Art. 1114 c.c. Divisione in natura

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1114 c.c. stabilisce la regola della divisione in natura: la cosa comune si divide materialmente in parti corrispondenti alle quote, se ciò può avvenire comodamente. Ciascun partecipante ha diritto, di norma, a ricevere una porzione del bene e non un equivalente in denaro; la soluzione monetaria, con l’attribuzione dell’intero a uno dei condividenti o la vendita, è un’eccezione che opera solo quando la divisione in natura non è comoda. La norma riproduce per la comunione ordinaria il principio dettato per la divisione ereditaria dagli artt. 718 e 720 c.c., ai quali l’art. 1116 c.c. rinvia. Il testo è rimasto immutato dal 1942.

Contenuto della disposizione

La regola presuppone due condizioni:

• divisibilità materiale: il bene deve poter essere frazionato in porzioni distinte;
• comodità della divisione: il frazionamento deve produrre porzioni corrispondenti alle quote senza sacrifici sproporzionati.

La comoda divisibilità ha un aspetto strutturale e uno economico-funzionale. Sotto il primo, le porzioni devono essere suscettibili di autonomo e libero godimento, senza servitù, pesi o limitazioni eccessive e senza opere tecniche troppo costose. Sotto il secondo, la divisione non deve alterare la destinazione del bene né comportare un sensibile deprezzamento delle porzioni rispetto al valore proporzionale dell’intero.

La corrispondenza tra porzioni e quote va intesa in termini di valore e non di superficie: le differenze si compensano con conguagli in denaro, sicché la necessità di un conguaglio, anche rilevante, non rende di per sé il bene indivisibile.

Profili applicativi

L’accertamento è di fatto, riservato al giudice di merito e di regola affidato a una consulenza tecnica, che valuta la possibilità di creare unità autonome, i costi delle opere, i vincoli urbanistici e il valore delle porzioni rispetto all’intero. Poiché la non comoda divisibilità è un’eccezione al diritto di ciascuno di ottenere la propria parte in natura, i suoi presupposti devono risultare rigorosamente accertati. Il numero delle porzioni dipende dal numero dei condividenti che chiedono la propria parte; un frazionamento astrattamente consentito dalla normativa urbanistica può essere irrealizzabile se le unità risultanti non raggiungono le superfici minime.

Il giudizio va condotto sulla massa nel suo complesso: se vi sono più beni, le porzioni possono formarsi attribuendo interi immobili a ciascuno, senza frazionare ogni cespite. Nella valutazione non contano gli interessi particolari di chi si oppone alla divisione in natura, come l’aspirazione ad annettere il bene a una propria proprietà esclusiva. Accertata la non comoda divisibilità, si apre l’alternativa tra attribuzione dell’intero, con addebito dell’eccedenza, e vendita, disciplinata per rinvio dall’art. 720 c.c. Le spese di frazionamento, sostenute nell’interesse comune, gravano sulla massa.

Errore frequente è dedurre l’indivisibilità dalla sola diseguaglianza tra le porzioni ricavabili, oppure contestarla in Cassazione con argomenti di merito.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 10 maggio 1980, n. 3072: la non comoda divisibilità di un immobile, ostativa alla divisione in natura ai sensi degli artt. 720 e 1114 c.c., è eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante e richiede il rigoroso accertamento dell’irrealizzabilità del frazionamento, del notevole deprezzamento o dell’impossibilità di formare porzioni autonome; sono irrilevanti gli interessi particolari di chi si oppone.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 21 giugno 2023, n. 17712: la comoda divisibilità postula porzioni di autonomo godimento ottenibili senza problemi tecnici eccessivamente costosi e senza alterare la destinazione o deprezzare sensibilmente il valore; le spese di frazionamento, sostenute nell’interesse comune, gravano sulla massa.
• Cassazione civile, sez. II, 29 novembre 2013, n. 26846: la comoda divisibilità non presuppone porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote, perché le disomogeneità si compensano con i conguagli; la proporzione si misura sul valore e non sulla superficie.
• Cassazione civile, sez. II, 14 agosto 2012, n. 14521: la non comoda divisibilità ricorre anche quando il frazionamento, materialmente possibile, produce porzioni sensibilmente deprezzate o richiede costi di autonomizzazione sproporzionati; le spese di consulenza nell’interesse comune si ripartiscono secondo le quote.
• Cassazione civile, sez. II, 15 luglio 2016, n. 14564: il particolare pregio architettonico, storico e ambientale di un immobile può giustificare la non comoda divisibilità quando il frazionamento ne comprometterebbe l’unità; l’accertamento spetta al giudice di merito.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 19 aprile 2024, n. 10685: la divisibilità va valutata in relazione al numero di porzioni da formare; le norme urbanistiche che consentono il frazionamento sono irrilevanti se le superfici minime non permettono tante unità quanti sono i condividenti.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 16 maggio 2024, n. 13728: in presenza di più immobili non si richiede il frazionamento di ciascuno, potendo le porzioni formarsi con interi beni salvo conguaglio; l’art. 720 c.c. non opera quando i singoli beni consentono comunque di comporre le quote.

Rapporti con altre norme

L’art. 1114 c.c. presuppone il diritto allo scioglimento (art. 1111 c.c.) e va distinto dall’indivisibilità per destinazione dell’art. 1112 c.c., che esclude la divisione anziché modificarne le modalità. In forza dell’art. 1116 c.c. si applicano gli artt. 718 (diritto alla parte in natura), 720 (beni non comodamente divisibili), 726-729 (stima, formazione delle porzioni, conguagli, estrazione a sorte) c.c. Il procedimento è regolato dagli artt. 784 ss. c.p.c. Per il condominio vale l’art. 1119 c.c.; per la comunione legale tra coniugi gli artt. 192 e 194 c.c.