1. Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Testo in vigore dal 19 aprile 1942
Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.
Commento
Inquadramento e ratio
L’art. 1575 c.c. apre la disciplina delle obbligazioni delle parti nel contratto di locazione, collocata nel capo VI del titolo III del libro quarto. Insieme all’art. 1587 c.c., che individua i doveri del conduttore, definisce il nucleo del rapporto: a fronte del pagamento del canone, il locatore non si limita a mettere a disposizione la cosa, ma assume una prestazione continuativa, consistente nell’assicurare al conduttore un godimento effettivo e conforme all’uso pattuito per tutta la durata del contratto.
La ratio risiede nella natura di contratto di durata a prestazioni corrispettive: l’interesse del conduttore non si soddisfa con la sola consegna, ma con la possibilità di utilizzare il bene in modo stabile e tranquillo. Le tre obbligazioni elencate dalla norma esprimono, in successione cronologica, il contenuto di tale prestazione. Il testo è rimasto immutato dall’entrata in vigore del codice; la disciplina delle locazioni abitative e commerciali è stata integrata dalla legislazione speciale, in particolare dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Contenuto della disposizione
La norma pone a carico del locatore tre obbligazioni principali:
consegna in buono stato di manutenzione (n. 1): la cosa deve essere consegnata, con i relativi accessori e pertinenze, in condizioni idonee all’uso; la consegna è anche il presupposto della garanzia per i vizi prevista dagli artt. 1578 e 1579 c.c.;
mantenimento in stato da servire all’uso convenuto (n. 2): il locatore deve eseguire durante il rapporto le riparazioni necessarie a conservare la cosa nelle condizioni originarie, salvo quelle di piccola manutenzione che l’art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore;
garanzia del pacifico godimento (n. 3): il locatore deve astenersi da comportamenti che turbino il godimento del conduttore e difenderlo dalle pretese dei terzi che vantino diritti sulla cosa (molestie di diritto), mentre contro le molestie di mero fatto il conduttore agisce direttamente, secondo l’art. 1585 c.c.
Si tratta di obbligazioni di risultato, il cui inadempimento consente al conduttore di agire per l’esatto adempimento, la risoluzione o il risarcimento secondo le regole generali, oltre ai rimedi specifici previsti per i vizi della cosa locata. L’obbligo di mantenimento non comprende però le modificazioni o trasformazioni necessarie per adattare il bene a un’attività particolare o a normative sopravvenute, salvo patto espresso.
Profili applicativi
La questione più frequente riguarda la reazione del conduttore all’inadempimento del locatore, tipicamente in presenza di infiltrazioni, guasti agli impianti o carenze manutentive. Lo strumento è l’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 c.c., che consente di sospendere la propria prestazione finché l’altra parte non adempia. Il rimedio va maneggiato con cautela: la giurisprudenza più recente ne ammette l’uso anche in caso di inadempimento parziale del locatore, ma esige proporzionalità e buona fede. Se il conduttore continua a utilizzare l’immobile, una sospensione integrale del canone espone al rischio di risoluzione per morosità; è più prudente una riduzione commisurata al minore godimento, o l’azione giudiziale di riduzione del canone.
Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, la destinazione particolare del bene e l’ottenimento di licenze e autorizzazioni rientrano negli obblighi del locatore solo se oggetto di una specifica pattuizione; non basta indicare in contratto l’uso cui l’immobile è destinato. Spetta di regola al conduttore verificare in anticipo l’idoneità tecnica e amministrativa dei locali. La mancanza del certificato di agibilità o l’irregolarità urbanistica non integrano di per sé inadempimento, se non hanno concretamente pregiudicato il godimento.
Sul piano probatorio, quando il conduttore eccepisce l’inadempimento, spetta al locatore dimostrare di avere correttamente adempiuto, secondo il criterio generale di riparto dell’onere probatorio nelle obbligazioni contrattuali.
Orientamenti giurisprudenziali
Cassazione civile, sez. III, 28 novembre 1998, n. 12085: l’obbligo di mantenimento consiste nell’eseguire le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato esistente alla conclusione del contratto, ma non comprende le modificazioni, non previste dal contratto, imposte da normative sopravvenute per l’esercizio di una specifica attività.
Cassazione civile, sez. III, 26 luglio 2016, n. 15383: la destinazione particolare dell’immobile entra nel contenuto della garanzia di pacifico godimento solo se oggetto di specifica pattuizione; tale può essere la clausola con cui il locatore garantisce che il bene è libero da pesi, letta insieme alle previsioni sull’uso convenuto.
Cassazione civile, sez. III, ord. 12 maggio 2017, n. 11783: il conduttore che continua a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, non può sospendere integralmente il canone, poiché la reazione è sproporzionata all’inadempimento del locatore e contraria a correttezza e buona fede.
Cassazione civile, sez. III, 25 giugno 2019, n. 16918: l’eccezione di inadempimento si applica pienamente anche a favore del conduttore e gli obblighi del locatore non si esauriscono nella consegna, ma comprendono il mantenimento e la garanzia del pacifico godimento; se permane un grado di utilizzabilità del bene, il conduttore può sospendere il canone solo in misura proporzionale.
Cassazione civile, sez. III, ord. 29 gennaio 2021, n. 2154: va superato l’orientamento che consentiva la sospensione del canone solo in caso di totale mancanza della prestazione del locatore; di fronte all’eccezione del conduttore è il locatore a dover provare di avere reso l’immobile idoneo all’uso pattuito.
Cassazione civile, sez. III, ord. 22 maggio 2023, n. 14067: nelle locazioni non abitative grava sul conduttore l’onere di verificare l’idoneità del bene all’attività e al rilascio delle autorizzazioni; il locatore risponde solo se si sia impegnato con specifica pattuizione, non bastando la menzione dell’uso in contratto.
Cassazione civile, sez. III, ord. 24 maggio 2023, n. 14424: è legittima la risoluzione per morosità a carico del conduttore che, a fronte di vizi che riducono solo in parte il godimento, ometta del tutto il canone continuando a utilizzare l’immobile.
Cassazione civile, sez. III, ord. 10 dicembre 2025, n. 32181: il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza dell’agibilità non costituiscono vizi della cosa né inadempimento in sé; il conduttore deve allegare e provare il concreto pregiudizio subito, che non è mai in re ipsa.
Rapporti con altre norme
L’art. 1575 c.c. è specificato dall’art. 1576 c.c., che ripartisce le riparazioni tra locatore e conduttore, e dall’art. 1577 c.c., che regola le riparazioni urgenti eseguibili dal conduttore con diritto al rimborso. Gli artt. 1578-1581 c.c. disciplinano la garanzia per i vizi della cosa locata, con i rimedi della risoluzione e della riduzione del corrispettivo; gli artt. 1585 e 1586 c.c. distinguono tra molestie di fatto e pretese di terzi. L’art. 1587 c.c. individua le obbligazioni corrispettive del conduttore e l’art. 1590 c.c. ne regola l’obbligo di restituzione. Sul piano generale, vengono in rilievo l’art. 1460 c.c. sull’eccezione di inadempimento, l’art. 1453 c.c. sulla risoluzione e l’art. 1218 c.c. sulla responsabilità del debitore. Per le locazioni abitative restano ferme le disposizioni della legge n. 431 del 1998.
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Inquadramento e ratio
L’art. 1575 c.c. apre la disciplina delle obbligazioni delle parti nel contratto di locazione, collocata nel capo VI del titolo III del libro quarto. Insieme all’art. 1587 c.c., che individua i doveri del conduttore, definisce il nucleo del rapporto: a fronte del pagamento del canone, il locatore non si limita a mettere a disposizione la cosa, ma assume una prestazione continuativa, consistente nell’assicurare al conduttore un godimento effettivo e conforme all’uso pattuito per tutta la durata del contratto.
La ratio risiede nella natura di contratto di durata a prestazioni corrispettive: l’interesse del conduttore non si soddisfa con la sola consegna, ma con la possibilità di utilizzare il bene in modo stabile e tranquillo. Le tre obbligazioni elencate dalla norma esprimono, in successione cronologica, il contenuto di tale prestazione. Il testo è rimasto immutato dall’entrata in vigore del codice; la disciplina delle locazioni abitative e commerciali è stata integrata dalla legislazione speciale, in particolare dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Contenuto della disposizione
La norma pone a carico del locatore tre obbligazioni principali:
Si tratta di obbligazioni di risultato, il cui inadempimento consente al conduttore di agire per l’esatto adempimento, la risoluzione o il risarcimento secondo le regole generali, oltre ai rimedi specifici previsti per i vizi della cosa locata. L’obbligo di mantenimento non comprende però le modificazioni o trasformazioni necessarie per adattare il bene a un’attività particolare o a normative sopravvenute, salvo patto espresso.
Profili applicativi
La questione più frequente riguarda la reazione del conduttore all’inadempimento del locatore, tipicamente in presenza di infiltrazioni, guasti agli impianti o carenze manutentive. Lo strumento è l’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 c.c., che consente di sospendere la propria prestazione finché l’altra parte non adempia. Il rimedio va maneggiato con cautela: la giurisprudenza più recente ne ammette l’uso anche in caso di inadempimento parziale del locatore, ma esige proporzionalità e buona fede. Se il conduttore continua a utilizzare l’immobile, una sospensione integrale del canone espone al rischio di risoluzione per morosità; è più prudente una riduzione commisurata al minore godimento, o l’azione giudiziale di riduzione del canone.
Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, la destinazione particolare del bene e l’ottenimento di licenze e autorizzazioni rientrano negli obblighi del locatore solo se oggetto di una specifica pattuizione; non basta indicare in contratto l’uso cui l’immobile è destinato. Spetta di regola al conduttore verificare in anticipo l’idoneità tecnica e amministrativa dei locali. La mancanza del certificato di agibilità o l’irregolarità urbanistica non integrano di per sé inadempimento, se non hanno concretamente pregiudicato il godimento.
Sul piano probatorio, quando il conduttore eccepisce l’inadempimento, spetta al locatore dimostrare di avere correttamente adempiuto, secondo il criterio generale di riparto dell’onere probatorio nelle obbligazioni contrattuali.
Orientamenti giurisprudenziali
Rapporti con altre norme
L’art. 1575 c.c. è specificato dall’art. 1576 c.c., che ripartisce le riparazioni tra locatore e conduttore, e dall’art. 1577 c.c., che regola le riparazioni urgenti eseguibili dal conduttore con diritto al rimborso. Gli artt. 1578-1581 c.c. disciplinano la garanzia per i vizi della cosa locata, con i rimedi della risoluzione e della riduzione del corrispettivo; gli artt. 1585 e 1586 c.c. distinguono tra molestie di fatto e pretese di terzi. L’art. 1587 c.c. individua le obbligazioni corrispettive del conduttore e l’art. 1590 c.c. ne regola l’obbligo di restituzione. Sul piano generale, vengono in rilievo l’art. 1460 c.c. sull’eccezione di inadempimento, l’art. 1453 c.c. sulla risoluzione e l’art. 1218 c.c. sulla responsabilità del debitore. Per le locazioni abitative restano ferme le disposizioni della legge n. 431 del 1998.