Art. 1489 c.c. Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1489 c.c. chiude le disposizioni sulla garanzia per evizione e regola un’ipotesi intermedia: il compratore non perde il bene, ma lo acquista gravato da oneri o da diritti di terzi che ne riducono il libero godimento. Si parla in proposito di vizi giuridici della cosa, per distinguerli dai vizi materiali dell’art. 1490 c.c.

La ratio è tutelare l’affidamento del compratore che, sulla base del contratto e dello stato dei luoghi, ha ragionevolmente creduto di acquistare un diritto pieno, riequilibrando lo scambio quando il bene si rivela meno utile di quanto atteso. La tutela è però circoscritta ai pesi che il compratore non poteva conoscere: chi acquista un bene il cui onere era dichiarato, visibile o comunque noto non può dolersene. Il testo è immutato dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

La garanzia richiede la compresenza di più presupposti:

• un onere o un diritto reale o personale di terzi effettivamente esistente: servitù, usufrutto, diritti di uso, locazioni opponibili, vincoli derivanti da convenzioni o da provvedimenti amministrativi particolari; non basta una mera situazione di fatto corrispondente in astratto a un diritto altrui;
• la non apparenza del peso, cioè l’assenza di opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio;
• la mancata dichiarazione nel contratto;
• l’ignoranza del compratore, che deve non averne avuto conoscenza effettiva;
• la diminuzione del libero godimento del bene.

Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo secondo l’art. 1480 c.c., e dunque la risoluzione solo se, secondo le circostanze, non avrebbe acquistato il bene gravato. Il secondo comma richiama, in quanto applicabili, gli artt. 1481 (pericolo di rivendica), 1485 (chiamata in causa del venditore), 1486 (evizione evitata dal compratore con un pagamento), 1487 (modifiche convenzionali) e 1488 c.c. (esclusione della garanzia), oltre al risarcimento del danno secondo le regole generali.

Profili applicativi

Il terreno più frequente di applicazione è quello dei vincoli urbanistici. La giurisprudenza distingue i vincoli contenuti negli strumenti urbanistici generali, come il piano regolatore, che una volta pubblicati si presumono conosciuti da tutti e non sono oneri non apparenti, da quelli imposti con provvedimenti particolari, come la concessione edilizia o un decreto di vincolo specifico, che il compratore può legittimamente ignorare. Rientra nell’art. 1489 c.c. anche la costruzione realizzata in difformità dal titolo edilizio, ipotesi nella quale spetta al venditore provare che il compratore conosceva la difformità. La conoscibilità va comunque apprezzata in concreto, tenendo conto della natura del vincolo, delle indicazioni contenute nell’atto e della qualità dell’acquirente: a un operatore professionale si richiede una diligenza più elevata.

Quanto ai termini, l’azione non è soggetta alla denuncia entro otto giorni né alla prescrizione annuale dell’art. 1495 c.c., ma alla prescrizione ordinaria decennale, che decorre dal momento in cui il peso è accertato in modo definitivo e non dalla conclusione del contratto. Errore frequente è confidare nella clausola con cui il venditore dichiara il bene libero da pesi: se il compratore conosceva effettivamente l’onere, la clausola non gli giova, perché prevale il principio di autoresponsabilità; viceversa, se il peso non era noto, la sola trascrizione non basta a escludere la garanzia. Va infine tenuto distinto l’art. 1489 c.c. dall’evizione: se la pretesa del terzo comporta la perdita del bene, in tutto o in parte, si applicano gli artt. 1483 e 1484 c.c.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 15 gennaio 2024, n. 1441: i vincoli inseriti nel piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno efficacia normativa erga omnes e non sono oneri non apparenti; il vincolo è non apparente solo se l’area è stata individuata con un provvedimento particolare, circostanza da verificare in concreto.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 15 novembre 2023, n. 31823: l’art. 1489 c.c. si applica alla costruzione difforme dalla licenza edilizia, provvedimento particolare non conoscibile dal compratore; l’azione non soggiace ai termini dell’art. 1495 c.c. ma alla prescrizione decennale, e grava sul venditore la prova della conoscenza della difformità.
• Cassazione civile, sez. II, 18 agosto 2022, n. 24900: la prescrizione decennale dell’azione decorre dal passaggio in giudicato della sentenza che accerta definitivamente l’esistenza del peso, non dalla conclusione del contratto, in analogia con la garanzia per evizione.
• Cassazione civile, sez. II, 25 giugno 2026, n. 21773: la responsabilità è esclusa se l’acquirente ha avuto conoscenza effettiva del peso, anche quando il venditore abbia dichiarato nel rogito il bene libero da oneri; la trascrizione, invece, non basta a escludere la garanzia per pesi non resi noti.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 3 gennaio 2026, n. 162: la garanzia è esclusa anche per oneri apparenti, risultanti da opere visibili e permanenti, che il compratore poteva conoscere con l’ordinaria diligenza; il grado di diligenza esigibile è più elevato per gli operatori professionali.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 26 febbraio 2025, n. 5062: la norma presuppone un diritto reale effettivamente costituito, per titolo negoziale o per usucapione; un transito di fatto non accertato come servitù non attiva la garanzia, restando salve altre tutele.
• Cassazione civile, sez. VI, ord. 17 febbraio 2014, n. 3626: la pretesa del vicino al rispetto delle limitazioni legali ricade nell’art. 1489 c.c. se determina solo una restrizione del godimento, negli artt. 1483 e 1484 c.c. se comporta la perdita, totale o parziale, del bene.

Rapporti con altre norme

L’art. 1489 c.c. rinvia all’art. 1480 c.c. per i rimedi e agli artt. 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 c.c. per la disciplina di dettaglio. Si distingue dagli artt. 1483 e 1484 c.c. sull’evizione, dall’art. 1482 c.c. sulla cosa gravata da garanzie reali o da pignoramento e dagli artt. 1490 e seguenti c.c. sui vizi materiali. Per le servitù rilevano gli artt. 1061 c.c. (apparenza) e 1158 c.c. (usucapione); per la locazione opponibile all’acquirente l’art. 1599 c.c.; per la pubblicità degli atti l’art. 2643 c.c. In materia urbanistica, il certificato di destinazione urbanistica previsto dall’art. 30 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 costituisce lo strumento ordinario di verifica dei vincoli gravanti sui terreni.