Art. 1584 c.c. Diritti del conduttore in caso di riparazioni

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1584 c.c. completa l’art. 1583 c.c. Questo impone al conduttore di tollerare le riparazioni indifferibili anche quando lo privano del godimento di parte della cosa; l’art. 1584 c.c. stabilisce il prezzo di quel sacrificio. Se i lavori si protraggono oltre una certa soglia, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo; se rendono inabitabile la parte della cosa necessaria all’alloggio suo e della famiglia, può ottenere lo scioglimento del contratto.

La ratio è la tutela della corrispettività. Il canone remunera un godimento pieno; quando questo viene meno, anche per una causa lecita e necessaria come le riparazioni, la prestazione del conduttore deve essere riequilibrata. La soglia temporale evita di trasformare in motivo di contestazione i disagi di breve durata, che rientrano nella normale tollerabilità del rapporto. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

• riduzione del canone (primo comma): spetta se l’esecuzione delle riparazioni si protrae oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre venti giorni; i due limiti sono cumulativi, nel senso che deve essere superato il più elevato;
• misura: la riduzione è proporzionata all’intera durata delle riparazioni, non soltanto al periodo eccedente la soglia, e all’entità del mancato godimento;
• scioglimento (secondo comma): indipendentemente dalla durata, se i lavori rendono inabitabile la parte della cosa necessaria per l’alloggio del conduttore e della famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto;
• ambito: la norma presuppone le riparazioni urgenti dell’art. 1583 c.c., eseguite durante il rapporto; non riguarda i disagi transitori dovuti a guasti, regolati dall’obbligo di riparazione dell’art. 1576 c.c., né i vizi strutturali, regolati dagli artt. 1578 e 1581 c.c.

Lo scioglimento non è automatico: il giudice valuta le circostanze, e in particolare se il conduttore abbia ancora interesse a riprendere il godimento al termine dei lavori. Il secondo comma ha una chiara impronta abitativa: per gli immobili destinati ad altri usi la perdita totale del godimento va valutata secondo le regole generali sull’impossibilità sopravvenuta.

Profili applicativi

Il calcolo della soglia richiede di confrontare la durata effettiva dei lavori con quella contrattuale: per una locazione abitativa di quattro anni regolata dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, un sesto equivale a otto mesi, sicché la soglia dei venti giorni è di fatto assorbita da quella proporzionale; per i contratti brevi o transitori prevale invece il limite minimo di venti giorni. Il conduttore deve provare la durata dei lavori e l’entità della riduzione del godimento; la riduzione si chiede al giudice e non si opera unilateralmente trattenendo il canone, salvo il caso in cui il godimento manchi del tutto.

La riduzione del canone non esaurisce la tutela. Se i lavori derivano da un inadempimento del locatore agli obblighi di manutenzione, o arrecano un pregiudizio ulteriore rispetto alla perdita di utilizzabilità (danni ai beni, spese di alloggio alternativo, perdita di avviamento), il conduttore può chiedere il risarcimento secondo le regole generali. Durante i lavori il conduttore conserva la detenzione dell’immobile, anche se è costretto a lasciarlo, e può rientrarvi al termine, agendo in reintegrazione contro il locatore che lo impedisca.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, ord. 15 marzo 2018, n. 6395: l’art. 1584 c.c. si riferisce al caso in cui riparazioni improcrastinabili impediscano temporaneamente il godimento dell’alloggio; non può essere invocato per ottenere la riduzione del canone a causa di un guasto transitorio, come il cattivo funzionamento della caldaia, che rientra nell’obbligo di riparazione del locatore.
• Cassazione civile, sez. III, 15 gennaio 1997, n. 372: anche quando le riparazioni indifferibili, dovute a fatti non imputabili al locatore, rendono la cosa del tutto inabitabile, il contratto non si scioglie automaticamente; il conduttore può ottenerne lo scioglimento se, per il protrarsi dei lavori o per altre circostanze, non abbia più interesse a riprendere il godimento.
• Cassazione civile, sez. III, 14 agosto 1997, n. 7605: oltre alla riduzione del canone o alla risoluzione, il locatore risponde a titolo contrattuale dei danni ulteriori e diversi dalla perdita di utilizzabilità che il conduttore dimostri di aver subito a causa delle riparazioni, configurando questi una violazione dell’obbligo di garantire il pacifico godimento.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 17 luglio 2023, n. 20458: il locatore che omette di eseguire tempestivamente le riparazioni straordinarie risponde per inadempimento contrattuale, con risoluzione, rimborso delle spese urgenti e restituzione dei canoni del periodo di inagibilità; il ricorso del locatore, che contestava tra l’altro l’applicazione della soglia dei venti giorni, è stato dichiarato inammissibile.
• Cassazione civile, sez. II, 8 maggio 1980, n. 3041: il conduttore che perde il godimento durante l’esecuzione delle riparazioni non perde la detenzione finché il contratto non è risolto, e può agire con l’azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti di restituire l’immobile.

Rapporti con altre norme

L’art. 1584 c.c. presuppone l’art. 1583 c.c. (obbligo di tollerare le riparazioni urgenti) e si coordina con gli artt. 1575, n. 2, 1576 e 1577 c.c. sull’obbligo di mantenimento e sulle riparazioni urgenti eseguite dal conduttore, nonché con gli artt. 1578-1581 c.c. sui vizi, che prevedono anch’essi la riduzione del corrispettivo ma con presupposti diversi. Lo scioglimento si inquadra nella disciplina dell’impossibilità sopravvenuta parziale (art. 1464 c.c.); il risarcimento segue l’art. 1218 c.c.; la tutela della detenzione l’art. 1168 c.c. Nelle locazioni di immobili urbani la norma convive con la legge 27 luglio 1978, n. 392 e con la legge n. 431 del 1998, che non disciplinano le riparazioni in corso di rapporto; i lavori così radicali da richiedere lo sgombero dell’intero edificio rilevano invece come motivo di diniego del rinnovo (art. 3 della legge n. 431 del 1998; art. 29 della legge n. 392 del 1978). Per l’affitto di fondi rustici la disciplina è richiamata dall’art. 1621 c.c.