Art. 1596 c.c. Fine della locazione per lo spirare del termine

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1596 c.c. apre la parte del capo dedicata alla fine della locazione e distingue le modalità di cessazione a seconda che il contratto abbia o non abbia una durata determinata. La locazione è un contratto di durata e non può vincolare le parti a tempo indefinito: la legge fissa perciò un limite massimo (art. 1573 c.c.) e, per i contratti senza termine, rinvia alla durata presuntiva stabilita dall’art. 1574 c.c.

La ratio è la certezza dei rapporti. Se le parti hanno fissato un termine, la scadenza basta da sola a estinguere il rapporto, senza bisogno di ulteriori atti; se il termine manca, ciascuna parte deve poter conoscere in anticipo la volontà dell’altra di non proseguire, così da organizzarsi per il rilascio o per la ricerca di un nuovo conduttore. Il testo è invariato dal 1942; il richiamo alle norme corporative è ormai privo di contenuto dopo la soppressione dell’ordinamento corporativo, sicché il termine di preavviso è quello fissato dalle parti o, in mancanza, dagli usi.

Contenuto della disposizione

• locazione a tempo determinato (primo comma): il rapporto cessa automaticamente con lo spirare del termine, senza che occorra la disdetta;
• locazione a tempo indeterminato (secondo comma): il rapporto non cessa se, prima della scadenza calcolata secondo l’art. 1574 c.c., una delle parti non comunica all’altra la disdetta nel termine di preavviso pattuito o d’uso.

La disdetta è l’atto unilaterale con cui una parte manifesta la volontà di non proseguire il rapporto oltre la scadenza. È un atto recettizio: produce effetto quando giunge all’indirizzo del destinatario (art. 1334 e 1335 c.c.). Salvo forma convenzionale, è a forma libera e può essere contenuta anche in un atto giudiziario, come l’intimazione di licenza per finita locazione. La sua funzione non è sciogliere un contratto in corso, ma impedire che il rapporto prosegua o si rinnovi.

Nella locazione a tempo determinato una comunicazione con cui il locatore ricorda la scadenza ha valore di licenza: non è necessaria per la cessazione, ma serve a escludere che la permanenza del conduttore possa interpretarsi come rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 1597 c.c.

Profili applicativi

Nella pratica, la regola del primo comma ha campo limitato per le locazioni di immobili urbani, perché le leggi speciali impongono durate minime e meccanismi di rinnovo automatico. Le locazioni abitative ordinarie regolate dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, si rinnovano alla prima scadenza salvo disdetta motivata del locatore; quelle ad uso diverso regolate dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, si rinnovano di sei in sei anni (o di nove in nove per alberghi e teatri) se non sopravviene disdetta comunicata con raccomandata almeno dodici o diciotto mesi prima (art. 28). In questi casi la disdetta è un onere e la sua tempestività va verificata con cura.

L’art. 1596 c.c. riprende vigore nelle locazioni sottratte alla disciplina speciale (contratti transitori, foresterie, beni mobili, immobili non urbani) e nelle ipotesi in cui la legge speciale non regola la posizione di una parte. La giurisprudenza lo ha applicato, ad esempio, al conduttore di un’abitazione che non intende avvalersi della proroga alla prima scadenza.

Errori ricorrenti sono la spedizione della disdetta in prossimità del termine, senza considerare che conta la data di ricezione, e la convinzione che la clausola contrattuale sul mezzo di comunicazione (ad esempio la cartolina raccomandata) sia requisito di validità: le modalità indicate nel contratto non costituiscono di regola forma convenzionale ad substantiam, e sono ammessi mezzi equipollenti.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, 2 aprile 2009, n. 8006: la disdetta è atto recettizio che produce effetto, consistente nell’impedire il rinnovo e non nello sciogliere il contratto in corso, solo quando perviene al destinatario; è tardiva quella spedita in tempo utile ma ricevuta dopo la scadenza del termine.
• Cassazione civile, sez. III, 23 novembre 1994, n. 9916: la disdetta è atto negoziale unilaterale recettizio a forma libera, salvo forma convenzionale; quando se ne contesta la provenienza, il giudice deve accertare con ogni mezzo se abbia raggiunto lo scopo di far conoscere al conduttore la volontà inequivoca del locatore di porre fine al rapporto.
• Cassazione civile, sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9666: la disdetta può essere contenuta in un atto processuale come l’intimazione di licenza per finita locazione, e i suoi effetti sostanziali permangono anche se il processo si estingue.
• Cassazione civile, sez. III, 9 settembre 1978, n. 4083: le modalità di invio della disdetta indicate nel contratto non integrano una forma ad substantiam; l’atto può giungere al destinatario con mezzi equipollenti e si presume conosciuto quando arriva al suo indirizzo.
• Cassazione civile, Sezioni Unite, 23 gennaio 1985, n. 266: per le locazioni a tempo determinato il rilascio è regolato dal principio dell’art. 1596, primo comma, c.c. e non richiede disdetta; quella eventualmente intimata vale come licenza, volta a impedire il sorgere di un nuovo rapporto per la permanenza del conduttore (la pronuncia riguarda il regime transitorio della legge n. 392 del 1978, ma il principio sulla natura della licenza è generale).
• Cassazione civile, sez. III, 4 agosto 2016, n. 16279: nelle locazioni abitative della legge n. 431 del 1998, se il conduttore non intende rimanere oltre il primo triennio la locazione cessa alla prima scadenza senza bisogno di disdetta, trovando applicazione l’art. 1596, primo comma, c.c.

Rapporti con altre norme

L’art. 1596 c.c. presuppone gli artt. 1573 e 1574 c.c. sulla durata massima e su quella presuntiva della locazione senza termine. Il suo naturale complemento è l’art. 1597 c.c., che regola la rinnovazione tacita quando il conduttore resta nella detenzione dopo la scadenza o la disdetta manca. Dopo la cessazione operano l’obbligo di restituzione (art. 1590 c.c.) e la responsabilità per il ritardo (art. 1591 c.c.). Sul piano processuale il locatore dispone della licenza e dello sfratto per finita locazione (artt. 657 e seguenti c.p.c.). La disciplina speciale delle locazioni urbane (artt. 27-29 della legge n. 392 del 1978; artt. 2 e 3 della legge n. 431 del 1998) prevale sulla regola codicistica.