Art. 67 disp. att. c.c.

Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262

1. Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

2. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

3. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

4. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

5. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

6. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

7. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

8. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Testo in vigore dal 18 giugno 2013

Testo verificato su Normattiva il 11 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 67 disp. att. c.c. disciplina la partecipazione all’assemblea di condominio per il tramite di altri soggetti: il rappresentante del singolo condomino, il rappresentante comune dei comproprietari di un’unità indivisa, il rappresentante di ciascun condominio nell’assemblea del supercondominio, l’usufruttuario in luogo del nudo proprietario. La norma completa le regole sul funzionamento dell’assemblea dettate dagli artt. 1136 e 1137 c.c. e mira a contemperare due esigenze: agevolare la formazione della volontà collegiale, consentendo a chi non può essere presente di farsi rappresentare, e impedire che le deleghe si concentrino in poche mani, alterando il gioco delle maggioranze.

Il testo vigente è stato integralmente sostituito dall’art. 21 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013. Rispetto al testo originario, la riforma ha imposto la forma scritta della delega, introdotto il limite quantitativo delle deleghe nei condomini con più di venti partecipanti, vietato il conferimento di deleghe all’amministratore, regolato l’assemblea dei rappresentanti nei supercondomini e stabilito la responsabilità solidale di nudo proprietario e usufruttuario per i contributi condominiali. Per l’art. 72 disp. att. c.c. le sue previsioni non sono derogabili dal regolamento di condominio.

Contenuto della disposizione

Delega del singolo condomino (primo comma): ogni condomino può intervenire a mezzo di rappresentante munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, cioè dei millesimi; i due limiti operano congiuntamente.
Unità in comproprietà (secondo comma): i comproprietari di un’unità indivisa hanno diritto a un solo rappresentante, designato secondo le regole della comunione (art. 1106 c.c.). Agli effetti delle maggioranze numeriche essi contano come un solo condomino.
Supercondominio (terzo e quarto comma): quando i partecipanti al complesso previsto dall’art. 1117-bis c.c. sono più di sessanta, ciascun condominio designa, con la maggioranza dell’art. 1136, quinto comma, c.c., un proprio rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore. In mancanza provvede l’autorità giudiziaria su ricorso di un partecipante o di un rappresentante già nominato, previa diffida. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto; il rappresentante risponde secondo le regole del mandato e comunica all’amministratore l’ordine del giorno e le decisioni assunte.
Divieto di delega all’amministratore (quinto comma): all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea, a tutela dell’indipendenza dell’organo deliberante rispetto a chi ne esegue le decisioni e ne rende il conto.
Usufrutto (sesto, settimo e ottavo comma): l’usufruttuario vota negli affari di ordinaria amministrazione e di semplice godimento delle cose comuni; nelle altre deliberazioni vota il nudo proprietario, salvo che l’usufruttuario intenda eseguire le riparazioni a carico del proprietario (art. 1006 c.c.) o si tratti di miglioramenti e addizioni (artt. 985 e 986 c.c.); in questi casi la convocazione va comunicata a entrambi. Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente dei contributi dovuti al condominio.

Profili applicativi

Nella prassi i vizi più frequenti riguardano le deleghe: delega priva di forma scritta, eccedenza del limite del quinto, delega conferita all’amministratore o a persona che ne sia un mero schermo. Tali irregolarità incidono sulla regolare costituzione dell’assemblea e sul computo delle maggioranze e, di regola, determinano l’annullabilità della delibera, da far valere con l’impugnazione dell’art. 1137 c.c. nel termine di trenta giorni. È opportuno che il presidente verifichi le deleghe in apertura e che il verbale le menzioni espressamente.

Quanto ai comproprietari, la norma non impedisce loro di partecipare personalmente: in tal caso devono esprimere un voto unitario, e se non riescono a formarlo sono considerati astenuti. Nei supercondomini, la previsione di un rappresentante obbligatorio non sottrae ai singoli condomini il diritto di impugnare le decisioni dell’assemblea dei rappresentanti, ma ne condiziona la legittimazione al comportamento del rappresentante. Con riguardo all’usufrutto, la solidarietà passiva prevista dall’ultimo comma consente all’amministratore di agire per l’intero contro l’uno o l’altro, ma vale solo per i contributi successivi all’entrata in vigore della riforma; nei rapporti interni il riparto resta regolato dagli artt. 1004 e 1005 c.c.

Orientamenti giurisprudenziali

Cassazione civile, sez. II, 20 luglio 2026, n. 23548: il diritto dei comproprietari di un’unità indivisa di designare un solo rappresentante non li priva della facoltà di intervenire personalmente in assemblea e di esprimere il voto unitario riferibile alla loro porzione; se, partecipando individualmente, non riescono a formare la maggioranza necessaria per esprimere quel voto, vanno considerati astenuti ai fini dell’art. 1137 c.c. Ai fini delle maggioranze numeriche, i comproprietari della medesima unità contano per uno.
Cassazione civile, sez. II, 15 maggio 2026, n. 14453: il rappresentante del singolo condominio nell’assemblea del supercondominio è un mero portatore della volontà formatasi nel condominio rappresentato, privo di poteri decisori propri e soggetto alle regole del mandato; sono pertanto illegittime le clausole regolamentari che introducono cause di ineleggibilità a tale incarico, poiché le previsioni dell’art. 67 disp. att. c.c. sono inderogabili ai sensi dell’art. 72 disp. att. c.c.
Cassazione civile, sez. II, 28 marzo 2025, n. 8254: la decisione dell’assemblea dei rappresentanti del supercondominio può essere impugnata da ciascun condomino, che ai fini dell’art. 1137 c.c. si considera assente, dissenziente o astenuto solo se tale sia stato il proprio rappresentante; l’eventuale infedeltà del rappresentante rimane confinata nel rapporto interno di mandato, e né il rappresentante né l’amministratore sono legittimati, in quanto tali, a impugnare quelle deliberazioni.
Cassazione civile, sez. II, ord. 10 giugno 2026, n. 19011: la solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario per i contributi condominiali, introdotta dalla legge n. 220 del 2012, non si applica alle spese relative a periodi anteriori al 18 giugno 2013; per tali periodi resta fermo il riparto degli artt. 1004 e 1005 c.c., per cui il nudo proprietario non risponde delle spese ordinarie ma sostiene quelle per le riparazioni straordinarie, senza che l’assemblea possa stabilire un diverso criterio di imputazione.

Rapporti con altre norme

La norma va letta con l’art. 1136 c.c., che fissa i quorum costitutivi e deliberativi, e con l’art. 1137 c.c. sull’impugnazione delle delibere; con l’art. 66 disp. att. c.c. sulla convocazione e con l’art. 72 disp. att. c.c., che ne sancisce l’inderogabilità. Il secondo comma rinvia agli artt. 1105 e 1106 c.c. sull’amministrazione della comunione; il terzo comma presuppone l’art. 1117-bis c.c., che estende la disciplina del condominio ai complessi con parti comuni a più edifici. Le regole sull’usufrutto richiamano gli artt. 985, 986, 1004, 1005 e 1006 c.c. Il rapporto tra delegante e delegato, e quello tra condominio e suo rappresentante nel supercondominio, sono regolati dalle norme sul mandato (artt. 1703 e seguenti c.c.) e sulla rappresentanza (artt. 1387 e seguenti c.c.).