Art. 1331 c.c. Opzione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1331 c.c. si colloca nella sezione del libro quarto dedicata all’accordo delle parti, subito dopo le norme sulla proposta irrevocabile (art. 1329 c.c.) e sulla morte o sopravvenuta incapacità dell’imprenditore proponente (art. 1330 c.c.). Disciplina il patto di opzione, cioè l’accordo con cui una parte (il concedente) resta vincolata a una propria dichiarazione mentre l’altra (l’opzionario) acquista la facoltà di accettarla o meno.

La funzione dell’istituto è attribuire a una sola parte un tempo di riflessione garantito: l’opzionario può valutare la convenienza dell’affare, reperire i finanziamenti o verificare i presupposti tecnici, sapendo che il concedente non può ritirarsi. A differenza della proposta irrevocabile, che nasce da un atto unilaterale del proponente, l’opzione ha fonte contrattuale e spesso è a titolo oneroso, perché il vincolo assunto dal concedente può essere remunerato con un corrispettivo, detto premio di opzione.

Contenuto della disposizione

La norma si compone di due commi:

• primo comma: quando le parti convengono che una resti vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla, la dichiarazione del concedente si considera proposta irrevocabile agli effetti dell’art. 1329 c.c. Ne discende che l’eventuale revoca è priva di effetto e che la morte o l’incapacità sopravvenuta del concedente non toglie efficacia alla proposta;
• secondo comma: se non è stato fissato un termine per l’accettazione, esso può essere stabilito dal giudice, su istanza della parte interessata, a tutela del concedente che altrimenti resterebbe vincolato a tempo indeterminato.

L’opzione dà vita a una fattispecie a formazione progressiva: un primo accordo, che ha per oggetto l’irrevocabilità della dichiarazione, e una successiva accettazione dell’opzionario, che si salda con essa e perfeziona il contratto finale. La posizione dell’opzionario è un diritto potestativo, cioè il potere di produrre l’effetto con una propria dichiarazione, cui corrisponde la soggezione del concedente. Il contratto finale può essere un contratto definitivo, ad esempio una compravendita, oppure un contratto preliminare.

Profili applicativi

Perché la sola accettazione possa concludere il contratto, la dichiarazione del concedente deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro accordo; un rinvio a condizioni da concordare impedisce la conclusione. Quando il contratto finale riguarda immobili, la forma scritta richiesta dagli artt. 1350 e 1351 c.c. vale sia per il patto di opzione sia per l’accettazione, che deve consistere in una dichiarazione scritta indirizzata alla conclusione del contratto: non bastano comportamenti concludenti né quietanze di pagamento. L’immobile deve risultare individuato o almeno individuabile in modo inequivoco.

Il termine per l’accettazione è essenziale per sua natura: decorso inutilmente, il vincolo si estingue di diritto e il ritardo, anche minimo, non è valutabile secondo la gravità dell’inadempimento. Trattandosi di dichiarazione recettizia, conta la data in cui l’accettazione giunge al concedente, non quella di spedizione o di consegna all’ufficiale giudiziario.

Occorre distinguere l’opzione da figure affini. Il preliminare unilaterale obbliga una parte a stipulare un futuro contratto ed è già contratto perfetto; la prelazione obbliga soltanto a preferire il promissario se il promittente decide di contrarre; la puntuazione fissa alcuni punti dell’accordo senza vincolare alla stipula. Errore ricorrente è attribuire al patto di opzione effetti propri del preliminare, ad esempio ai fini della provvigione del mediatore.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 11 ottobre 1986, n. 5950: l’opzione ha in comune con il preliminare unilaterale l’assunzione dell’obbligo da parte di un solo contraente, ma se ne distingue perché è elemento di una fattispecie a formazione successiva, perfezionata dall’accettazione dell’opzionario nella forma prescritta per il contratto finale, e quindi per iscritto se si tratta di immobili.
• Cassazione civile, sez. III, 21 gennaio 1982, n. 402: l’opzione vincola subito e senza condizioni il concedente, purché l’opzionario eserciti il diritto potestativo di accettare; la prelazione, invece, non obbliga il promittente a contrarre ma solo a preferire il promissario se decide di concludere il contratto.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 23 maggio 2023, n. 14111: nei contratti a formazione progressiva vanno distinti il patto di opzione, la puntuazione e il contratto preliminare; la qualificazione spetta al giudice di merito, che può valorizzare il comportamento successivo delle parti quando sia univoco.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 23 dicembre 2024, n. 34106: la dichiarazione irrevocabile deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, così che l’opzionario possa valutare l’affare e concluderlo con la sola accettazione, senza ulteriori dichiarazioni del concedente.
• Cassazione civile, sez. II, 30 novembre 2017, n. 28762: l’opzione relativa al trasferimento di immobili richiede la forma scritta e l’accordo almeno sugli elementi essenziali, compresa l’individuazione, anche per relationem, di un bene determinato o determinabile; non può essere rimessa a un terzo la determinazione delle quote da trasferire in assenza di criteri oggettivi prestabiliti.
• Cassazione civile, sez. II, 13 dicembre 1994, n. 10649: l’accettazione dell’opzione avente a oggetto immobili richiede la forma scritta a pena di nullità e deve consistere in un atto diretto specificamente a concludere il contratto; non valgono a tal fine le quietanze relative al prezzo.
• Cassazione civile, sez. II, 19 giugno 2013, n. 15411: il mancato esercizio dell’opzione entro il termine fa venir meno il vincolo di diritto, senza rilievo della lieve entità del ritardo; l’accettazione consegnata all’ufficiale giudiziario prima della scadenza ma ricevuta dopo è tardiva, perché la scissione degli effetti della notificazione non vale per gli atti negoziali.
• Cassazione civile, sez. III, 21 novembre 2011, n. 24445: la stipula di un patto di opzione non integra la conclusione dell’affare ai fini della provvigione del mediatore, poiché l’opzionario resta libero di non accettare e dal patto non sorge un obbligo di concludere il contratto finale tutelabile con l’esecuzione in forma specifica.

Rapporti con altre norme

L’art. 1329 c.c., richiamato espressamente, regola gli effetti della proposta irrevocabile, mentre l’art. 1326 c.c. disciplina la conclusione del contratto mediante accettazione e l’art. 1335 c.c. la presunzione di conoscenza delle dichiarazioni recettizie. Gli artt. 1350 e 1351 c.c. impongono la forma scritta per i contratti immobiliari e per i relativi preliminari, e si estendono al patto di opzione e all’accettazione. L’art. 2932 c.c. sull’esecuzione in forma specifica opera quando il contratto concluso con l’accettazione sia un preliminare. L’art. 1337 c.c. presidia la correttezza delle parti nella fase che precede la conclusione. Nel diritto societario l’art. 2441 c.c. disciplina il diritto di opzione dei soci sulle azioni di nuova emissione, istituto diverso per fonte e funzione, mentre l’art. 1755 c.c. individua la conclusione dell’affare ai fini della provvigione del mediatore.