1. Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.
Testo in vigore dal 19 aprile 1942
Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.
Commento
Inquadramento e ratio
L’art. 1583 c.c. regola un conflitto tipico della locazione come contratto di durata: durante il rapporto la cosa può avere bisogno di riparazioni che non possono attendere la scadenza, e la loro esecuzione può sottrarre al conduttore il godimento di una parte del bene. La norma risolve il conflitto in favore della conservazione della cosa: il conduttore deve tollerare i lavori, anche quando lo privano del godimento di parte di essa.
La ratio è duplice. Da un lato, il locatore conserva l’interesse, e insieme l’obbligo verso il conduttore (artt. 1575 e 1576 c.c.), a mantenere il bene in stato da servire all’uso, e non può essere paralizzato dal godimento altrui quando l’intervento è indifferibile. Dall’altro, il sacrificio imposto al conduttore non resta senza compenso: l’art. 1584 c.c. gli riconosce, a certe condizioni, la riduzione del corrispettivo o lo scioglimento del contratto. Le due norme formano un sistema unitario. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.
Contenuto della disposizione
presupposto: riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, cioè urgenti nel senso che il rinvio esporrebbe la cosa a deterioramento o pericolo;
oggetto dell’obbligo: il conduttore deve consentire l’accesso e l’esecuzione dei lavori, astenendosi da comportamenti che li impediscano o li ostacolino;
limite: la norma parla di privazione del godimento di parte della cosa; la privazione totale e prolungata, o l’inabitabilità della parte destinata all’alloggio, sono regolate dall’art. 1584 c.c.;
riparazioni non urgenti: quelle differibili non devono essere tollerate durante il rapporto se comportano privazione del godimento, salvo accordo.
L’obbligo di tolleranza non trasforma l’intervento in un fatto neutro: il conduttore conserva i diritti dell’art. 1584 c.c. e, se i lavori derivano da un inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione o arrecano pregiudizi ulteriori, il risarcimento del danno secondo le regole generali.
Profili applicativi
Il rifiuto ingiustificato di consentire riparazioni urgenti è inadempimento del conduttore: può giustificare la risoluzione del contratto se di non scarsa importanza e lo espone al risarcimento dei danni che il ritardo cagiona alla cosa, in coerenza con la responsabilità per il deterioramento prevista dall’art. 1588 c.c. Il locatore, dal canto suo, deve eseguire i lavori con modalità e tempi che riducano al minimo il disagio.
Questione frequente è la posizione del conduttore che debba lasciare temporaneamente l’immobile. Egli non perde la detenzione del bene finché il contratto non è risolto, sicché, terminati i lavori, ha diritto di rientrarvi e può agire con l’azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.) contro il locatore che rifiuti la restituzione o che approfitti dei lavori per estrometterlo. La tutela possessoria del conduttore, detentore qualificato, opera anche nei confronti del locatore e prescinde dalle ragioni contrattuali che questi possa vantare. Nel caso di lavori condominiali o di interventi imposti dall’autorità, la tolleranza va coordinata con le richieste di accesso dell’amministratore e con i provvedimenti amministrativi.
Orientamenti giurisprudenziali
Cassazione civile, sez. III, 15 gennaio 1997, n. 372: se nel corso della locazione, per fatti sopravvenuti non imputabili al locatore, la cosa richiede riparazioni indifferibili che la rendono anche del tutto inabitabile, l’impossibilità temporanea della prestazione non scioglie di per sé il contratto, che il conduttore può però ottenere se, per la durata dei lavori o altre circostanze, non abbia più interesse a riprendere il godimento.
Cassazione civile, sez. III, 14 agosto 1997, n. 7605: il locatore che esegue riparazioni privando il conduttore del godimento è esposto alla riduzione del canone o alla risoluzione e risponde del danno a titolo contrattuale, quando il conduttore provi un pregiudizio ulteriore e diverso rispetto alla perdita dell’utilizzabilità del bene.
Cassazione civile, sez. III, 8 luglio 2010, n. 16136: il conduttore che perde il godimento durante l’esecuzione di riparazioni non perde la detenzione finché il contratto non è risolto, e può quindi rientrare nell’immobile a lavori ultimati e agire in reintegrazione contro il proprietario che rifiuti la restituzione.
Cassazione civile, sez. II, 1 settembre 1994, n. 7621: privato del godimento durante le riparazioni, il conduttore conserva la detenzione e può tutelarla anche direttamente nei confronti del proprietario.
Cassazione civile, sez. II, 9 marzo 1997, n. 2028: integra spoglio in danno del conduttore la privazione del godimento del bene locato operata dal locatore, anche quando questi ritenga di agire nell’ambito dei diritti derivanti dal contratto.
Cassazione civile, sez. III, ord. 15 marzo 2018, n. 6395: l’art. 1584 c.c., che completa la disciplina delle riparazioni in corso di rapporto, riguarda il caso in cui riparazioni improcrastinabili impediscano temporaneamente il godimento dell’alloggio, e non i disagi transitori dovuti a guasti, per i quali opera l’obbligo di riparazione dell’art. 1576 c.c.
Rapporti con altre norme
L’art. 1583 c.c. si legge insieme all’art. 1584 c.c., che fissa i diritti del conduttore (riduzione del canone e scioglimento), e presuppone gli artt. 1575, n. 2, 1576 e 1577 c.c. sulle riparazioni a carico del locatore e su quelle urgenti eseguibili dal conduttore. Il rifiuto di tollerare i lavori rileva ai sensi degli artt. 1453, 1455 e 1588 c.c.; la tutela del conduttore estromesso passa per l’art. 1168 c.c. e, nei rapporti con i terzi, per l’art. 1585 c.c. Nelle locazioni di immobili urbani la norma convive con la legge 27 luglio 1978, n. 392 e con la legge 9 dicembre 1998, n. 431, che non derogano alla disciplina codicistica delle riparazioni; se i lavori sono così radicali da richiedere la disponibilità dell’intero immobile, vengono in rilievo i motivi di diniego del rinnovo per ricostruzione o ristrutturazione previsti dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998 e dall’art. 29 della legge n. 392 del 1978.
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Inquadramento e ratio
L’art. 1583 c.c. regola un conflitto tipico della locazione come contratto di durata: durante il rapporto la cosa può avere bisogno di riparazioni che non possono attendere la scadenza, e la loro esecuzione può sottrarre al conduttore il godimento di una parte del bene. La norma risolve il conflitto in favore della conservazione della cosa: il conduttore deve tollerare i lavori, anche quando lo privano del godimento di parte di essa.
La ratio è duplice. Da un lato, il locatore conserva l’interesse, e insieme l’obbligo verso il conduttore (artt. 1575 e 1576 c.c.), a mantenere il bene in stato da servire all’uso, e non può essere paralizzato dal godimento altrui quando l’intervento è indifferibile. Dall’altro, il sacrificio imposto al conduttore non resta senza compenso: l’art. 1584 c.c. gli riconosce, a certe condizioni, la riduzione del corrispettivo o lo scioglimento del contratto. Le due norme formano un sistema unitario. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.
Contenuto della disposizione
L’obbligo di tolleranza non trasforma l’intervento in un fatto neutro: il conduttore conserva i diritti dell’art. 1584 c.c. e, se i lavori derivano da un inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione o arrecano pregiudizi ulteriori, il risarcimento del danno secondo le regole generali.
Profili applicativi
Il rifiuto ingiustificato di consentire riparazioni urgenti è inadempimento del conduttore: può giustificare la risoluzione del contratto se di non scarsa importanza e lo espone al risarcimento dei danni che il ritardo cagiona alla cosa, in coerenza con la responsabilità per il deterioramento prevista dall’art. 1588 c.c. Il locatore, dal canto suo, deve eseguire i lavori con modalità e tempi che riducano al minimo il disagio.
Questione frequente è la posizione del conduttore che debba lasciare temporaneamente l’immobile. Egli non perde la detenzione del bene finché il contratto non è risolto, sicché, terminati i lavori, ha diritto di rientrarvi e può agire con l’azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.) contro il locatore che rifiuti la restituzione o che approfitti dei lavori per estrometterlo. La tutela possessoria del conduttore, detentore qualificato, opera anche nei confronti del locatore e prescinde dalle ragioni contrattuali che questi possa vantare. Nel caso di lavori condominiali o di interventi imposti dall’autorità, la tolleranza va coordinata con le richieste di accesso dell’amministratore e con i provvedimenti amministrativi.
Orientamenti giurisprudenziali
Rapporti con altre norme
L’art. 1583 c.c. si legge insieme all’art. 1584 c.c., che fissa i diritti del conduttore (riduzione del canone e scioglimento), e presuppone gli artt. 1575, n. 2, 1576 e 1577 c.c. sulle riparazioni a carico del locatore e su quelle urgenti eseguibili dal conduttore. Il rifiuto di tollerare i lavori rileva ai sensi degli artt. 1453, 1455 e 1588 c.c.; la tutela del conduttore estromesso passa per l’art. 1168 c.c. e, nei rapporti con i terzi, per l’art. 1585 c.c. Nelle locazioni di immobili urbani la norma convive con la legge 27 luglio 1978, n. 392 e con la legge 9 dicembre 1998, n. 431, che non derogano alla disciplina codicistica delle riparazioni; se i lavori sono così radicali da richiedere la disponibilità dell’intero immobile, vengono in rilievo i motivi di diniego del rinnovo per ricostruzione o ristrutturazione previsti dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998 e dall’art. 29 della legge n. 392 del 1978.