Art. 1578 c.c. Vizi della cosa locata

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1578 c.c. apre la disciplina della garanzia per i vizi della cosa locata, che prosegue negli artt. 1579-1581 c.c. Il locatore, obbligato a consegnare la cosa in buono stato e a garantirne il godimento conforme all’uso pattuito (art. 1575 c.c.), risponde anche dei difetti che ne riducono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso: il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone e, se il locatore non prova di averli ignorati senza colpa, il risarcimento del danno.

La ratio è la conservazione dell’equilibrio tra le prestazioni corrispettive. Il canone è il prezzo di un godimento di una certa qualità; se la cosa ne offre uno minore, la corrispettività si altera e l’ordinamento consente di ripristinarla, adeguando il canone o sciogliendo il rapporto. A differenza della garanzia nella vendita, la locazione è un contratto di durata: per questo l’art. 1581 c.c. estende la stessa disciplina ai vizi sopravvenuti durante il rapporto. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

• nozione di vizio: un difetto che investe la struttura materiale della cosa e ne diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito; non bastano difetti di lieve entità;
• rimedi alternativi: risoluzione del contratto o riduzione del corrispettivo, a scelta del conduttore; non è invece esperibile l’azione di esatto adempimento, perché il vizio non costituisce inadempimento di un’obbligazione del locatore, ma squilibrio oggettivo dello scambio;
• esclusione: la garanzia non opera per i vizi conosciuti dal conduttore o facilmente riconoscibili con l’ordinaria diligenza al momento della conclusione del contratto;
• risarcimento (secondo comma): il locatore risarcisce i danni derivati dai vizi, salvo che provi di averli ignorati senza colpa al momento della consegna; la colpa è dunque presunta.

La garanzia è derogabile, ma il patto che la esclude o la limita è inefficace se il locatore ha taciuto i vizi in mala fede o se questi rendono impossibile il godimento (art. 1579 c.c.); quando i vizi espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei familiari, la risoluzione è sempre possibile, anche se i vizi erano noti e nonostante qualunque rinunzia (art. 1580 c.c.).

Profili applicativi

Il punto decisivo è la distinzione tra vizi e guasti. Sono vizi le alterazioni strutturali, anche eliminabili e sopravvenute, come l’umidità o le infiltrazioni dovute a difetti costruttivi; sono guasti i deterioramenti da usura o da eventi accidentali che producono disagi limitati e transitori, ai quali il locatore deve porre rimedio con le riparazioni ai sensi dell’art. 1576 c.c. La qualificazione determina i rimedi: per i guasti il conduttore può pretendere l’adempimento, eseguire le riparazioni urgenti ai sensi dell’art. 1577 c.c. e opporre l’eccezione di inadempimento; per i vizi può soltanto chiedere la risoluzione o la riduzione del canone, oltre al risarcimento nei limiti del secondo comma.

Il conduttore che agisce deve provare l’esistenza del vizio e la sua incidenza apprezzabile sull’uso pattuito. Nelle locazioni non abitative grava su di lui l’onere di verificare l’idoneità del bene all’attività e il rilascio delle autorizzazioni, salvo che il locatore se ne sia espressamente assunto la garanzia. Errore frequente è l’autoriduzione o la sospensione del canone: di fronte ai vizi il conduttore deve agire in giudizio, perché il mancato pagamento integra di regola un inadempimento grave e lo espone alla risoluzione per morosità.

Per le locazioni di immobili urbani la garanzia codicistica si applica anche ai contratti regolati dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che non contengono una disciplina propria dei vizi: le leggi speciali incidono su durata e canone, mentre la qualità del godimento resta governata dal codice.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, 14 marzo 2013, n. 6580: i vizi dell’art. 1578 c.c. incidono sulla struttura della cosa e alterano l’equilibrio delle prestazioni, consentendo solo la risoluzione o la riduzione del canone e non l’esatto adempimento; i guasti da usura o accidentali rilevano invece come inadempimento degli obblighi di manutenzione e riparazione degli artt. 1575 e 1576 c.c.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 24 settembre 2026, n. 25768: i vizi non presuppongono il carattere originario, potendo manifestarsi durante il rapporto, come conferma l’equiparazione dell’art. 1581 c.c.; per le infiltrazioni causate da un terzo che non vanta diritti sul bene, il conduttore può agire direttamente contro di lui ai sensi dell’art. 1585 c.c.
• Cassazione civile, sez. III, 19 maggio 2017, n. 12604: per le infiltrazioni dovute a vizi costruttivi, anche sopravvenuti, il conduttore non può pretendere l’adempimento né eseguire le riparazioni chiedendone il rimborso, ma solo la risoluzione o la riduzione del canone; non è ammessa neppure l’azione di arricchimento.
• Cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2017, n. 5029: il conduttore che alla stipula non abbia denunciato difetti conosciuti o facilmente riconoscibili si presume averli accettati e non può chiedere risoluzione, riduzione, risarcimento o esatto adempimento, né opporre l’eccezione di inadempimento.
• Cassazione civile, sez. III, 29 maggio 2012, n. 8561: il vizio è riconoscibile quando una persona di normale diligenza, attivandosi con prudenza, avrebbe potuto verificare l’inidoneità del bene; nelle locazioni non abitative spetta al conduttore accertare l’idoneità del bene e la possibilità di ottenere le autorizzazioni.
• Cassazione civile, sez. III, 17 gennaio 2017, n. 945: l’onere di provare l’esistenza dei vizi e la loro incidenza apprezzabile sull’uso grava sul conduttore che chiede la risoluzione o la riduzione, e non si inverte per una comunicazione del locatore che segnali la necessità di lavori.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 13 maggio 2024, n. 13016: per i vizi strutturali non c’è inadempimento del locatore e quindi non è invocabile l’eccezione dell’art. 1460 c.c.; è valido il patto con cui il conduttore si accolla l’eliminazione dei vizi noti in cambio di un esonero dal canone, salvo il rimedio dell’art. 1580 c.c. in caso di pericolo per la salute.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 28 marzo 2017, n. 7903: l’autoriduzione del canone è arbitraria anche di fronte a vizi della cosa; il conduttore può soltanto domandare in giudizio la risoluzione o la riduzione, e il mancato pagamento è inadempimento grave. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

Rapporti con altre norme

L’art. 1578 c.c. si completa con l’art. 1579 c.c. (limiti ai patti di esonero), l’art. 1580 c.c. (vizi pericolosi per la salute) e l’art. 1581 c.c. (vizi sopravvenuti). Va distinto dagli artt. 1575, 1576 e 1577 c.c., che regolano la manutenzione e le riparazioni, e dagli artt. 1585 e 1586 c.c. sulle molestie di terzi. Sul piano generale vengono in rilievo l’art. 1453 c.c. sulla risoluzione, l’art. 1455 c.c. sull’importanza dell’inadempimento, l’art. 1460 c.c. sull’eccezione di inadempimento e l’art. 1229 c.c. sulle clausole di esonero. Il parallelo più vicino è la garanzia per i vizi nella vendita (artt. 1490-1497 c.c.), rispetto alla quale manca, nella locazione, un termine breve di decadenza. Per le locazioni urbane restano applicabili, quanto a durata, canone e indennità, la legge n. 392 del 1978 e la legge n. 431 del 1998; le controversie seguono il rito locatizio (art. 447-bis c.p.c.).