Art. 1587 c.c. Obbligazioni principali del conduttore

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1587 c.c. individua le obbligazioni principali del conduttore e costituisce il contrappeso dell’art. 1575 c.c., che elenca quelle del locatore. Insieme le due norme definiscono il sinallagma della locazione: al locatore che consegna, mantiene e garantisce il godimento della cosa corrisponde il conduttore che la prende in consegna, la usa con diligenza secondo la destinazione pattuita e paga il corrispettivo.

La ratio è la tutela dell’interesse del locatore sotto due profili: quello economico, legato al canone, e quello conservativo, legato al fatto che la cosa resta di sua proprietà e deve essergli restituita nello stato in cui è stata consegnata (art. 1590 c.c.). L’obbligo di diligenza opera per tutta la durata del rapporto e non solo al momento della restituzione. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

• presa in consegna (n. 1): il conduttore deve ricevere la cosa; il rifiuto ingiustificato lo costituisce in mora come creditore e non lo libera dal pagamento del canone;
• uso conforme alla destinazione (n. 1): la cosa va usata per l’uso determinato nel contratto o, in mancanza, per quello presumibile dalle circostanze; il mutamento di destinazione non consentito è inadempimento;
• diligenza del buon padre di famiglia (n. 1): è il parametro di condotta del conduttore, che deve custodire la cosa, astenersi da innovazioni che ne mutino natura o struttura e preservarne il valore, anche commerciale;
• pagamento del corrispettivo (n. 2): il canone va pagato nei termini convenuti; è l’obbligazione principale e la sua violazione è la causa più frequente di risoluzione.

Il locatore può esigere in ogni momento il rispetto di questi obblighi: per l’uso non conforme può chiedere la risoluzione, il ripristino e il risarcimento senza attendere la fine del rapporto.

Profili applicativi

Il pagamento del canone è il terreno principale del contenzioso. Il conduttore non può sospendere o ridurre unilateralmente il canone lamentando vizi o carenze del locatore, salvo che il godimento venga completamente meno; di fronte a un godimento soltanto ridotto deve agire in giudizio per la riduzione o la risoluzione. Nelle locazioni abitative regolate dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 la gravità dell’inadempimento è predeterminata dall’art. 5: il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, o degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità, è motivo di risoluzione; l’art. 55 consente al conduttore di sanare la morosità in giudizio, ottenendo un termine di grazia. Per le locazioni ad uso diverso vale invece la valutazione ordinaria dell’art. 1455 c.c. Le pretese si fanno valere di regola con il procedimento per convalida di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.).

Sull’uso della cosa, il giudice valuta se le modifiche apportate dal conduttore alterino la struttura del bene o l’equilibrio economico del contratto; non ogni innovazione giustifica la risoluzione. Nelle locazioni non abitative il mutamento d’uso è sanzionato anche dall’art. 80 della legge n. 392 del 1978, che consente al locatore di chiedere la risoluzione entro tre mesi da quando ne ha avuto conoscenza.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, 1 agosto 1995, n. 8385: l’obbligo di diligenza dell’art. 1587, n. 1, c.c. opera per tutta la durata del rapporto, indipendentemente dall’obbligo di restituzione dell’art. 1590 c.c.; il locatore può esigerne in ogni tempo l’osservanza e agire per la risoluzione, per la rimessione in pristino o la manutenzione e per il risarcimento.
• Cassazione civile, sez. III, 22 agosto 1985, n. 4488: il mutamento di destinazione che alteri gli elementi strutturali del bene può giustificare la risoluzione, quando il giudice di merito ravvisi un abuso della cosa o un’alterazione dell’equilibrio economico-giuridico del contratto a danno del locatore.
• Cassazione civile, sez. III, 11 gennaio 1988, n. 18: il divieto di innovazioni che mutino natura e destinazione della cosa non è assoluto; occorre accertare se le modifiche alterino l’equilibrio del contratto, tenendo conto anche delle clausole che subordinano le modifiche al consenso del locatore.
• Cassazione civile, sez. III, 14 novembre 2006, n. 24206: il conduttore viola l’obbligo di diligenza non solo quando danneggia materialmente la cosa, ma anche quando ne lede il valore locativo; tuttavia la gravità dell’abuso, ai fini della risoluzione, va accertata in concreto e non affermata genericamente.
• Cassazione civile, sez. III, 1 giugno 2004, n. 10485: in caso di cessione del contratto, del danno da uso non diligente risponde chi era conduttore quando il danno si è verificato, salva la responsabilità solidale di cedente e cessionario verso il locatore.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 4 maggio 2018, n. 10581: il conduttore non può astenersi dal pagare il canone né ridurlo unilateralmente per una diminuzione del godimento, anche se imputabile al locatore; la sospensione è ammessa solo se la controprestazione manca del tutto e nel rispetto della buona fede.

Rapporti con altre norme

L’art. 1587 c.c. è il corrispettivo dell’art. 1575 c.c. e si specifica nell’art. 1588 c.c. (responsabilità per perdita e deterioramento), nell’art. 1590 c.c. (restituzione nello stato originario), nell’art. 1591 c.c. (danni per ritardata restituzione), negli artt. 1592-1593 c.c. (miglioramenti e addizioni) e nell’art. 1594 c.c. (sublocazione e cessione). La reazione all’inadempimento passa per gli artt. 1453, 1455 e 1460 c.c. Per le locazioni urbane rilevano gli artt. 5, 55 e 80 della legge n. 392 del 1978 e, per l’uso abitativo, la legge 9 dicembre 1998, n. 431, che ha mantenuto in vigore gli artt. 5 e 55 citati; sul piano processuale gli artt. 657 ss. e 447-bis c.p.c.