Art. 1105 c.c. Amministrazione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1105 c.c. regola l’amministrazione della cosa comune, cioè l’insieme degli atti diretti a conservarla, a farla fruttare e a goderne secondo la sua destinazione. La norma riconosce a tutti i partecipanti il diritto di concorrere alla gestione, affida le decisioni di ordinaria amministrazione alla maggioranza calcolata per quote e predispone un rimedio giudiziale per superare l’inerzia o lo stallo. In questo modo l’interesse comune non resta ostaggio del veto del singolo, ma neppure dell’arbitrio di chi ha la disponibilità materiale del bene. Il testo è rimasto immutato dal 1942.

Contenuto della disposizione

La disposizione si articola in quattro regole:

• diritto di concorrere all’amministrazione (primo comma): ciascun partecipante può compiere da solo atti di ordinaria amministrazione, presumendosi, fino a prova contraria, che agisca con il consenso degli altri;
• principio maggioritario (secondo comma): le deliberazioni sull’ordinaria amministrazione, adottate dalla maggioranza dei partecipanti calcolata secondo il valore delle quote, vincolano la minoranza dissenziente;
• preventiva informazione (terzo comma): la deliberazione è valida solo se tutti i partecipanti sono stati informati in anticipo del suo oggetto; non occorrono forme particolari né un’assemblea formalmente costituita, purché l’avviso sia chiaro e specifico;
• ricorso all’autorità giudiziaria (quarto comma): se non si prendono i provvedimenti necessari, se non si forma una maggioranza o se la deliberazione non viene eseguita, ciascun partecipante può rivolgersi al tribunale, che provvede in camera di consiglio e può nominare un amministratore.

Per ordinaria amministrazione si intendono gli atti che, senza alterare la consistenza o la destinazione della cosa, ne assicurano la conservazione e il normale godimento: manutenzioni, locazioni di durata non superiore a nove anni, riscossione dei frutti, regolazione dell’uso turnario. Gli atti eccedenti, le innovazioni, le alienazioni e le locazioni ultranovennali seguono l’art. 1108 c.c.

Profili applicativi

Nella pratica il nodo più frequente è la locazione del bene comune stipulata da un solo comproprietario. Il contratto è valido ed efficace se il locatore ha la disponibilità del bene; i rapporti interni seguono le regole della gestione di affari, sicché il comproprietario non locatore che ratifica può pretendere dal conduttore la quota dei canoni maturati dopo la ratifica. Ciascun comproprietario è inoltre legittimato ad agire per il rilascio, salvo che consti il dissenso della maggioranza.

Quando l’uso diretto e promiscuo non è possibile o ragionevole, la maggioranza può deliberare il godimento indiretto, ad esempio la locazione a terzi o l’uso turnario; da quel momento il dissenziente perde la facoltà di uso diretto e ha diritto soltanto alla sua quota di canoni.

Il procedimento del quarto comma è di volontaria giurisdizione: il decreto è reclamabile e revocabile ma non decide diritti soggettivi, e non è ricorribile per cassazione se non quando, travalicando i suoi limiti, abbia risolto una controversia su diritti. Prima di agire occorre sollecitare una deliberazione dei comproprietari; le deliberazioni lesive dei diritti individuali si impugnano invece in via contenziosa ai sensi dell’art. 1109 c.c.

Errore frequente è il comproprietario che lascia degradare il bene detenuto dall’altro e poi chiede il risarcimento: se non ha attivato gli strumenti dell’art. 1105 c.c., non può addossare all’altro l’intera responsabilità della mancata manutenzione straordinaria.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 19 luglio 1982, n. 4213: non sono proponibili azioni giudiziarie sulle spese e sull’amministrazione delle cose comuni prima di aver sollecitato una deliberazione dei comproprietari; in caso di inerzia, mancata maggioranza o mancata esecuzione, il rimedio è il ricorso in volontaria giurisdizione, mentre le deliberazioni lesive dei diritti individuali si impugnano in via contenziosa.
• Cassazione civile, Sezioni Unite, 4 luglio 2012, n. 11135: la locazione della cosa comune stipulata da uno dei comproprietari rientra nella gestione di affari; il comproprietario non locatore può ratificarla e, ai sensi degli artt. 2032 e 1705 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il locatore, la quota dei canoni corrispondente alla propria quota.
• Cassazione civile, sez. III, 14 maggio 2013, n. 11553: il ricorso è stato dichiarato inammissibile, ma la Corte ha enunciato nell’interesse della legge il principio per cui il singolo comunista compie atti di ordinaria amministrazione, anche giudiziali, in base alla presunzione di consenso degli altri, superabile con la prova del dissenso di una quota maggioritaria o pari, senza necessità di una deliberazione formale.
• Cassazione civile, sez. II, 12 dicembre 2017, n. 29747: l’avviso ai partecipanti può essere sintetico purché chiaro e specifico, i comunisti possono farsi rappresentare secondo le regole del mandato, e la maggioranza può disporre l’uso turnario o la locazione quando non sia possibile il godimento diretto proporzionale; il giudice non sindaca l’opportunità delle scelte gestorie.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 28 dicembre 2022, n. 37847: deliberato validamente il godimento indiretto mediante locazione, viene meno la facoltà di uso diretto del singolo ai sensi dell’art. 1102 c.c. e al dissenziente spetta solo la sua quota di canone, senza ulteriori pretese risarcitorie.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 4 novembre 2019, n. 28281: il decreto che nomina un amministratore per supplire all’inerzia dei partecipanti è atto di volontaria giurisdizione, revocabile e reclamabile, e non è ricorribile per cassazione salvo che abbia deciso una controversia su diritti soggettivi.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 26 gennaio 2024, n. 2544: il comproprietario possessore non è obbligato in via esclusiva alla manutenzione straordinaria; il comproprietario non possessore che non si è attivato per ottenere il possesso né per provocare le decisioni ai sensi dell’art. 1105 c.c. non può pretendere da lui il risarcimento per il degrado del bene.

Rapporti con altre norme

Il voto si pesa secondo le quote dell’art. 1101 c.c.; la maggioranza può darsi un regolamento e nominare un amministratore (art. 1106 c.c.); gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione e le innovazioni richiedono le maggioranze dell’art. 1108 c.c.; l’impugnazione delle deliberazioni è regolata dall’art. 1109 c.c.; il rimborso delle spese anticipate dal singolo dall’art. 1110 c.c. Il ricorso del quarto comma segue gli artt. 737 ss. c.p.c. e, tramite l’art. 1139 c.c., è il rimedio anche per lo stallo nel condominio minimo. Per la locazione del bene comune rilevano gli artt. 2028-2032 e 1705 c.c.