei quali la rendita è pagata.
Questa formula, essendo preordinata al calcolo del valore attuale di una rendita composta da n rate costanti e posticipate di importo R, ponendo il pagamento della prima rata alla scadenza 1, è quella che occorre per il calcolo del valore di un usufrutto temporaneo di durata n anni.
Si osserva che la rendita annuale R nel caso del calcolo dell’usufrutto, come visto sopra, a norma dell’art. 46 del D.P.R. 131/1985, si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse e pertanto se R = VP * i dove VP è il valore della piena proprietà, la formula di cui sopra può essere così semplificata:
Dove VU è il valore attuale al tempo 0 dell’usufrutto a termine di n anni vigente un tasso di interesse legale i data una proprietà del valore VP. Nello sviluppo del calcolo il risultato di (1-(1+i)-n) è indicato come coefficiente per il calcolo del valore usufrutto a termine.
Riferimenti normativi in materia di usufrutto
Articolo 48 D.P.R. n. 131/1986
Valore della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.
1. Per il trasferimento della proprietà gravata da diritto di usufrutto, uso o abitazione la base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto, uso o abitazione. Il valore dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione è determinato a norma dell’art. 46, assumendo come annualità l’ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse.
Articolo 46 D.P.R. n. 131/1986
Rendite e pensioni.
1. Per la costituzione di rendite la base imponibile è costituita dalla somma pagata o dal valore dei beni ceduti dal beneficiario ovvero, se maggiore, dal valore della rendita; per la costituzione di pensioni la base imponibile è costituita dal valore della pensione.
2. Il valore della rendita o pensione è costituito:
a) dal ventuplo dell’annualità se si tratta di rendita perpetua o a tempo indeterminato;
b) dal valore attuale dell’annualità, calcolato al saggio legale di interesse, ma in nessun caso superiore al ventuplo dell’annualità, se si tratta di rendita o pensione a tempo determinato;
c) dall’ammontare che si ottiene moltiplicando l’annualità per il coefficiente indicato nel prospetto allegato al presente testo unico, applicabile in relazione all’età della persona alla cui morte deve cessare, se si tratta di rendita o pensione vitalizia.
3. Il valore della rendita o pensione costituita congiuntamente a favore di più persone, che debba cessare con la morte di una qualsiasi di esse, è determinato a norma della lettera c) del comma 2 tenendo conto dell’età del meno giovane dei beneficiari. Se la rendita o pensione è costituita congiuntamente a favore di più persone con diritto di accrescimento tra loro, il valore è determinato tenendo conto dell’età del più giovane dei beneficiari.
4. La rendita o pensione a tempo determinato, con clausola di cessazione per effetto della morte del beneficiario prima della scadenza, è valutata nei modi previsti dalla lettera b) del comma 2, ma il suo valore non può superare quello determinato nei modi previsti dalla successiva lettera c) con riferimento alla durata massima della rendita o pensione.
5. Le disposizioni dei commi 3 e 4 si applicano con riferimento alla persona alla cui morte deve cessare la corresponsione della rendita o della pensione se tale persona è diversa dal beneficiario.
Risorse correlate al calcolo dell’usufrutto a termine
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