Art. 70 disp. att. c.c.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 70 disp. att. c.c. consente al regolamento di condominio di prevedere una sanzione pecuniaria a carico di chi ne viola le disposizioni. Si tratta di una pena privata, cioè di una misura afflittiva stabilita e applicata da privati nei rapporti interni a un’organizzazione: istituto eccezionale, perché l’ordinamento di regola non riconosce ai privati poteri punitivi né forme di autotutela. La ratio è dotare la collettività condominiale di uno strumento dissuasivo rapido contro le condotte che turbano l’uso delle parti comuni e la convivenza.

Nella formulazione originaria la sanzione massima era di cento lire, importo mai rivalutato e divenuto simbolico. La legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha fissato i nuovi limiti in euro 200 e, per la recidiva, in euro 800; il decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, ha aggiunto la regola per cui l’irrogazione è deliberata dall’assemblea (testo in vigore dal 22 febbraio 2014).

Contenuto della disposizione

Tre sono gli elementi. Il primo è la fonte: la sanzione deve essere prevista dal regolamento di condominio, che deve indicare la condotta vietata cui si collega. Il secondo è il limite di importo: fino a 200 euro per la singola infrazione e fino a 800 euro in caso di recidiva, cioè di nuova violazione da parte dello stesso condomino. Il terzo è il procedimento: l’irrogazione è deliberata dall’assemblea con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio).

La somma riscossa è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie: la sanzione non arricchisce i singoli, ma alleggerisce la gestione comune.

Profili applicativi

Il regolamento non può prevedere sanzioni superiori ai massimi di legge né sanzioni di natura diversa da quella pecuniaria, come la rimozione forzata dei veicoli o il distacco di servizi a titolo punitivo. Dopo la riforma non è più l’amministratore a decidere da solo l’applicazione della pena: egli può accertare e segnalare l’infrazione, ma la decisione spetta all’assemblea, previa indicazione nell’ordine del giorno. È buona prassi consentire al condomino di esporre le proprie ragioni prima del voto.

La delibera che irroga la sanzione si impugna nelle forme e nei termini dell’art. 1137 c.c.; se non è impugnata, la somma può essere riscossa anche in via monitoria come credito condominiale. La giurisprudenza ha escluso che la sanzione possa colpire i conduttori, estranei all’organizzazione condominiale; nei loro confronti il condominio dispone degli ordinari rimedi inibitori e risarcitori.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 26 gennaio 1995, n. 948: sono nulle, perché contrarie alla legge, le clausole del regolamento che prevedono sanzioni di importo superiore al massimo fissato dall’art. 70 disp. att. c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 21 aprile 2008, n. 10329: la sanzione ha natura di pena privata e, a pena di nullità, non può superare la misura massima consentita dalla norma, all’epoca corrispondente a pochi centesimi di euro.
• Cassazione civile, sez. II, 16 gennaio 2014, n. 820: il regolamento non può introdurre sanzioni diverse da quelle pecuniarie, come la rimozione dell’auto a spese del proprietario, perché i principi generali non consentono al privato, salvo eccezioni, forme di autotutela.
• Cassazione civile, sez. II, 17 ottobre 1995, n. 10837: la norma, in quanto eccezionale, ha per destinatari i soli condomini e non si applica ai conduttori, che restano estranei all’organizzazione condominiale.
• Cassazione civile, sez. II, 15 gennaio 1976, n. 132: la delibera che accerta l’abuso nell’uso dei beni comuni e applica la sanzione regolamentare attiene alla disciplina dell’uso, non lede diritti dei condomini ed è impugnabile solo nei termini dell’art. 1137 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 26 luglio 2011, n. 16314: il limite dell’art. 70 disp. att. c.c. è norma precettiva con efficacia interna al condominio e non principio informatore della materia; l’errata quantificazione della sanzione approvata in sede di rendiconto rende la delibera annullabile e va fatta valere con impugnazione tempestiva.
• Cassazione civile, sez. II, 26 giugno 2006, n. 14735: nel regime anteriore alla riforma si riconosceva all’amministratore, tenuto a curare l’osservanza del regolamento, la facoltà di irrogare la sanzione prevista; oggi la decisione è riservata all’assemblea.

Rapporti con altre norme

La disposizione si coordina con l’art. 1138 c.c., che individua il contenuto del regolamento e i limiti alla sua efficacia, e con l’art. 1130, n. 1, c.c., che affida all’amministratore il compito di curare l’osservanza del regolamento. La maggioranza è quella dell’art. 1136, secondo comma, c.c., l’impugnazione segue l’art. 1137 c.c. e la riscossione può avvalersi dell’art. 63 disp. att. c.c. Il limite di importo, posto da una norma imperativa, prevale sulle clausole regolamentari difformi; resta distinta la tutela risarcitoria ordinaria degli artt. 1218 e 2043 c.c. per i danni effettivamente causati.