Art. 1594 c.c. Sublocazione o cessione della locazione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1594 c.c. disciplina le due vie attraverso le quali il conduttore può far godere a un terzo la cosa locata: la sublocazione e la cessione del contratto. La norma bilancia due interessi contrapposti. Da un lato il conduttore, che può avere ragioni economiche per trarre utilità dal bene oltre il proprio uso diretto; dall’altro il locatore, che ha scelto la controparte anche in considerazione della sua persona e della sua solvibilità e che non può vedersi imporre un debitore diverso.

Il codice risolve il conflitto distinguendo: la sublocazione è in linea di principio libera, salvo patto contrario, perché lascia intatto il rapporto principale e il conduttore resta obbligato verso il locatore; la cessione, che sostituisce un nuovo soggetto nella posizione del conduttore, richiede invece il consenso del locatore, in coerenza con la regola generale dell’art. 1406 c.c. Il testo dell’articolo non è stato modificato dall’entrata in vigore del codice, ma per gli immobili urbani la sua portata è stata profondamente ridisegnata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392.

Contenuto della disposizione

• sublocazione (primo comma): è un nuovo contratto di locazione, derivato dal primo, con cui il conduttore concede a sua volta il godimento della cosa a un terzo (subconduttore); il conduttore diventa sublocatore e conserva tutti gli obblighi verso il locatore; è ammessa salvo patto contrario;
• cessione del contratto (primo comma): il terzo subentra nella posizione del conduttore; occorre il consenso del locatore, che è parte necessaria di un negozio a struttura trilaterale;
• cose mobili (secondo comma): la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi, perché il rischio di deterioramento e di sottrazione è più elevato.

La disciplina codicistica è stata derogata dalla legge n. 392 del 1978. Per le locazioni abitative l’art. 2 rovescia la regola: il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile né cedere il contratto senza il consenso del locatore, mentre, salvo patto contrario, può sublocarlo parzialmente previa comunicazione con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata e i vani sublocati. Per le locazioni ad uso diverso l’art. 36 consente al conduttore di sublocare o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, con comunicazione mediante raccomandata e facoltà del locatore di opporsi per gravi motivi entro trenta giorni; se non ha liberato il cedente, il locatore può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia.

Profili applicativi

La prima questione è sempre quella della qualificazione. Sublocazione e cessione producono effetti diversi: nella prima il rapporto principale resta in piedi e il locatore continua ad avere come unico interlocutore il conduttore originario; nella seconda il cessionario diventa parte del contratto e la legittimazione nelle azioni verso il locatore passa a lui. Occorre poi distinguere la sublocazione dalla semplice ospitalità di familiari o conoscenti, che non è vietata. Per le abitazioni la giurisprudenza continua ad applicare la presunzione di sublocazione posta dalla legge sulle locazioni del 1950 quando nell’immobile abiti stabilmente un estraneo non legato al conduttore da vincoli di parentela o affinità.

Nelle locazioni commerciali la questione si intreccia con il trasferimento d’azienda: la cessione del contratto senza consenso è ammessa solo se accompagna una vera cessione o un vero affitto dell’azienda o di un suo ramo autonomo; la cessione fittizia dell’azienda, o il trasferimento del solo immobile con l’avviamento, ricade invece nella regola dell’art. 1594 c.c. e richiede il consenso del locatore.

Quanto ai rimedi, la sublocazione o la cessione vietate costituiscono inadempimento, ma non per questo giustificano automaticamente la risoluzione: il locatore deve dimostrare, secondo l’art. 1455 c.c., che l’inadempimento non è di scarsa importanza in relazione al suo interesse. Errore frequente, nelle locazioni non abitative, è dare per scontato il divieto di sublocare, che invece esiste solo se pattuito.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, 11 febbraio 1989, n. 861: con la sublocazione nasce un rapporto ulteriore la cui sorte dipende da quello principale, che permane; con la cessione, che richiede la partecipazione di cedente, cessionario e locatore, si instaura un rapporto diretto tra il cessionario, subentrato al conduttore originario, e il locatore.
• Cassazione civile, sez. III, 28 novembre 1994, n. 10157: per gli immobili non abitativi l’art. 36 della legge n. 392 del 1978 ha lasciato sostanzialmente immutata la disciplina dell’art. 1594 c.c.; prima di risolvere il contratto per sublocazione, il giudice deve accertare se le parti abbiano pattuito un divieto di sublocare.
• Cassazione civile, sez. III, 22 febbraio 2000, n. 1966: conferma che, nelle locazioni ad uso diverso, il conduttore può sublocare senza il consenso del locatore salvo patto contrario, e può farlo perfino in presenza del patto se alla sublocazione si accompagna la cessione o la locazione dell’azienda; in senso diverso si era espressa in precedenza Cassazione civile, sez. III, 21 marzo 1994, n. 2655.
• Cassazione civile, sez. III, 24 febbraio 2015, n. 3597: la cessione del contratto di locazione ha struttura plurilaterale e richiede il consenso del locatore ceduto, la cui mancanza determina una nullità rilevabile d’ufficio; il solo trasferimento dell’immobile con l’avviamento non integra cessione d’azienda.
• Cassazione civile, sez. III, 15 luglio 2016, n. 14442: la mancata opposizione del locatore alla comunicazione ex art. 36 non equivale a consenso implicito; accertata la simulazione della cessione del ramo d’azienda, la cessione del contratto è nulla per difetto del consenso richiesto dagli artt. 1406 e 1594 c.c.
• Cassazione civile, sez. III, 18 agosto 2011, n. 17348: la violazione del divieto pattizio di sublocazione o di cessione non comporta di per sé la risoluzione; il giudice deve verificare in concreto, ex art. 1455 c.c., se l’inadempimento alteri in modo apprezzabile l’equilibrio del contratto, tenendo conto dell’interesse del locatore.
• Cassazione civile, sez. VI, ord. 23 agosto 2013, n. 19486: per le abitazioni la presunzione di sublocazione dell’art. 21 della legge n. 253 del 1950 resta applicabile; il vincolo di parentela o affinità che la esclude deve sussistere tra il nuovo occupante e il conduttore, e la presunzione si vince solo provando un’ospitalità di carattere transitorio.

Rapporti con altre norme

L’art. 1595 c.c. regola i rapporti tra locatore e subconduttore, prevedendo l’azione diretta per i canoni e la dipendenza della sublocazione dalle sorti del contratto principale. La cessione è disciplinata in generale dagli artt. 1406-1410 c.c., e per i contratti inerenti all’azienda dall’art. 2558 c.c. Per gli immobili urbani prevalgono gli artt. 2 e 36 della legge n. 392 del 1978; per l’affitto di fondi rustici vigono regole speciali di divieto. La risoluzione per sublocazione o cessione vietate segue gli artt. 1453 e 1455 c.c., salvo che le parti abbiano previsto una clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 c.c.