Art. 1588 c.c. Perdita e deterioramento della cosa locata

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1588 c.c. disciplina la responsabilità del conduttore per la perdita e il deterioramento della cosa locata che si verificano durante il rapporto. È il naturale sviluppo dell’obbligo di usare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587, n. 1, c.c.) e dell’obbligo di restituirla nello stato in cui è stata ricevuta (art. 1590 c.c.): il conduttore, che ha la detenzione e la custodia del bene, ne risponde se non prova che il danno deriva da causa a lui non imputabile.

La ratio sta nella vicinanza alla prova. Gli eventi dannosi si verificano nella sfera di controllo del conduttore, che è in condizione di conoscerne le cause assai meglio del locatore; la legge pone quindi su di lui il rischio della causa ignota. La menzione espressa dell’incendio, evento frequente e di cause spesso incerte, chiarisce che anche in quel caso vale la stessa regola. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

• eventi coperti: la perdita, totale o parziale, e il deterioramento della cosa avvenuti nel corso della locazione, compresi quelli derivanti da incendio;
• presunzione di colpa (primo comma): il conduttore risponde se non prova che il danno è dovuto a causa a lui non imputabile; la norma riproduce, per la locazione, la regola generale dell’art. 1218 c.c. e non introduce una responsabilità oggettiva;
• fatto dei terzi ammessi (secondo comma): il conduttore risponde anche dei danni causati dalle persone che ha ammesso, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa, come familiari, ospiti, dipendenti, subconduttori;
• limite del normale deterioramento: resta escluso il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto (art. 1590 c.c.).

La prova liberatoria richiede di identificare in modo positivo e concreto la causa del danno e di dimostrare che essa è estranea alla sfera di controllo del conduttore: caso fortuito, forza maggiore, fatto di terzi non ammessi al godimento, fatto dello stesso locatore.

Profili applicativi

Il contenzioso riguarda soprattutto incendi e allagamenti. Il principio consolidato è che la causa sconosciuta o dubbia resta a carico del conduttore: non basta prospettare una causa probabile o verosimile, né che il conduttore sia stato prosciolto in sede penale, perché l’assoluzione non identifica di per sé la causa dell’evento. Occorre distinguere però tra causa ignota e autore ignoto: se è accertato che l’incendio è stato appiccato dolosamente da un terzo estraneo, il conduttore si libera anche se l’autore non è stato identificato, perché la prova liberatoria non comprende un’attività investigativa.

Il fatto doloso del terzo ammesso al godimento, invece, ricade sul conduttore, salvo che dimostri che l’uso è avvenuto contro la sua volontà o nonostante un suo divieto, o di aver adottato tutte le misure idonee a prevenirlo. Nella pratica è frequente l’intervento dell’assicuratore del locatore, che agisce in surrogazione contro il conduttore, e la stipula da parte del conduttore di polizze per il rischio locativo. La distruzione totale dell’immobile estingue la locazione per impossibilità sopravvenuta; ma se il conduttore non supera la presunzione, il locatore ha diritto anche al risarcimento.

Nelle locazioni di immobili urbani la norma si applica senza deroghe ai contratti regolati dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431; il deposito cauzionale previsto dall’art. 11 della legge n. 392 del 1978 garantisce anche il risarcimento di questi danni.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, ord. 25 luglio 2023, n. 22289: l’art. 1588 c.c. pone una presunzione semplice di responsabilità, non una responsabilità oggettiva; il conduttore risponde dell’incendio doloso appiccato dal coniuge ammesso al godimento, salvo provare che l’uso del terzo era contrario alla sua volontà o di aver adottato le misure idonee a prevenirlo, e la condanna penale del solo terzo non lo libera.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 26 settembre 2018, n. 22823: la presunzione si supera solo identificando in modo positivo e concreto una causa non imputabile; una causa soltanto probabile dell’allagamento, come la rottura di un flessibile rispetto a un rubinetto lasciato aperto, non basta.
• Cassazione civile, sez. III, 10 agosto 2016, n. 16877: identificazione della causa e identificazione dell’autore sono cose diverse; il conduttore si libera provando che l’incendio è dovuto al fatto doloso di un terzo, anche se rimasto ignoto, ed è errore di diritto equiparare le due ipotesi.
• Cassazione civile, sez. III, 15 dicembre 2015, n. 25221: il fatto doloso del terzo integra caso fortuito; basta accertare, secondo la regola del più probabile che non, che l’incendio sia ascrivibile a un terzo senza concorso causale del conduttore.
• Cassazione civile, sez. III, 29 settembre 2015, n. 19217: il conduttore non ha obblighi di vigilanza sulle aree pubbliche esterne all’immobile e non risponde dell’incendio provocato da un ordigno collocato da terzi all’esterno.
• Cassazione civile, sez. III, 17 maggio 2010, n. 11972: il proscioglimento penale del conduttore non basta, occorrendo che la causa sia nota e non a lui addebitabile; la distruzione totale dell’immobile estingue la locazione, ma se la presunzione non è vinta il locatore ha diritto al risarcimento.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 28 settembre 2018, n. 23476: il conduttore risponde dell’incendio doloso appiccato da un proprio dipendente che aveva accesso ai locali, anche fuori dall’orario di lavoro, quando il fatto è ricollegabile alle sue scelte nelle modalità d’uso e nella vigilanza della cosa.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 20 ottobre 2025, n. 27942: nel noleggio a caldo, se il danno al bene è causato da un errore dell’operatore scelto e inviato dal concedente, il conduttore assolve la prova liberatoria; il ricorso del concedente è stato dichiarato inammissibile.

Rapporti con altre norme

L’art. 1588 c.c. specifica l’art. 1587, n. 1, c.c. e si coordina con l’art. 1590 c.c. (restituzione e normale deterioramento), con l’art. 1589 c.c. (incendio di cosa assicurata, che limita la responsabilità del conduttore alla differenza tra indennizzo e danno) e con l’art. 1594 c.c. (sublocazione). Il regime probatorio riproduce quello dell’art. 1218 c.c. Verso i terzi danneggiati il conduttore, quale custode, risponde ai sensi dell’art. 2051 c.c.; l’assicuratore del locatore che paga l’indennizzo agisce in surrogazione ai sensi dell’art. 1916 c.c. Per le locazioni urbane rilevano la legge n. 392 del 1978, in particolare l’art. 11 sul deposito cauzionale, e la legge n. 431 del 1998.