Art. 71-bis disp. att. c.c.
Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262
1. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
2. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
3. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
4. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
5. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Commento
Inquadramento e ratio
L’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013), fissa per la prima volta i requisiti soggettivi dell’amministratore di condominio. Prima della riforma chiunque poteva essere nominato; il legislatore, nel rafforzare compiti e responsabilità dell’amministratore (artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c.), ha voluto assicurare che l’incarico sia affidato a persone affidabili sul piano morale e preparate sul piano tecnico. L’interesse tutelato non è soltanto quello dei condomini dello stabile, ma quello generale alla corretta gestione di patrimoni edilizi che coinvolgono anche terzi, fornitori ed enti pubblici.
Contenuto della disposizione
Il primo comma elenca sette requisiti. Quelli di onorabilità sono: godimento dei diritti civili (lett. a); assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altri delitti non colposi puniti con reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni (lett. b); assenza di misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione (lett. c); assenza di interdizione o inabilitazione (lett. d); mancata annotazione nell’elenco dei protesti cambiari (lett. e). Quelli di professionalità sono il diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f) e la frequenza di un corso di formazione iniziale con successiva formazione periodica (lett. g), oggi regolata dal d.m. 13 agosto 2014, n. 140.
I requisiti professionali non sono richiesti se l’amministratore è scelto tra i condomini dello stabile. L’incarico può essere affidato anche a società del titolo V del libro V del codice: in tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di gestire i condomini. La perdita dei requisiti di onorabilità comporta la cessazione dall’incarico e ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nuova nomina. Una norma transitoria esonera da diploma e corso iniziale chi aveva amministrato per almeno un anno nel triennio anteriore all’entrata in vigore, fermo l’obbligo di formazione periodica.
Profili applicativi
Il nodo pratico è la sorte della nomina di chi, fin dall’inizio, è privo dei requisiti. La Corte di cassazione ha distinto il difetto originario, che rende nulla la delibera per contrasto con norma imperativa, dalla perdita sopravvenuta, che opera solo per il futuro determinando la cessazione dall’incarico. La nullità può essere fatta valere senza il termine di trenta giorni dell’art. 1137 c.c., impedisce il rinnovo tacito dell’incarico e priva l’amministratore dell’azione per il compenso, restando salvi gli atti essenziali e indifferibili compiuti a tutela della continuità gestionale e dei terzi.
Prima di deliberare conviene acquisire dal candidato la documentazione di diploma, corso iniziale e aggiornamenti annuali, oltre alle dichiarazioni sui requisiti di onorabilità. L’esonero dell’amministratore-condomino vale solo per i requisiti professionali, mai per quelli morali. Il regolamento può richiedere requisiti ulteriori, ad esempio l’iscrizione a un albo professionale, senza violare la competenza inderogabile dell’assemblea sulla nomina.
Orientamenti giurisprudenziali
Rapporti con altre norme
L’articolo integra l’art. 1129 c.c. sulla nomina, la durata, la revoca e il compenso dell’amministratore, e l’art. 1130 c.c. sulle attribuzioni. Il richiamo alle società rinvia agli artt. 2251 e seguenti c.c.; la nullità della nomina discende dall’art. 1418, primo comma, c.c. I contenuti della formazione sono fissati dal d.m. 13 agosto 2014, n. 140. In caso di cessazione per perdita dei requisiti trovano applicazione le regole dell’art. 1129, ottavo comma, c.c. sulla consegna della documentazione e sulle sole attività urgenti, e quelle dell’art. 66 disp. att. c.c. sulla convocazione dell’assemblea.