Art. 1104 c.c. Obblighi dei partecipanti

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1104 c.c. disciplina il lato passivo della comunione. Ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie per conservare e godere la cosa comune e a quelle deliberate dalla maggioranza, ma può liberarsene rinunciando al proprio diritto. La norma bilancia l’interesse collettivo alla conservazione del bene con la libertà del singolo di uscire dalla comunione quando il suo peso economico superi l’utilità che ne trae. Il testo è rimasto immutato dal 1942.

Contenuto della disposizione

Il primo comma individua tre categorie di spese:

• spese di conservazione, dirette a mantenere la cosa nella sua integrità materiale e funzionale (riparazioni, manutenzione, imposte reali);
• spese di godimento, legate all’utilizzazione della cosa secondo la sua destinazione (servizi, consumi);
• spese deliberate dalla maggioranza nelle forme degli artt. 1105 e 1108 c.c., per atti di amministrazione e innovazioni.

Il contributo si commisura alle quote (art. 1101 c.c.), salvo diverso accordo. L’obbligo di contribuire alle spese di conservazione ha natura di obbligazione propter rem, cioè grava su chi è titolare del diritto in quanto tale e segue la quota nei suoi passaggi.

La rinuncia liberatoria è un atto unilaterale con cui il partecipante abdica alla propria quota, che si espande a favore degli altri comunisti in proporzione delle loro quote. Riguardando diritti reali immobiliari, richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.) e va trascritta. Il secondo comma ne limita l’efficacia: non giova a chi abbia approvato la spesa, anche tacitamente, perché la rinuncia non può servire a sottrarsi a un impegno già assunto.

Il terzo comma rende il cessionario della quota obbligato in solido con il cedente per i contributi da questo dovuti e non versati, a garanzia della comunione creditrice.

Profili applicativi

Il contenzioso tipico riguarda strade vicinali e interpoderali, cortili e manufatti in comune tra fondi o edifici non organizzati in condominio, e la ripartizione delle spese di manutenzione tra coeredi. Chi agisce per il contributo deve provare l’esistenza della comunione, la necessità o la deliberazione della spesa e la quota del convenuto. La mancata adesione a un consorzio costituito per gestire il bene non esonera il comproprietario, che resta tenuto in quanto tale.

Va tenuta ferma la distinzione con il condominio negli edifici: lì l’art. 1118 c.c. impedisce al condomino di sottrarsi alle spese di conservazione rinunciando al diritto sulle parti comuni, perché queste servono necessariamente alla sua proprietà esclusiva. Lo stesso vale per i consorzi di urbanizzazione assimilabili al condominio. La rinuncia liberatoria resta quindi uno strumento proprio della comunione ordinaria, sempre che lo statuto o il titolo non dispongano diversamente.

Sul piano fiscale e successorio la rinuncia alla quota ha rilievo autonomo: l’accrescimento degli altri comunisti è effetto della rinuncia e, se manca lo spirito di liberalità, l’atto non costituisce donazione indiretta.

Errore frequente è invocare la solidarietà del cessionario da parte di soggetti diversi dalla comunione creditrice, ovvero confondere il debito di contribuzione con il rimborso al comunista che ha anticipato spese necessarie, disciplinato dall’art. 1110 c.c.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 15 luglio 2021, n. 20230: la mancata adesione al consorzio costituito per la manutenzione di una strada interpoderale non esonera il comproprietario dal contribuire pro quota alle spese di conservazione e godimento ai sensi dell’art. 1104 c.c., perché resta ferma la sua qualità di comunista.
• Cassazione civile, sez. II, 6 ottobre 2014, n. 20989: nei consorzi di urbanizzazione, in cui i beni comuni servono le proprietà esclusive secondo un modello condominiale, si applicano, salvo diversa previsione statutaria, le norme sul condominio; non opera quindi la rinuncia liberatoria dell’art. 1104 c.c., ma il divieto dell’art. 1118 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 7 luglio 2001, n. 8924: tra le spese dell’art. 1104 c.c. solo quelle di conservazione costituiscono obbligazioni propter rem cui il condomino non può sottrarsi rinunciando; è invece ammessa la rinuncia all’uso del riscaldamento centralizzato, con esonero dalle spese d’uso, purché l’impianto non ne sia pregiudicato.
• Cassazione civile, sez. II, 25 febbraio 2015, n. 3819: la rinuncia alla quota di comproprietà fatta in modo da avvantaggiare in via riflessa tutti gli altri comproprietari è una rinuncia abdicativa che può integrare donazione indiretta e richiede la sola forma scritta, non l’atto pubblico.
• Cassazione civile, sez. V tributaria, ord. 22 aprile 2021, n. 10667: la rinuncia alla quota prevista dall’art. 1104 c.c. determina l’acquisto derivativo del diritto in capo agli altri comproprietari, con conseguente imposta di registro proporzionale; se l’atto esclude espressamente lo spirito di liberalità, non vi è donazione indiretta.
• Cassazione civile, sez. II, 26 marzo 1997, n. 2657: la solidarietà del cessionario per i contributi non versati dal cedente può essere invocata solo dal creditore, non da terzi estranei al rapporto che abbiano pagato debiti altrui.
• Cassazione civile, sez. II, 1 luglio 1996, n. 5967: in caso di contestazione, chi pretende il contributo deve provare i presupposti dell’obbligazione, cioè l’esistenza della comunione e la proprietà comune della cosa.

Rapporti con altre norme

Il contributo si ripartisce secondo le quote dell’art. 1101 c.c.; le spese deliberate presuppongono le maggioranze degli artt. 1105 e 1108 c.c.; il comunista che anticipa spese necessarie per l’inerzia degli altri ottiene il rimborso secondo l’art. 1110 c.c.; i debiti e crediti dipendenti dalla comunione si regolano nella divisione mediante prelevamenti (art. 1115 c.c.). Nel condominio la materia è retta dagli artt. 1118, 1123 e 1134 c.c. e, per il subentrante, dall’art. 63 disp. att. c.c. Per la forma e la pubblicità della rinuncia rilevano gli artt. 1350 e 2643 c.c.; per la cessione della quota l’art. 1103 c.c.