Art. 1102 c.c. Uso della cosa comune

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1102 c.c. si colloca nel capo I del titolo VII del libro terzo, dedicato alla comunione in generale, e disciplina il diritto di ciascun partecipante di servirsi della cosa comune. Pur dettato per la comunione ordinaria, trova la sua applicazione più frequente nel condominio negli edifici, in forza del rinvio dell’art. 1139 c.c., ed è la norma di riferimento per la gran parte delle liti condominiali sull’uso di cortili, muri, facciate, scale e lastrici.

La disposizione bilancia due esigenze. Da un lato riconosce a ogni comproprietario la facoltà di trarre dalla cosa comune la più ampia utilità, anche per fini esclusivamente propri e senza bisogno del consenso degli altri; dall’altro tutela l’uguale diritto altrui, ponendo limiti oggettivi a quell’uso. I rapporti tra comproprietari, secondo la giurisprudenza, sono informati a un principio di solidarietà che richiede un costante equilibrio tra gli interessi di tutti. Il testo è rimasto immutato dal 1942.

Contenuto della disposizione

Il primo comma consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune entro due limiti, la cui violazione anche di uno solo rende illecito l’uso:

• divieto di alterare la destinazione della cosa, cioè la funzione economica e materiale che essa svolge; l’alterazione può consistere tanto nel mutamento della funzione quanto nel deterioramento del bene;
• divieto di impedire agli altri il pari uso secondo il loro diritto; il pari uso non significa uso identico e contemporaneo, ma possibilità effettiva per gli altri di godere del bene in modo analogo.

Entro questi limiti il partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa: si pensi all’apertura di un accesso dal muro comune alla propria unità, alla posa di tubazioni o all’installazione di impianti. Tali modifiche non sono innovazioni in senso tecnico, che richiedono la delibera assembleare ex art. 1120 c.c., ma esercizio individuale del diritto di comproprietà.

Il secondo comma vieta al partecipante di estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri, salvo che compia atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. La norma impedisce che l’uso esclusivo protratto nel tempo si converta, da solo, in proprietà esclusiva per usucapione: occorre un comportamento che manifesti inequivocabilmente la volontà di possedere come proprietario esclusivo, escludendo gli altri.

Profili applicativi

Il contenzioso tipico riguarda il parcheggio nel cortile comune, il transito di veicoli, l’apertura di varchi o vetrine nei muri perimetrali, l’installazione di canne fumarie, tende, condizionatori e ringhiere, la chiusura di porzioni di pianerottolo. La verifica va condotta in concreto: non basta una modificazione materiale del bene, né rileva un’astratta possibilità di uso alternativo da parte degli altri. Rileva invece l’uso stabile che sottrae il bene alla fruizione comune, come l’occupazione continuativa di un cortile con autoveicoli.

Oltre ai limiti dell’art. 1102 c.c., le opere del singolo condomino devono rispettare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio (art. 1122 c.c.), e non possono assoggettare la cosa comune a servitù a favore di proprietà estranee al condominio. Il regolamento condominiale di natura contrattuale può porre limiti ulteriori. L’autorizzazione amministrativa (permesso o titolo edilizio) non legittima, sul piano civilistico, l’uso lesivo dei diritti degli altri.

L’accertamento del superamento dei limiti è riservato al giudice di merito. Sul piano della prova, chi chiede la rimozione delle opere deve dimostrare l’alterazione della destinazione o l’impedimento al pari uso; chi invoca l’usucapione deve provare un possesso esclusivo e incompatibile, non essendo sufficienti l’uso prolungato, il pagamento di imposte o la manutenzione. Errore frequente è qualificare come tolleranza l’uso da parte di un comproprietario: si tratta, invece, di esercizio del proprio diritto.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 21 aprile 2022, n. 12685: il pari uso non va inteso come uso identico e contemporaneo e consente al singolo la più intensa utilizzazione del bene, purché compatibile con i diritti degli altri in un equilibrio ispirato a solidarietà; è stata confermata la riduzione in pristino del varco aperto nel muro e della scala spostata, che avevano alterato la destinazione del cortile.
• Cassazione civile, sez. II, 12 gennaio 2024, n. 980: l’alterazione della destinazione deve essere effettiva e non coincide con la semplice modificazione materiale; i sacrifici al godimento altrui vanno individuati in concreto, sicché la ringhiera posta su una pensilina comune per affacciarsi in sicurezza non è di per sé incompatibile con la funzione di copertura.
• Cassazione civile, sez. II, 26 dicembre 2025, n. 34222: l’apertura di varchi e l’installazione di porte nel muro comune per creare un nuovo accesso alla propria unità costituisce, di regola, uso più intenso consentito, anche quando miri solo a una fruizione più comoda; nel giudizio possessorio il giudice deve verificare se le opere eccedano i limiti del compossesso del convenuto, non bastando l’alterazione dello stato dei luoghi.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 14 ottobre 2021, n. 28080: l’alterazione della destinazione comprende lo scadimento del bene in uno stato deteriore; il transito continuo di autoveicoli pesanti che deteriora la pavimentazione del cortile e ne impedisce il pacifico godimento costituisce abuso, e l’autorizzazione comunale ad autorimessa non lo rende lecito.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 18 giugno 2025, n. 16398: il condomino può servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri; se un uso specifico, come il parcheggio nel cortile, viene contestato, occorre accertare se pregiudichi il pari godimento degli altri.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 23 luglio 2024, n. 20346: per usucapire l’intero bene comune non servono gli atti di interversione degli artt. 1141 e 1164 c.c., ma un comportamento durevole incompatibile con il possesso altrui; non bastano l’astensione degli altri, il pagamento delle imposte o la manutenzione, e tra parenti la lunga tolleranza non prova l’esclusione.
• Cassazione civile, sez. II, 4 aprile 2014, n. 8033: è sufficiente che la cosa comune sia attratta nella disponibilità materiale ed esclusiva del singolo con attività che escluda il compossesso altrui, come la chiusura di un pianerottolo con tramezzo e porta; in tal caso non si applica la disciplina della tolleranza dell’art. 1144 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 2014, n. 11372: il godimento esclusivo della cosa comune non integra di per sé possesso utile all’usucapione, potendo derivare da tolleranza o da accordo tacito; l’uso anche intenso nel rispetto della destinazione rientra nelle facoltà dell’art. 1102 c.c.

Rapporti con altre norme

L’art. 1100 c.c. delimita l’ambito della comunione, mentre l’art. 1101 c.c. presume uguali le quote e commisura a esse vantaggi e pesi. L’art. 1103 c.c. regola la disposizione della quota, l’art. 1104 c.c. il concorso nelle spese, gli artt. 1105-1108 c.c. l’amministrazione e le innovazioni nella comunione. Nel condominio la norma opera tramite l’art. 1139 c.c. e si coordina con l’art. 1117 c.c. (individuazione delle parti comuni), l’art. 1120 c.c. (innovazioni deliberate dall’assemblea), l’art. 1122 c.c. (opere su parti di proprietà o uso individuale) e l’art. 1122-bis c.c. (impianti non centralizzati di ricezione e di produzione di energia da fonti rinnovabili). Per l’acquisto per usucapione rilevano gli artt. 1141, 1158 e 1164 c.c.; per la tutela possessoria tra compossessori gli artt. 1168 e 1170 c.c.