Art. 1100 c.c. Norme regolatrici

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1100 c.c. apre il capo I del titolo VII del libro terzo, dedicato alla comunione in generale, e ne delimita l’ambito: le regole degli artt. 1101-1116 c.c. si applicano ogni volta che la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone, salvo che il titolo o la legge dispongano diversamente. Il testo è rimasto immutato dal 1942.

La norma svolge una doppia funzione. Individua il fenomeno della comunione, cioè la contitolarità di un medesimo diritto reale ripartito per quote ideali; stabilisce poi una gerarchia di fonti, nella quale il titolo costitutivo e le leggi speciali prevalgono, mentre la disciplina generale opera in via suppletiva. Ne deriva un vero e proprio diritto comune delle situazioni di contitolarità reale, destinato a cedere davanti alle regole dettate per il condominio negli edifici, per la comunione legale tra coniugi e per la comunione ereditaria, e a riespandersi quando quelle regole non dispongono.

Contenuto della disposizione

La fattispecie richiede tre elementi:

• pluralità di titolari, persone fisiche o enti, anche in numero di due soltanto;
• identità del diritto: tutti devono essere titolari dello stesso diritto sullo stesso bene, ciascuno per una quota ideale, vale a dire una frazione astratta del diritto sull’intero, e non una porzione materiale della cosa;
• natura reale del diritto: oggetto della comunione può essere la proprietà o un altro diritto reale frazionabile per quote (usufrutto, superficie, enfiteusi, uso); restano fuori dalla nozione tecnica i diritti di credito e i diritti personali di godimento.

La comunione può nascere da un atto di volontà (acquisto congiunto, conferimento in godimento), da un fatto (successione, accessione di una costruzione su suolo comune) o direttamente dalla legge (si pensi al muro divenuto comune ai sensi dell’art. 874 c.c.). Quando è costituita o mantenuta al solo scopo del godimento dei beni, essa non dà vita a una società: l’art. 2248 c.c. la assoggetta espressamente alle norme del titolo VII.

La clausola di salvezza opera su due piani. Il titolo (atto di acquisto, convenzione tra i partecipanti, regolamento di natura contrattuale) può derogare alle regole dispositive, ad esempio fissando quote diseguali o modalità particolari di uso e di amministrazione; non può invece superare i limiti inderogabili, come quello del patto di indivisione ultradecennale (art. 1111 c.c.). La legge deroga mediante discipline speciali, che prevalgono e lasciano alla comunione ordinaria un ruolo residuale.

Profili applicativi

La qualificazione della situazione è il primo passo di ogni lite tra contitolari, perché da essa dipendono le regole su uso, spese, amministrazione e divisione. Le questioni ricorrenti sono tre.

La prima riguarda il concorso di diritti reali diversi sul medesimo bene, tipicamente nuda proprietà e usufrutto: non vi è comunione in senso tecnico, perché manca l’identità del diritto, con conseguenze rilevanti sulla composizione del giudizio di divisione. La seconda concerne i diritti non frazionabili o non reali: servitù, utenze, rapporti di locazione restano estranei alla disciplina della comunione e, in particolare, alla divisione. La terza attiene ai regimi speciali: quando l’edificio è diviso in unità di proprietà esclusiva, anche se appartenenti a due soli soggetti, si applicano le norme sul condominio; tra coniugi in regime legale valgono gli artt. 177 ss. c.c., che non perseguono la tutela della proprietà individuale ma quella della famiglia.

Sul piano della prova, chi invoca le regole della comunione deve dimostrare la contitolarità del diritto e la misura delle quote, salvo l’ausilio della presunzione di uguaglianza dell’art. 1101 c.c.; chi sostiene l’applicazione di una disciplina speciale deve allegarne i presupposti di fatto. Errore frequente è trattare come comunione ordinaria situazioni che la legge regola altrimenti, o viceversa estendere alla comunione regole dettate per il condominio, come il potere rappresentativo dell’amministratore previsto dall’art. 1131 c.c.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 13 dicembre 2005, n. 27412: usufrutto e nuda proprietà, quando spettano a più persone, danno luogo a un concorso di diritti diversi sul medesimo bene e non a una comunione in senso proprio, che esige la contitolarità dello stesso diritto; nella divisione della nuda proprietà l’usufruttuario pro quota non è perciò parte necessaria.
• Cassazione civile, sez. II, 27 aprile 2005, n. 8727: la servitù, inerente all’intero fondo dal lato attivo e passivo, è indivisibile e non può formare oggetto di comunione, che presuppone la frazionabilità per quote della cosa o del diritto.
• Cassazione civile, sez. III, 30 giugno 2005, n. 13948: possono essere divisi soltanto la proprietà e gli altri diritti reali, i soli suscettibili di comunione indivisa ai sensi dell’art. 1100 c.c.; i diritti personali di godimento ne restano esclusi, sicché l’assegnatario in sede di divisione non diventa, per ciò solo, unico conduttore dell’immobile già locato.
• Cassazione civile, sez. II, 6 maggio 1991, n. 4971: la contitolarità di un’utenza di irrigazione pubblica non cade su un diritto reale e non integra comunione in senso tecnico, con la conseguente inapplicabilità delle regole processuali sulla divisione.
• Cassazione civile, sez. I, 9 ottobre 2007, n. 21098: la comunione legale tra coniugi segue uno schema normativo diverso da quello della comunione ordinaria, perché è finalizzata non alla tutela della proprietà individuale ma alla protezione della famiglia e della posizione dei coniugi al suo interno.

Rapporti con altre norme

Dall’art. 1100 c.c. dipendono le regole successive: quote e loro presunzione di uguaglianza (art. 1101 c.c.), uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), disposizione della quota (art. 1103 c.c.), spese (art. 1104 c.c.), amministrazione e innovazioni (artt. 1105-1109 c.c.), rimborso delle spese (art. 1110 c.c.) e scioglimento (artt. 1111-1116 c.c.). Il condominio negli edifici richiama la disciplina generale solo per quanto non previsto (art. 1139 c.c.); la comunione legale tra coniugi è regolata dagli artt. 177 ss. c.c.; la comunione ereditaria dagli artt. 713 ss. c.c., che a loro volta l’art. 1116 c.c. estende alla divisione delle cose comuni. L’art. 2248 c.c. distingue la comunione di godimento dalla società. Per l’usufrutto e la nuda proprietà rilevano gli artt. 978 ss. c.c.; per la contitolarità di obbligazioni gli artt. 1292 ss. c.c.