Art. 1103 c.c. Disposizione della quota

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1103 c.c. afferma il principio della libera disponibilità della quota. Ciascun partecipante può disporre del proprio diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota, senza bisogno del consenso degli altri comunisti; per le ipoteche costituite dal singolo rinvia alla disciplina dell’ipoteca su beni indivisi. La norma esprime la concezione individualistica della comunione accolta dal codice: la quota è un bene giuridico autonomo, che circola come qualsiasi altro diritto, mentre la cosa nella sua interezza resta soggetta alla volontà collettiva. Il testo è rimasto immutato dal 1942.

Contenuto della disposizione

Il primo comma riconosce due facoltà distinte:

• disporre del diritto, cioè vendere, donare, permutare la quota ideale, costituire su di essa usufrutto o altri diritti compatibili, conferirla in società, rinunciarvi; l’acquirente subentra nella posizione del cedente e diventa partecipante alla comunione;
• cedere il godimento della cosa nei limiti della quota, ad esempio concedendo in locazione o in comodato la propria quota ideale; il concessionario esercita il godimento accanto agli altri comunisti e incontra gli stessi limiti che l’art. 1102 c.c. impone al concedente.

Nella comunione ordinaria non esiste prelazione legale a favore degli altri partecipanti: il retratto successorio dell’art. 732 c.c. è proprio della sola comunione ereditaria. Le parti possono tuttavia obbligarsi convenzionalmente a non disporre separatamente delle quote, con effetti solo obbligatori.

Il secondo comma rinvia, per l’ipoteca concessa da un partecipante, alle norme del capo IV del titolo III del libro VI, e in particolare all’art. 2825 c.c.: l’ipoteca sulla quota di beni indivisi colpisce, dopo la divisione, i beni assegnati al debitore, sicché la sua sorte dipende dall’esito dello scioglimento.

Profili applicativi

La questione più ricorrente è la vendita dell’intero da parte di uno solo dei comproprietari. Il contratto non produce effetti verso gli altri partecipanti, ma non è nullo: può valere come vendita della quota del disponente o come vendita di cosa parzialmente altrui (art. 1480 c.c.). Il compratore che ignorava l’altruità può chiedere la risoluzione se non avrebbe acquistato senza l’intero, altrimenti ottiene la riduzione del prezzo; il venditore può adempiere procurando l’acquisto della quota mancante o la ratifica del comproprietario estraneo, al quale spetta allora la parte di prezzo corrispondente alla sua quota. Solo quando le parti hanno inteso l’affare come vendita unitaria dell’intero, nel comune presupposto dell’adesione di tutti, il contratto non può essere conservato per la sola quota.

Diverso è il caso della vendita di un bene determinato compreso in una massa comune più ampia: l’atto ha effetti soltanto obbligatori e dipende dall’assegnazione del bene al venditore in sede di divisione; fino ad allora l’acquirente può solo avvalersi dei diritti dell’art. 1113 c.c.

Nella pratica occorre quindi verificare nell’atto se si alieni la quota o l’intero, e, nel secondo caso, raccogliere il consenso di tutti i contitolari, richiesto dall’art. 1108, terzo comma, c.c. Errore frequente è dedurre la nullità del contratto dalla sola mancata partecipazione di un comproprietario.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 11 marzo 2004, n. 4965: il regime della comunione pro indiviso è governato dalla libera disponibilità della quota ideale; ciascun comunista può vendere o promettere in vendita la propria quota, e il contratto è valido anche se le parti considerano il bene un tutto inscindibile, restando solo inopponibile al comproprietario che non vi ha partecipato.
• Cassazione civile, sez. II, 9 ottobre 2015, n. 20347: la vendita della cosa comune da parte di un solo comproprietario rientra nell’art. 1480 c.c.; l’efficacia pro quota non dipende dalla prova della volontà del venditore di alienare la sola quota e può essere esclusa solo dimostrando il comune interesse delle parti alla vendita unitaria.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 4 giugno 2026, n. 17774: il comproprietario che ha venduto l’intero deve far conseguire all’acquirente la proprietà anche della quota altrui, potendo adempiere procurandone la ratifica; il comproprietario non venditore può ratificare per analogia con gli artt. 1398 e 1399 c.c., anche senza spendita del nome, e ha diritto alla parte di prezzo proporzionale alla sua quota.
• Cassazione civile, sez. II, 4 giugno 1999, n. 5443: la quota, liberamente disponibile ai sensi dell’art. 1103 c.c., è un bene dotato di propria individualità; nella vendita congiunta dell’intero il comproprietario titolare di una quota non risponde dell’evizione relativa all’altra.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 23 febbraio 2018, n. 4428: la vendita di un bene compreso in una comunione da parte di uno solo dei comproprietari ha effetto obbligatorio e dipende dall’assegnazione del bene al venditore in sede di divisione; l’acquirente non è parte necessaria del giudizio divisorio e può valersi soltanto dei diritti dell’art. 1113 c.c.
• Cassazione civile, sez. III, 5 gennaio 2005, n. 165: l’art. 1105 c.c. regola l’amministrazione della cosa nella sua interezza, ma non impedisce la locazione di una quota ideale, consentita dall’art. 1103 c.c.; il locatore della quota può agire contro il conduttore senza il consenso degli altri comproprietari.
• Cassazione civile, sez. III, 27 marzo 2014, n. 7197: la concessione in godimento di una quota ideale è ammissibile e compatibile con la qualità di comproprietario del conduttore; alla scadenza il conduttore divenuto comproprietario deve restituire al locatore la sola quota concessa, reimmettendolo nella codetenzione del bene.

Rapporti con altre norme

L’art. 1103 c.c. presuppone la quota determinata secondo l’art. 1101 c.c. e i limiti d’uso dell’art. 1102 c.c., che vincolano anche il cessionario del godimento. Il suo confine è segnato dall’art. 1108, terzo comma, c.c., che richiede il consenso di tutti per alienare l’intero o costituire diritti reali sul fondo comune e per le locazioni ultranovennali. Il cessionario della quota risponde in solido con il cedente dei contributi non versati (art. 1104 c.c.) e, come i creditori del partecipante, ha i diritti di intervento e opposizione dell’art. 1113 c.c. Rilevano inoltre l’art. 1480 c.c. sulla vendita di cosa parzialmente altrui, l’art. 2825 c.c. sull’ipoteca di beni indivisi e, per contrasto, l’art. 732 c.c. sul retratto successorio, proprio della sola comunione ereditaria.