Art. 1124 c.c. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1124 c.c. si colloca nella disciplina del condominio negli edifici, subito dopo la regola generale sulla ripartizione delle spese dettata dall’art. 1123 c.c., e ne costituisce un’applicazione specifica per due parti comuni che servono a raggiungere le singole unità immobiliari: le scale e gli ascensori. La norma combina due criteri: il valore della proprietà di ciascun condomino, che esprime il principio di proporzionalità alla quota, e l’altezza del piano dal suolo, che esprime il principio di proporzionalità all’uso. La ragione del secondo criterio è di ordine pratico: chi abita ai piani alti utilizza le scale e l’impianto per un tratto maggiore e ne determina un logorio più intenso.

Il testo vigente è frutto della legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, che ha inserito espressamente gli ascensori nella rubrica e nel testo e ha esteso la regola dalla sola manutenzione e ricostruzione alla manutenzione e sostituzione. Prima della riforma l’estensione agli ascensori era opera della giurisprudenza, che applicava la norma per analogia ravvisando un’identica ratio; per i rapporti anteriori al 18 giugno 2013 quell’orientamento conserva rilievo, come mostrano numerose pronunce ancora recenti rese su fattispecie ratione temporis soggette al vecchio testo.

Contenuto della disposizione

Il primo comma pone l’obbligo di mantenere e sostituire scale e ascensori a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui servono: la regola si salda con l’art. 1123, terzo comma, c.c., sul cosiddetto condominio parziale, sicché le spese di una scala che serve soltanto un corpo di fabbrica gravano sui soli proprietari di quel corpo.

La spesa è ripartita secondo un criterio misto e paritario:

• metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, cioè secondo i millesimi di proprietà;
• metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, mediante coefficienti che crescono con il numero del piano.

Il secondo comma precisa che, ai soli fini della metà ripartita in ragione del valore, si considerano come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, purché non siano di proprietà comune. Anche questi beni, quindi, partecipano alla spesa in proporzione al loro valore, pur non concorrendo alla quota calcolata sull’altezza.

La norma riguarda la conservazione del bene, cioè le spese che ne preservano l’integrità e il valore: manutenzione ordinaria e straordinaria e sostituzione. Restano fuori l’installazione di un ascensore prima inesistente, che costituisce un’innovazione, e le spese di mero uso come pulizia e illuminazione delle scale, che seguono il criterio dell’uso dell’art. 1123, secondo comma, c.c.

Profili applicativi

Il criterio legale è derogabile, ma la deroga deve risultare da un regolamento di natura contrattuale, approvato o accettato da tutti i condomini, oppure da una deliberazione assunta all’unanimità. Una delibera maggioritaria che adotti percentuali diverse dal cinquanta per cento, o che escluda alcune unità dal riparto, è perciò impugnabile. La deroga va inoltre espressa: clausole generiche, riferite ad altre spese o tabelle che semplicemente non attribuiscono quote a determinate unità non bastano a esonerare un condomino.

Questione ricorrente è la posizione dei proprietari di negozi, box e locali al piano terra con accesso autonomo dalla strada. Poiché scale e ascensore servono anche a raggiungere tetto, terrazzo e altri locali comuni, tali condomini ne traggono un’utilità e, in mancanza di titolo contrario, sono tenuti a contribuire; la loro partecipazione va però commisurata a quell’utilità, e non può essere calcolata come se l’impianto servisse a raggiungere la loro proprietà esclusiva. Diverso è il regime delle spese di pulizia, dalle quali i proprietari del piano terreno possono essere esonerati quando, per lo stato dei luoghi, non fruiscono in concreto del servizio.

Errore frequente è applicare l’art. 1124 c.c. all’installazione ex novo dell’ascensore: in tal caso le spese si ripartiscono in base all’art. 1123 c.c. in proporzione al valore, salve le regole speciali sulle innovazioni e sull’eliminazione delle barriere architettoniche. Va ricordato, infine, che il criterio di riparto non incide sulla proprietà del bene: l’ascensore resta comune a tutti, e alle delibere che lo riguardano devono essere convocati tutti i condomini.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 4 dicembre 2025, n. 31675: le spese di sostituzione dell’ascensore esistente si ripartiscono per metà secondo il valore e per metà secondo l’altezza dei piani; l’impianto è parte comune anche per i proprietari di negozi con accesso dalla strada, che in assenza di titolo espressamente contrario concorrono in proporzione all’utilità che ne traggono, e una tabella che non assegna loro quote non vale come deroga.
• Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 2023, n. 5764: i criteri degli artt. 1123 e 1124 c.c. non sono inderogabili e possono essere modificati da un regolamento contrattuale o da una delibera unanime; l’installazione ex novo dell’ascensore segue l’art. 1123 c.c., mentre la sua ricostruzione è una forma di manutenzione straordinaria soggetta all’art. 1124 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 17 febbraio 2023, n. 5068: le spese di pulizia delle scale non riguardano la conservazione del bene ma il suo più comodo godimento e si ripartiscono secondo l’uso, applicando per analogia il criterio dell’altezza; i proprietari dei piani terreni possono esserne esonerati se in concreto non fruiscono del servizio.
• Cassazione civile, sez. VI, ord. 28 marzo 2017, n. 8015: la deroga al criterio legale richiede una convenzione espressa; non lo è la clausola regolamentare che richiama l’art. 1124 c.c. per le sole scale, né la clausola dell’atto di acquisto che rinvia ai millesimi di proprietà.
• Cassazione civile, sez. II, 30 aprile 2015, n. 8823: è contraria all’art. 1124 c.c. sia la suddivisione in percentuali diverse dal cinquanta per cento, sia l’attribuzione di un coefficiente di altezza all’unità del piano terra il cui proprietario usa l’ascensore solo per raggiungere locali comuni dei piani superiori.
• Cassazione civile, sez. II, 14 luglio 2015, n. 14697: l’ascensore è comune a tutti i condomini salvo titolo contrario e il criterio di riparto basato sull’utilità non ne modifica il regime proprietario; tutti devono quindi partecipare alle delibere sugli interventi relativi all’impianto.
• Cassazione civile, sez. II, 16 maggio 1991, n. 5479: la regola dell’art. 1124 c.c. si applica per analogia alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore esistente, mentre l’installazione di un nuovo impianto segue l’art. 1123 c.c. in proporzione al valore.

Rapporti con altre norme

L’art. 1124 c.c. specifica la regola generale dell’art. 1123 c.c., di cui riprende sia il criterio del valore (primo comma) sia quello dell’uso (secondo comma) e il principio del condominio parziale (terzo comma). Scale e ascensori sono parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., e l’art. 1118 c.c. impedisce di sottrarsi alle relative spese rinunciando al diritto sulle parti comuni. Gli artt. 1125 e 1126 c.c. dettano criteri speciali per soffitti, volte e solai e per i lastrici solari di uso esclusivo. L’installazione di un nuovo ascensore rientra fra le innovazioni degli artt. 1120 e 1121 c.c. e, quando mira a superare le barriere architettoniche, nella legge 9 gennaio 1989, n. 13. Le tabelle millesimali che traducono i criteri di riparto sono disciplinate dagli artt. 68 e 69 disp. att. c.c.