Art. 1590 c.c. Restituzione della cosa locata

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1590 c.c. disciplina l’obbligazione con cui si chiude il rapporto di locazione: la restituzione della cosa al locatore. Collocato nel capo VI del titolo III del libro quarto, subito dopo le norme sugli obblighi del conduttore durante il rapporto (artt. 1587-1589 c.c.), completa il quadro dei doveri di quest’ultimo, che riceve il bene per goderne temporaneamente e deve renderlo, alla cessazione del contratto, senza averne alterato lo stato oltre quanto comporta un uso corretto.

La ratio è duplice. Da un lato, la norma tutela l’interesse del locatore a riavere il bene nelle condizioni in cui lo aveva consegnato; dall’altro, pone a suo carico l’usura fisiologica, che è il naturale effetto del godimento concesso dietro corrispettivo, e il deperimento dovuto al tempo. La presunzione di consegna in buono stato agevola il locatore sul piano probatorio e incentiva le parti a descrivere lo stato del bene all’inizio del rapporto. Il testo è immutato dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

La norma si articola in quattro regole:

• obbligo di restituzione nello stato originario (primo comma): il conduttore deve riconsegnare la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, secondo la descrizione eventualmente redatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto;
• presunzione di buono stato (secondo comma): in mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione; si tratta di una presunzione legale relativa, superabile solo con una prova rigorosa contraria;
• esclusione della vetustà (terzo comma): il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti al semplice trascorrere del tempo;
• luogo di restituzione dei mobili (quarto comma): le cose mobili vanno restituite nel luogo in cui sono state consegnate.

La responsabilità del conduttore ha natura contrattuale: egli risponde dei danni alla cosa che eccedono il normale uso, salvo che provi che derivano da causa a lui non imputabile. Il risarcimento comprende il costo delle opere di ripristino e, secondo un orientamento consolidato, il canone che il locatore avrebbe percepito durante il tempo necessario per eseguirle.

Profili applicativi

Il contenzioso sulla riconsegna è tra i più frequenti in materia locatizia e riguarda di solito pavimenti, pareti, infissi, impianti e sanitari. La distinzione decisiva è tra normale usura, a carico del locatore, e danno eccedente l’uso conforme al contratto, a carico del conduttore. Rientrano nella prima, ad esempio, l’ingiallimento delle tinteggiature o il consumo dei pavimenti proporzionato agli anni di utilizzo; nella seconda, rotture, asportazioni di arredi o impianti e alterazioni non autorizzate.

Sul piano probatorio, il locatore deve dimostrare il deterioramento intervenuto tra consegna e restituzione; il conduttore deve provare che esso deriva dall’uso conforme al contratto, dalla vetustà o da un fatto a lui non imputabile. In assenza di descrizione iniziale, la presunzione di buono stato opera anche nei contratti verbali. Sono quindi essenziali, per entrambe le parti, un verbale di consegna dettagliato e un verbale di riconsegna in contraddittorio, eventualmente con fotografie; in caso di contrasto, può essere utile un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696 c.p.c.

Altra questione ricorrente è il rifiuto del locatore di ricevere l’immobile. È legittimo solo quando il ripristino richieda interventi straordinari e gravosi, come quelli conseguenti a trasformazioni o danni strutturali; in tal caso il conduttore resta in mora e deve il canone ai sensi dell’art. 1591 c.c. Se invece si tratta di carenze di piccola manutenzione, il locatore deve ricevere il bene e può solo chiedere il risarcimento. Errore frequente è trattenere il deposito cauzionale in misura forfettaria, senza documentare i danni e i costi effettivi di ripristino.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, ord. 7 marzo 2019, n. 6596: se alla riconsegna l’immobile presenta danni eccedenti il normale uso, il conduttore deve risarcire il costo del ripristino e il canone per il periodo necessario ai lavori, senza che il locatore debba provare di aver perduto concrete occasioni di nuova locazione.
• Cassazione civile, sez. I, ord. 24 settembre 2020, n. 20041: il rifiuto del locatore di ricevere l’immobile è illegittimo se il deterioramento deriva da omessa piccola manutenzione, mentre è legittimo se il ripristino richiede attività straordinarie e gravose per trasformazioni o innovazioni, con conseguente applicazione dell’art. 1591 c.c.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 28 marzo 2022, n. 9849: il danno da indisponibilità dell’immobile durante i lavori di ripristino è equiparato al ritardo nella restituzione e si liquida almeno nella misura del canone; non è un danno in re ipsa e può essere provato anche con perizia di parte e documentazione fotografica.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 28 novembre 2022, n. 34920: l’obbligo di usare la diligenza del buon padre di famiglia opera durante tutto il rapporto, indipendentemente dall’obbligo di restituzione; il conduttore risponde di tutti i danni alla cosa se non prova che non gli sono imputabili.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 5 maggio 2023, n. 11916: in mancanza di descrizione opera la presunzione di consegna in buono stato, superabile solo con prova rigorosa; la dichiarazione contrattuale del conduttore di aver riscontrato l’idoneità dell’immobile rafforza la presunzione.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 5 maggio 2025, n. 11801: il locatore deve provare il deterioramento tra consegna e restituzione; il conduttore deve dimostrare l’uso conforme al contratto o la non imputabilità, secondo l’art. 2697 c.c. e la regola speciale del primo comma dell’art. 1590 c.c.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 29 dicembre 2025, n. 34519: la gravità dei danni che legittima il rifiuto della riconsegna va valutata in relazione alla loro natura strutturale e all’entità degli interventi; non basta un costo elevato se il degrado dipende da omessa manutenzione ordinaria rimediabile in tempi contenuti.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 15 aprile 2026, n. 9586: la natura verbale del contratto non esclude la presunzione del secondo comma; in mancanza di descrizione, spetta al conduttore dimostrare che i danni riscontrati derivano da vizi originari o dal normale deterioramento d’uso.

Rapporti con altre norme

L’art. 1590 c.c. si coordina con l’art. 1587 c.c., che impone al conduttore la diligenza del buon padre di famiglia nell’uso della cosa, e con gli artt. 1588 e 1589 c.c. sulla responsabilità per perdita e deterioramento, anche in caso di incendio. L’art. 1591 c.c. regola il danno da ritardata restituzione, cui la giurisprudenza equipara il periodo di indisponibilità per i lavori di ripristino. Gli artt. 1592 e 1593 c.c. disciplinano miglioramenti e addizioni eseguiti dal conduttore, mentre l’art. 1576 c.c. individua le riparazioni di piccola manutenzione a suo carico. Sul fronte opposto, l’art. 1575 c.c. obbliga il locatore a consegnare la cosa in buono stato di manutenzione. Nella liquidazione del danno trova applicazione l’art. 1227 c.c., che esclude il risarcimento dei danni evitabili dal locatore con l’ordinaria diligenza. Per le locazioni abitative, l’art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 regola il deposito cauzionale, con cui il locatore spesso compensa i danni accertati.