Art. 1122 c.c. Opere su parti di proprietà o uso individuale

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1122 c.c. appartiene alla disciplina del condominio negli edifici e regola le opere che il singolo condomino esegue non sulle parti comuni, ma sulla propria unità immobiliare o sulle parti di uso individuale. La norma muove dalla constatazione che, in un edificio condominiale, la proprietà esclusiva è materialmente intrecciata con le parti comuni: un intervento all’interno di un appartamento o su un balcone può incidere sulla struttura, sull’aspetto esterno e sulle utilità di tutti. Di qui il bilanciamento tra la libertà del proprietario e l’interesse collettivo alla conservazione dell’edificio.

Il testo vigente è stato riscritto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013. La versione originaria vietava le opere che recassero danno alle parti comuni; la riforma ha esteso la previsione alle parti normalmente destinate all’uso comune ma attribuite in proprietà esclusiva o in uso individuale, ha esplicitato i limiti della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico, recependo un’interpretazione già affermata dalla giurisprudenza, e ha introdotto l’obbligo di preventiva notizia all’amministratore.

Contenuto della disposizione

Il primo comma individua l’ambito oggettivo e i divieti.

• Ambito: le opere nell’unità immobiliare di proprietà del condomino e nelle parti normalmente comuni (come lastrici, cortili, porzioni di facciata) che il titolo abbia attribuito in proprietà esclusiva o destinato a uso individuale.
• Danno alle parti comuni: interventi che eliminano o riducono in modo apprezzabile le utilità che gli altri condomini traggono dai beni comuni, o li danneggiano materialmente.
• Stabilità e sicurezza: opere che compromettono la statica dell’edificio, ad esempio intervenendo su muri portanti, pilastri o travi.
• Decoro architettonico: l’estetica complessiva dell’edificio, data dall’insieme delle linee e delle strutture che ne caratterizzano la fisionomia e lo rendono armonico.

Il secondo comma impone in ogni caso di dare preventiva notizia dei lavori all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Si tratta di un onere informativo e non di una richiesta di autorizzazione: l’assemblea non può vietare opere lecite, ma l’informazione consente di verificare tempestivamente la conformità dei lavori e di agire in caso di pregiudizio.

Profili applicativi

Il contenzioso tipico riguarda verande, chiusure di balconi e logge, tettoie e pensiline, modifiche di infissi e serramenti esterni, aperture di varchi nei muri, installazione di condizionatori in facciata. Per stabilire se un’opera sia vietata, la giurisprudenza rinvia ai limiti che l’art. 1120 c.c. pone alle innovazioni deliberate dall’assemblea: ciò che non può essere imposto a maggioranza non può essere realizzato dal singolo.

Quanto al decoro, non occorre che l’edificio abbia pregio artistico, né rileva che la sua fisionomia sia già stata compromessa da interventi precedenti; il pregiudizio economico si considera normalmente insito nella lesione. L’accertamento è rimesso al giudice di merito. L’azione di riduzione in pristino ha natura reale ed è imprescrittibile quando riguarda opere sulla proprietà esclusiva; se l’immobile appartiene a più persone, tutti i comproprietari devono partecipare al giudizio. L’amministratore può agire senza autorizzazione assembleare, trattandosi di atto conservativo ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c. L’omessa comunicazione preventiva, da sola, non rende illegittime opere che rispettano i limiti sostanziali.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 5 febbraio 2015, n. 2109: il danno alla cosa comune che preclude le opere sulla proprietà esclusiva va individuato alla luce dell’art. 1120 c.c., che vieta le innovazioni lesive della stabilità, della sicurezza e del decoro; la riforma del 2012 ha recepito questa lettura; confermata la demolizione di una veranda su terrazzo esclusivo, senza obbligo di ricercare soluzioni meno radicali in presenza di lesione evidente.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 14 ottobre 2022, n. 30307: sono vietate le opere che eliminano o riducono apprezzabilmente le utilità della cosa comune per gli altri condomini o invadono i loro diritti; spetta al giudice di merito valutare se la chiusura realizzata in corrispondenza di un appartamento pregiudichi la fruizione del ballatoio comune.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 16 febbraio 2017, n. 4193: l’azione a tutela del decoro per opere sulla porzione esclusiva ha natura reale ed è imprescrittibile; se l’immobile è in comproprietà, la domanda di riduzione in pristino richiede il litisconsorzio necessario di tutti i comproprietari.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 14 febbraio 2022, n. 4711: l’amministratore è legittimato ad agire senza delibera per la tutela del decoro, quale atto conservativo; la lesione del decoro prescinde dal pregio artistico e da precedenti alterazioni, e comporta un pregiudizio economico normalmente insito.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 12 agosto 2022, n. 24807: il decoro riguarda tutto ciò che è visibile dall’esterno e le linee essenziali del fabbricato; la sua lesione deve essere visibile e significativa rispetto all’armonia che conferisce all’edificio la propria identità.
• Cassazione civile, sez. II, 13 maggio 2011, n. 10684: la clausola regolamentare che impone di informare l’amministratore prima dei lavori configura un onere informativo, non un’autorizzazione; la sua violazione non obbliga alla rimessione in pristino di opere comunque lecite, ma può fondare solo un risarcimento.
• Cassazione civile, sez. II, 19 marzo 2026, n. 6623: il divieto di opere pregiudizievoli per stabilità e sicurezza vale anche per le modifiche eseguite dal singolo; la relativa azione non si prescrive e il giudice deve accertare in concreto il pericolo, anche quando non operi la presunzione di pericolosità derivante dalla violazione della normativa antisismica.

Rapporti con altre norme

L’art. 1117 c.c. individua le parti comuni tutelate; l’art. 1102 c.c. regola l’uso della cosa comune da parte del singolo, mentre l’art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni deliberate dall’assemblea e ne fissa i limiti, richiamati per definire il danno vietato dall’art. 1122 c.c. Gli artt. 1122-bis e 1122-ter c.c. regolano impianti di ricezione, impianti da fonti rinnovabili e videosorveglianza. L’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore gli atti conservativi, l’art. 1138 c.c. il regolamento che può introdurre limiti ulteriori, se di natura contrattuale. Restano ferme le norme urbanistiche ed edilizie, che operano su un piano distinto dai rapporti condominiali.