Art. 1329 c.c. Proposta irrevocabile

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1329 c.c. si colloca nella sezione dedicata all’accordo delle parti, all’interno della disciplina generale della conclusione del contratto, e introduce un’eccezione alla regola della libera revocabilità della proposta fissata dall’art. 1328 c.c. In via generale, finché il contratto non è concluso, il proponente può ritirare la propria offerta; con la proposta irrevocabile egli rinuncia invece, per un periodo determinato, a questa facoltà, offrendo al destinatario un lasso di tempo certo entro il quale valutare l’affare senza il rischio di vedersi sottrarre l’occasione.

La ratio è duplice: tutelare l’affidamento dell’oblato, che può compiere indagini e sostenere costi preparatori, e consentire al proponente di rendere più appetibile la propria offerta. Il limite temporale è però strutturale: l’ordinamento non ammette vincoli unilaterali a durata indefinita, che si tradurrebbero in una compressione del potere di disporre dei propri beni. La disposizione non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

Il primo comma richiede che il proponente si sia obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo. Gli elementi della fattispecie sono:

• una proposta completa, contenente tutti gli elementi essenziali del contratto, così che la sola accettazione basti a concluderlo;
• l’impegno unilaterale di irrevocabilità, che dipende esclusivamente dalla volontà del proponente e non richiede alcun accordo con il destinatario;
• un termine determinato, elemento essenziale, alla cui scadenza il proponente riacquista la facoltà di revoca.

L’effetto è radicale: la revoca comunicata durante il termine è senza effetto, sicché l’accettazione tempestiva perfeziona comunque il contratto. Non si tratta di un semplice obbligo risarcitorio a carico di chi revoca, ma dell’inefficacia giuridica della revoca stessa.

Il secondo comma deroga al principio secondo cui la proposta si estingue con la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente: la proposta irrevocabile resta efficace e vincola gli eredi o il rappresentante legale, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia, come accade per i negozi a carattere strettamente personale.

Profili applicativi

Il campo di elezione è la proposta di acquisto immobiliare raccolta dagli agenti di mediazione. L’errore più frequente consiste nel fissare la durata dell’irrevocabilità mediante eventi che coincidono con la conclusione dell’affare, come la firma del preliminare o il rogito: in tal caso il termine manca, perché il proponente non tornerebbe mai libero di revocare, e la proposta resta revocabile fino all’accettazione ai sensi dell’art. 1328 c.c.

Occorre inoltre distinguere il termine di irrevocabilità, durante il quale la revoca è inefficace, dal termine di efficacia previsto dall’art. 1326 c.c., entro cui deve giungere l’accettazione. I due termini possono avere ampiezza diversa o coincidere, se così risulta dall’interpretazione della dichiarazione; la sola indicazione del termine di efficacia non basta però a rendere la proposta irrevocabile.

Va poi tenuta distinta la proposta irrevocabile dall’opzione dell’art. 1331 c.c.: nella prima l’irrevocabilità nasce da un atto unilaterale, nella seconda da un accordo tra le parti. Quando la proposta rinvia a successive pattuizioni su punti essenziali, come le modalità di pagamento, non si ha proposta irrevocabile ma un mero accordo preparatorio. L’onere di provare l’esistenza e la durata del termine grava su chi invoca la conclusione del contratto.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 2 agosto 2010, n. 18001: non integra un valido termine di irrevocabilità l’ancoraggio della durata alla sottoscrizione del preliminare o del rogito, perché la necessaria temporaneità del vincolo presuppone che alla scadenza il proponente riacquisti la facoltà di revoca; la revoca anteriore all’accettazione resta quindi efficace.
• Cassazione civile, sez. II, 2 ottobre 2014, n. 20853: in mancanza di determinazione del termine la proposta è revocabile ai sensi dell’art. 1328 c.c.; il termine di irrevocabilità va distinto da quello di efficacia dell’art. 1326 c.c., e la sola indicazione di quest’ultimo non basta a rendere la proposta irrevocabile.
• Cassazione civile, sez. I, 2 gennaio 2014, n. 9: il termine di irrevocabilità e quello di efficacia possono coincidere se ciò corrisponde alla volontà del proponente, accertata in via interpretativa; scaduto il termine senza tempestiva accettazione, la proposta decade automaticamente senza bisogno di revoca espressa.
• Cassazione civile, sez. II, 17 giugno 2014, n. 13776: in assenza di un termine predeterminato la proposta perde efficacia con la morte del proponente e non vincola l’erede, poiché il secondo comma opera solo per le proposte rese irrevocabili per un certo tempo e l’ordinamento non ammette impegni a vendere di durata indeterminata.
• Cassazione civile, sez. II, 10 novembre 2011, n. 23551: la clausola di irrevocabilità contrasta con la natura personalissima della donazione, sicché la proposta di donazione si caduca con la morte del donante prima dell’accettazione, in applicazione della riserva relativa alla natura dell’affare.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 4 ottobre 2018, n. 24244: la proposta ordinaria si estingue automaticamente con la morte del proponente, come si ricava a contrario dagli artt. 1329 e 1330 c.c.; ne segue che la produzione in giudizio della scrittura non sottoscritta dalla controparte non può perfezionare il contratto se il proponente non è più in vita.
• Cassazione civile, sez. II, 7 aprile 1987, n. 3339: proposta irrevocabile e opzione hanno in comune il vincolo di una parte alla propria dichiarazione, ma nella prima l’irrevocabilità deriva da un impegno unilaterale, nella seconda da una convenzione bilaterale.
• Cassazione civile, sez. III, 29 ottobre 1993, n. 10777: sia la proposta irrevocabile sia la dichiarazione vincolata da opzione devono contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto; se rinviano a successivi accordi, come le modalità di pagamento del prezzo, assumono il valore di semplici intese preparatorie.

Rapporti con altre norme

L’art. 1326 c.c. disciplina il momento di conclusione del contratto e il termine di efficacia della proposta; l’art. 1328 c.c. pone la regola della revocabilità, cui l’art. 1329 c.c. deroga. L’art. 1330 c.c. prevede un’ulteriore eccezione alla caducazione per morte o incapacità, per le proposte dell’imprenditore nell’esercizio dell’impresa. L’art. 1331 c.c. regola l’opzione, figura affine ma di fonte convenzionale, e l’art. 1335 c.c. stabilisce quando proposta, accettazione e revoca si reputano conosciute. Nella prassi immobiliare la materia si intreccia con la disciplina della mediazione (artt. 1754 ss. c.c.) e con l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c.