Art. 68 disp. att. c.c.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 68 disp. att. c.c. disciplina la tabella millesimale, cioè il documento che traduce in termini aritmetici il valore di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Il valore proporzionale, espresso in millesimi, è la misura della quota di ciascun condomino sulle parti comuni (art. 1118 c.c.) e diventa il parametro per ripartire le spese (artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.) e per calcolare i quorum assembleari (art. 1136 c.c.). La funzione della norma è dunque organizzativa: rendere certa e verificabile, una volta per tutte, una proporzione che la legge stessa già determina.

Il testo vigente è stato riscritto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013), che ha fatto salvo il titolo come fonte prevalente e ha mantenuto i criteri di esclusione già presenti nella versione originaria.

Contenuto della disposizione

Il primo comma pone una regola sussidiaria: ove non precisato dal titolo (atto di acquisto, regolamento contrattuale, convenzione), il valore proporzionale è espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Il richiamo agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c. chiarisce che la tabella serve sia alla ripartizione delle spese sia al funzionamento dell’assemblea.

Il secondo comma esclude dal calcolo tre elementi: il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione delle singole unità. Il valore va quindi stimato in base a fattori oggettivi e stabili, come superficie, piano, esposizione e destinazione, e non in base a circostanze soggettive o contingenti che dipendono dalle scelte del singolo proprietario.

Profili applicativi

Dopo le Sezioni Unite del 2010 l’atto di approvazione della tabella non è un negozio ma una ricognizione di valori preesistenti; per questo basta la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, c.c., salvo che la tabella sia convenzionale, cioè frutto di un accordo con cui i condomini hanno espressamente scelto di derogare ai criteri legali. In tal caso servono l’unanimità o una pronuncia giudiziale. La tabella deve risultare da una delibera o da un accordo in forma scritta: non può formarsi per prassi o per comportamenti concludenti.

La mancanza della tabella non paralizza il condominio: le maggioranze si verificano anche a posteriori in giudizio e le spese possono essere ripartite purché sia rispettata in concreto la proporzione con le quote. Chi contesta la tabella in uso deve agire per la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. e provarne i presupposti; chi impugna una delibera per difetto di quorum deve dimostrare che le maggioranze, calcolate sui valori reali, non sono state raggiunte. Un errore frequente consiste nel credere che la natura contrattuale del regolamento renda di per sé convenzionale anche la tabella allegata.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 9 agosto 2010, n. 18477: l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali non hanno natura negoziale, sicché non occorre il consenso unanime ed è sufficiente la maggioranza qualificata dell’art. 1136, secondo comma, c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 12 maggio 2026, n. 13855: la disciplina della modifica dell’art. 69 disp. att. c.c. presuppone una tabella validamente formata secondo i criteri dell’art. 68 o secondo criteri convenzionali; non è configurabile una tabella nata per comportamenti concludenti.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 14 maggio 2026, n. 14128: la correttezza dei millesimi di una singola unità si verifica solo rapportandola a tutte le altre; attribuire a talune unità superfici ulteriori rispetto a quelle reali è una deroga ai criteri legali consentita soltanto con convenzione unanime.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 9 ottobre 2023, n. 28262: la tabella ha valore dichiarativo di un rapporto di valore che esiste prima e indipendentemente da essa; la sua esistenza non è requisito di validità delle delibere e le maggioranze possono essere verificate anche a posteriori.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 19 ottobre 2023, n. 29074: va distinta la tabella convenzionale in senso proprio, non soggetta a revisione ex art. 69 disp. att. c.c., da quella approvata in forma contrattuale ma solo ricognitiva; l’irregolarità urbanistica delle unità non incide sulla misura del concorso alle spese, che segue la consistenza effettiva.
• Cassazione civile, sez. VI, ord. 9 maggio 2012, n. 7031: le spese possono essere ripartite anche in assenza di tabella, se è rispettata in concreto la proporzione con le quote; il condomino che contesta deve indicare la diversa ripartizione a lui più favorevole.

Rapporti con altre norme

L’articolo si salda con l’art. 69 disp. att. c.c., che regola rettifica e modifica dei valori (all’unanimità o, nei casi di errore e di alterazione superiore a un quinto, a maggioranza), e con l’art. 1138 c.c., che disciplina il regolamento cui la tabella è allegata. I millesimi alimentano i criteri di riparto degli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c. e i quorum dell’art. 1136 c.c.; l’art. 1118 c.c. ne fonda la funzione di misura del diritto sulle parti comuni. Per le delibere che modificano a maggioranza i criteri generali di riparto rileva la distinzione tra nullità e annullabilità tracciata in materia di impugnazione ex art. 1137 c.c.