Art. 1127 c.c. Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1127 c.c. disciplina il diritto di sopraelevazione, cioè la facoltà di costruire nuovi piani o nuove fabbriche al di sopra dell’ultimo piano dell’edificio condominiale. La norma risolve un conflitto tipico della proprietà per piani: da un lato l’interesse del proprietario dell’ultimo piano, o del lastrico solare in proprietà esclusiva, a sfruttare lo spazio sovrastante; dall’altro l’interesse degli altri condomini alla sicurezza dell’edificio, al suo aspetto architettonico, all’aria e alla luce, nonché al valore delle loro quote sul suolo comune.

Il legislatore ha scelto di riconoscere la facoltà di sopraelevare come contenuto del diritto di proprietà dell’ultimo piano, circondandola di limiti e compensandola con un’indennità a favore degli altri condomini. La disposizione non è stata modificata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, che ha però inciso sulle norme connesse in materia di tabelle millesimali, prevedendone la revisione quando la sopraelevazione alteri sensibilmente i valori delle unità (art. 69 disp. att. c.c.).

Contenuto della disposizione

Il diritto spetta al proprietario dell’ultimo piano e a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare, salvo che il titolo disponga diversamente. La norma ha carattere dispositivo: il regolamento contrattuale o l’atto costitutivo del condominio possono escludere o limitare la sopraelevazione, configurando in sostanza una servitù di non sopraelevare (altius non tollendi).

I limiti legali sono tre:

• condizioni statiche (secondo comma): la sopraelevazione non è ammessa se le strutture dell’edificio non la consentono. Si tratta di un limite all’esistenza stessa del diritto, operante anche senza opposizione dei condomini, che comprende l’idoneità a sopportare le sollecitazioni sismiche;
• aspetto architettonico (terzo comma): i condomini possono opporsi se la nuova costruzione pregiudica le linee e lo stile dell’edificio;
• aria e luce (terzo comma): l’opposizione è ammessa anche se la sopraelevazione diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi sopraeleva deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area occupata dalla nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, compreso quello da edificare, detratta la quota a lui spettante. È inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o alcuni condomini avevano diritto di servirsi. L’indennità compensa la riduzione del valore delle quote sul suolo comune che deriva dall’aumento del numero dei piani.

Profili applicativi

La questione più frequente riguarda la nozione di sopraelevazione. Vi rientrano non solo i nuovi piani, ma anche la trasformazione di locali preesistenti con incremento di superfici e volumi che occupi la colonna d’aria sovrastante l’edificio, anche senza aumento dell’altezza; ne restano fuori le modifiche solo interne al sottotetto, contenute nei limiti strutturali originari, e i meri volumi tecnici. Occorre poi distinguere la sopraelevazione dalle opere che incidono sulle parti comuni, come l’abbattimento di una falda del tetto per ricavare una terrazza: queste ultime sono soggette agli artt. 1102 e 1120 c.c. e, se comportano appropriazione del bene comune, danno luogo al ripristino e non all’indennità.

Sul piano della prova, la violazione della normativa antisismica fa presumere la pericolosità della sopraelevazione e spetta a chi ha costruito dimostrare l’idoneità della struttura complessiva. Il diritto all’indennità sorge quando sono realizzati gli elementi strutturali essenziali (muratura e copertura) e spetta a chi era condomino in quel momento, non agli acquirenti successivi. Gli accordi tra le parti o la titolarità della colonna d’aria non escludono di per sé l’indennità, potendo al più valere come rinuncia priva di effetti reali.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 30 luglio 2007, n. 16794: l’indennità è dovuta non solo per la realizzazione di nuovi piani o fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti con incremento di superfici e volumetrie, indipendentemente dall’aumento dell’altezza; essa si fonda sull’aumento proporzionale del diritto sulle parti comuni conseguente all’ampliamento della proprietà esclusiva.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 15 giugno 2020, n. 11490: costituisce sopraelevazione solo l’intervento che occupa la colonna d’aria sovrastante; l’abbattimento di parte del tetto per creare una terrazza esclusiva è invece innovazione vietata, che legittima ciascun condomino a chiedere il ripristino; l’indennità è dovuta individualmente da ciascun proprietario sopraelevante, nei limiti della propria porzione.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 18 luglio 2026, n. 23487: il limite delle condizioni statiche comprende l’inidoneità a sopportare le sollecitazioni sismiche; le norme antisismiche integrano il secondo comma, la loro inosservanza fa presumere la pericolosità dell’opera e la prova contraria grava su chi ha sopraelevato.
• Cassazione civile, sez. II, 27 aprile 2026, n. 11403: la norma è derogabile e il divieto di sopraelevazione posto dal regolamento contrattuale equivale a una servitù, che il singolo condomino può far valere; l’azione è soggetta a prescrizione ventennale, ma la sostituzione del manufatto con uno strutturalmente diverso fa decorrere un nuovo termine.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 18 maggio 2026, n. 14754: il diritto all’indennità sorge con la realizzazione della struttura esterna dell’opera e spetta ai condomini che rivestivano tale qualità in quel momento, a prescindere dal completamento degli interni e dalla regolarità urbanistica.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 3 giugno 2026, n. 17642: il diritto all’indennità nasce dal fatto oggettivo della sopraelevazione e non può essere escluso dagli accordi contrattuali tra le parti né dalla previsione dell’intervento nel contratto di vendita.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 19 aprile 2025, n. 10366: la trasformazione di locali tecnici sul lastrico in abitazioni, con ampliamento delle superfici coperte, integra sopraelevazione e obbliga al pagamento dell’indennità.

Rapporti con altre norme

L’art. 1117 c.c. annovera tra le parti comuni il suolo e i lastrici solari, il cui valore è il parametro dell’indennità; l’art. 1118 c.c. collega il diritto sulle parti comuni al valore delle unità, che la sopraelevazione modifica. Gli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c. regolano le opere sulle parti comuni e le innovazioni, da tenere distinte dalla sopraelevazione. L’art. 69 disp. att. c.c. consente la revisione delle tabelle millesimali quando l’aumento dei piani alteri per più di un quinto il valore proporzionale delle unità. Sul piano pubblicistico restano ferme la disciplina edilizia del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e la normativa antisismica, mentre il divieto convenzionale si estingue per non uso ai sensi dell’art. 1073 c.c.