Art. 1126 c.c. Lastrici solari di uso esclusivo

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1126 c.c. chiude il gruppo di norme che, nel capo dedicato al condominio negli edifici, ripartiscono le spese relative alle parti comuni (artt. 1123-1126 c.c.). Si tratta di una regola speciale rispetto al criterio generale proporzionale ai millesimi: quando il lastrico solare, cioè la superficie piana che chiude in alto l’edificio, o una sua porzione è sottratto all’uso comune e goduto in via esclusiva da uno o più condomini, la spesa di riparazione o ricostruzione non grava su tutti in proporzione al valore delle unità, ma viene divisa secondo un rapporto fisso.

La ratio è duplice. Il lastrico svolge per tutti la funzione di copertura, ma a chi ne ha l’uso esclusivo offre in più il calpestio, l’affaccio e le comodità di una superficie praticabile, con un’usura supplementare. La legge bilancia queste utilità attribuendo un terzo della spesa all’usuario esclusivo e due terzi ai condomini cui il lastrico serve da copertura. La norma è rimasta immutata anche dopo la riforma del condominio introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.

Contenuto della disposizione

La disposizione presuppone tre elementi:

• un lastrico solare o una parte di esso, al quale la giurisprudenza equipara la terrazza a livello, ossia la superficie scoperta posta sulla sommità di alcuni vani e allo stesso piano di un appartamento, di cui costituisce proiezione verso l’esterno;
• un uso non comune a tutti i condomini, indipendentemente dal fatto che l’usuario sia titolare di un diritto di proprietà esclusiva o soltanto di un diritto d’uso esclusivo sul bene;
• spese di riparazione o di ricostruzione, cioè interventi che riguardano la struttura del lastrico nella sua funzione di copertura.

Il riparto è il seguente: un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo; due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della sola parte di esso cui il lastrico serve, ripartiti tra loro in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. La quota dei due terzi segue dunque il criterio della proiezione verticale: vi concorrono i proprietari delle unità sottostanti coperte dal lastrico, compreso l’usuario esclusivo quando anche la sua unità si trovi sotto la superficie interessata.

L’obbligo di contribuzione ha natura di obbligazione propter rem, cioè legata alla titolarità del diritto reale sull’unità immobiliare: grava sul proprietario e non sul conduttore o sul mero utilizzatore. Il criterio legale è derogabile da un regolamento di natura contrattuale o da una convenzione approvata da tutti i condomini.

Profili applicativi

Le questioni più frequenti riguardano la delimitazione dell’ambito applicativo. La regola opera solo per la porzione che svolge effettiva funzione di copertura, compresa entro i muri perimetrali; le parti aggettanti, che sporgono dalla facciata senza coprire alcuna unità, restano a carico esclusivo del titolare, come accade per i balconi. Quando il lastrico copre una sola unità immobiliare, oppure si tratta di una terrazza a livello stradale o di un cortile che copre locali interrati, la giurisprudenza abbandona l’art. 1126 c.c. e applica in via analogica l’art. 1125 c.c.: pavimentazione a carico di chi calpesta la superficie, struttura e impermeabilizzazione divise in parti uguali tra sovrastante e sottostante.

Nella prassi assembleare occorre distinguere tra interventi strutturali (soletta, impermeabilizzazione, guaina, massetto, nonché pavimentazione, parapetti e cornicioni quando il loro rifacimento sia conseguenza necessaria dell’intervento sulla copertura) e manutenzione dovuta al solo uso della superficie, che il regolamento può porre per intero a carico dell’usuario. La decisione sui lavori strutturali spetta all’assemblea anche se il lastrico è di proprietà esclusiva.

Altro terreno di contenzioso sono i danni da infiltrazioni nelle unità sottostanti. Il danneggiato può pretendere l’intero risarcimento da ciascun responsabile in solido; il riparto di un terzo e due terzi opera solo nei rapporti interni, ai fini del regresso. Errore ricorrente è ritenere che il condomino danneggiato, in quanto terzo, sia esonerato dal contribuire alle spese: in realtà egli partecipa pro quota alla spesa e al risarcimento, in ragione della propria titolarità sulla parte coperta.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 10 maggio 2016, n. 9449: dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico o dalla terrazza di uso esclusivo rispondono sia l’usuario, quale custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio per l’omessa vigilanza e manutenzione delle parti comuni; il concorso si risolve, salvo rigorosa prova di una specifica imputabilità, secondo il criterio di un terzo e due terzi dell’art. 1126 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 28 aprile 2026, n. 11585: in presenza di più corresponsabili del medesimo danno da infiltrazioni opera la solidarietà dell’art. 2055 c.c., sicché il danneggiato può ottenere l’intero da ciascuno; le frazioni dell’art. 1126 c.c. valgono solo nei rapporti interni, se proposta domanda di regresso.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 28 ottobre 2025, n. 28528: il proprietario dell’unità sottostante danneggiata, pur essendo terzo creditore del risarcimento, deve contribuire per la sua quota dei due terzi alle spese di riparazione e alla rifusione dei danni, trattandosi di obbligazione propter rem fondata sulla funzione di copertura svolta a suo vantaggio.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 20 aprile 2026, n. 10321: la sentenza che condanna il condominio a rifare la terrazza e a risarcire i proprietari di essa non invalida la delibera che ripartisce la spesa secondo l’art. 1126 c.c., perché la posizione di terzo danneggiato non incide sul distinto rapporto di contribuzione alle spese comuni.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 24 giugno 2026, n. 21572: il riparto dell’art. 1126 c.c. si applica alla sola porzione della terrazza che copre l’edificio; le spese della parte aggettante gravano integralmente sul titolare, e la decisione sugli interventi strutturali spetta all’assemblea anche quando la terrazza sia in proprietà esclusiva.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 3 ottobre 2023, n. 27846: per la terrazza a livello in uso esclusivo con funzione di copertura il criterio dell’art. 1126 c.c. si applica sia che il bene sia comune sia che sia di proprietà esclusiva, e anche quando copra solo parzialmente l’edificio.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 21 aprile 2026, n. 10534: se il lastrico o la terrazza di uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, viene meno la ratio dell’art. 1126 c.c. e le spese si ripartiscono secondo l’art. 1125 c.c., quale declinazione dell’art. 1123 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 16 gennaio 2019, n. 968: la clausola regolamentare che addossa all’usuario la pavimentazione della terrazza vale solo per il rifacimento dovuto all’uso; quando il rifacimento discende da un intervento strutturale sulla soletta di copertura torna ad applicarsi il riparto legale.

Rapporti con altre norme

L’art. 1117 c.c. include i lastrici solari tra le parti comuni, salvo titolo contrario, e l’art. 1123 c.c. fissa il criterio generale proporzionale e quello per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, di cui l’art. 1126 c.c. costituisce applicazione speciale. L’art. 1125 c.c., dettato per soffitti, volte e solai, viene richiamato in via analogica quando il lastrico copre una sola unità o locali sotterranei. Sul piano della responsabilità, l’art. 2051 c.c. fonda il dovere di custodia dell’usuario e del condominio, l’art. 2055 c.c. la loro solidarietà verso il danneggiato, mentre gli artt. 1130, n. 4, e 1135, n. 4, c.c. impongono ad amministratore e assemblea gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria. L’art. 1137 c.c. regola l’impugnazione delle delibere di riparto.