Art. 1591 c.c. Danni per ritardata restituzione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1591 c.c. chiude la serie di norme che il codice dedica, nel capo VI del titolo III del libro quarto, alla fine del rapporto di locazione. Dopo che l’art. 1590 c.c. ha fissato l’obbligo del conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, la disposizione regola le conseguenze del ritardo in quella restituzione: il conduttore che trattiene il bene oltre il momento in cui avrebbe dovuto riconsegnarlo continua a dovere il canone pattuito e risponde, in aggiunta, del danno ulteriore che il locatore sia in grado di dimostrare.

La ratio è duplice. Da un lato si assicura al locatore una tutela minima immediata, sottratta alle incertezze della prova del danno; dall’altro si scoraggia la protrazione abusiva del godimento, che altrimenti si tradurrebbe in una sorta di proroga imposta del contratto a condizioni decise dal solo conduttore. La norma non è stata modificata dall’entrata in vigore del codice e si applica a tutte le locazioni, abitative e non abitative, coordinandosi con la legislazione speciale (legge 27 luglio 1978, n. 392, e legge 9 dicembre 1998, n. 431).

Contenuto della disposizione

La fattispecie presuppone la mora del conduttore nella restituzione, cioè il ritardo imputabile nell’adempimento dell’obbligo di riconsegna. Tale obbligo sorge alla scadenza convenzionale o legale del contratto, ovvero, se il rapporto si risolve per inadempimento del conduttore, dalla proposizione della domanda giudiziale di risoluzione, cui gli effetti della sentenza retroagiscono.

Dalla mora discendono due obbligazioni distinte quanto a presupposti e regime probatorio:

• il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna: è una liquidazione legale e forfettaria del danno, commisurata al canone del contratto cessato. Opera automaticamente, senza che il locatore debba provare alcun pregiudizio, e il conduttore non può dimostrare che il danno effettivo sia stato inferiore;
• il maggior danno: è il pregiudizio eccedente il canone, che il locatore deve allegare e provare secondo le regole ordinarie della responsabilità contrattuale (art. 1223 c.c.), dimostrando ad esempio di aver perduto concrete occasioni di locare o di vendere a condizioni più vantaggiose.

L’obbligo cessa con la riconsegna, che deve essere effettiva: non basta la materiale consegna delle chiavi se il locatore non riacquista la piena disponibilità del bene, come accade quando restano da rimuovere impianti o manufatti installati dal conduttore.

Profili applicativi

Nella pratica il nodo più frequente è stabilire quando il conduttore si liberi. L’offerta reale formale, compiuta con le forme degli artt. 1209 e 1216 c.c., costituisce in mora il locatore; ma anche un’offerta non formale, purché seria, concreta e tempestiva (per esempio l’invito scritto a ricevere le chiavi e a redigere il verbale di consegna), impedisce la mora del conduttore e fa cessare l’obbligo di pagamento, salvo che il locatore abbia un legittimo motivo di rifiuto. Il rifiuto è legittimo quando l’immobile sia stato gravemente danneggiato o trasformato con innovazioni non consentite, sì da richiedere interventi di ripristino di entità rilevante; non lo è se i difetti riguardano la piccola manutenzione, per i quali residua soltanto il diritto al risarcimento.

Altro errore ricorrente è confondere l’indennità di occupazione, dovuta senza prova, con il maggior danno: per quest’ultimo non basta richiamare il valore locativo di mercato stimato dal consulente tecnico, occorrendo la prova che il locatore avrebbe effettivamente impiegato il bene in modo più redditizio. La consulenza può servire a quantificare un danno già dimostrato nella sua esistenza. Nelle locazioni commerciali, il conduttore che trattiene l’immobile in attesa dell’indennità di avviamento resta tenuto al canone, ma è esonerato dal maggior danno finché il locatore non offra formalmente quell’indennità. Il provvedimento che fissa la data dell’esecuzione del rilascio, infine, opera sul piano processuale e non sposta la cessazione del rapporto né esclude la mora.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, 16 luglio 2019, n. 18946: la prima parte dell’art. 1591 c.c. pone una presunzione assoluta di danno almeno pari al canone, che prescinde dalla possibilità concreta di sfruttamento locativo dell’immobile; il maggior danno va invece provato in concreto, con riguardo alle condizioni e all’ubicazione del bene e all’esistenza di soggetti seriamente interessati a goderne.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 22 luglio 2024, n. 20105: l’obbligo di corrispondere il corrispettivo non richiede la costituzione in mora del conduttore e permane per tutto il tempo della detenzione, anche dopo la risoluzione del contratto; la consegna delle chiavi non lo estingue se il locatore non può rientrare nella piena disponibilità dell’immobile per la necessità di rimuovere impianti installati dal conduttore.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 16 maggio 2017, n. 12006: l’offerta non formale di restituzione, se seria, concreta e tempestiva e in assenza di un legittimo motivo di rifiuto, pur non costituendo in mora il locatore evita la mora del conduttore e fa cessare l’obbligo di pagare l’indennità di occupazione.
• Cassazione civile, sez. VI-3, ord. 23 settembre 2022, n. 27932: se il conduttore ha arrecato gravi danni o eseguito innovazioni non consentite, il cui ripristino richiede somme di notevole entità, il locatore può rifiutare la riconsegna fino al pagamento, e il conduttore resta tenuto al canone anche se ha cessato di servirsi dell’immobile.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 17 marzo 2021, n. 7424: il locatore non può rifiutare la riconsegna adducendo difetti dovuti alla mancata piccola manutenzione, che non implicano un’attività straordinaria di ripristino; in tal caso l’offerta informale libera il conduttore, fermo il diritto al risarcimento.
• Cassazione civile, sez. III, 30 settembre 2015, n. 19528: in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, la mora nella restituzione decorre dalla domanda giudiziale; il maggior danno non discende automaticamente dal valore locativo, ma richiede la prova di precise proposte di locazione o di acquisto o di altri concreti propositi di utilizzazione.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 16 settembre 2024, n. 24871: la proposta di nuova locazione a canone maggiorato formulata dallo stesso conduttore durante il ritardo vale come elemento presuntivo del maggior danno, pari alla differenza rispetto al canone originario, e il rifiuto del locatore di accettarla non interrompe il nesso causale né integra concorso del creditore.
• Cassazione civile, sez. III, 6 ottobre 2016, n. 19981: l’art. 1591 c.c. non deroga al criterio dell’art. 1223 c.c.; per il periodo successivo al rilascio, il locatore che lamenti il mancato reimpiego del bene deve provare specifici fatti impeditivi causati dal ritardo, non bastando che l’immobile sia rimasto sfitto.

Rapporti con altre norme

La disposizione presuppone l’obbligo di restituzione dell’art. 1590 c.c. e si innesta sulla disciplina generale della mora del debitore (artt. 1219 e 1220 c.c.) e del creditore (artt. 1206, 1209 e 1216 c.c.), che governa le modalità con cui il conduttore può liberarsi. Il maggior danno segue gli artt. 1218, 1223 e 1226 c.c., quest’ultimo per la liquidazione equitativa, e può essere ridotto per concorso del creditore ai sensi dell’art. 1227 c.c. La retroattività della risoluzione alla domanda discende dagli artt. 1453 e 1458 c.c. Nelle locazioni commerciali rilevano gli artt. 27 e 34 della legge n. 392 del 1978 sull’indennità di avviamento, il cui mancato pagamento non esonera il conduttore che trattiene l’immobile dal versamento del corrispettivo, mentre l’art. 56 della stessa legge, relativo alla data di esecuzione del rilascio, incide solo sul piano processuale.