Art. 66 disp. att. c.c.

Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262

1. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

2. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

3. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

4. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

5. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

6. Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Testo in vigore dal 4 dicembre 2020

Testo verificato su Normattiva il 11 ottobre 2026.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 66 disp. att. c.c. regola la convocazione dell’assemblea dei condomini e costituisce lo strumento attraverso il quale si realizza la regola dell’art. 1136, sesto comma, c.c., secondo cui l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. L’interesse tutelato è il diritto di ciascun condomino di partecipare in modo consapevole alla formazione della volontà collegiale, conoscendo per tempo luogo, data, ora e argomenti della riunione.

La disposizione è stata riscritta dall’art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013), che ha tipizzato le forme dell’avviso, imposto l’indicazione specifica dell’ordine del giorno, riferito il termine dilatorio alla prima convocazione e disciplinato le conseguenze dei vizi. Nel 2020 è stato aggiunto un ultimo comma sulla partecipazione in videoconferenza. L’art. 72 disp. att. c.c. sottrae l’articolo alle deroghe del regolamento di condominio.

Contenuto della disposizione

L’assemblea si riunisce in via ordinaria una volta l’anno, per gli adempimenti dell’art. 1135 c.c. e l’approvazione del rendiconto. Può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando lo ritenga necessario, oppure quando ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio; decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, ciascun condomino può convocare l’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria.

L’avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, il luogo e l’ora della riunione, e deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. In caso di convocazione omessa, tardiva o incompleta, la deliberazione è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei soli dissenzienti o assenti non ritualmente convocati.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima. L’amministratore può fissare con un unico avviso più riunioni consecutive, indicando le date e le ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituita. Infine, anche se il regolamento non lo prevede, la partecipazione può avvenire in videoconferenza previo consenso della maggioranza dei condomini; il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le stesse formalità della convocazione.

Profili applicativi

L’avviso è un atto unilaterale recettizio, cioè produce effetto quando giunge nella sfera di conoscibilità del destinatario: non basta spedirlo nei cinque giorni, occorre che arrivi entro tale termine. Si applica la presunzione di conoscenza dell’art. 1335 c.c. e non la disciplina delle notificazioni giudiziarie; per la raccomandata non recapitata per assenza del destinatario conta la data di rilascio dell’avviso di giacenza. L’onere di provare la tempestiva ricezione grava sul condominio, mentre il condomino che impugna deve dedurre e dimostrare i fatti da cui risulta il vizio.

Errori frequenti: l’invio con posta elettronica ordinaria, anche se autorizzato dal condomino o praticato da anni; il calcolo del termine sulla seconda convocazione anziché sulla prima; la convocazione del solo coniuge comproprietario; ordini del giorno generici. Sul piano processuale, il condomino regolarmente convocato non può far valere la mancata convocazione di altri, e chi partecipa all’assemblea senza eccepire l’irregolarità la sana.

Orientamenti giurisprudenziali

  • Cassazione civile, sez. II, ord. 18 giugno 2025, n. 16399: le forme del terzo comma sono inderogabili; la convocazione mediante posta elettronica ordinaria non è valida, poiché non documenta la consegna, e non può essere legittimata dal consenso del singolo, dalla prassi o dal regolamento.
  • Cassazione civile, sez. II, 6 ottobre 2017, n. 23396: l’avviso è atto privato recettizio soggetto all’art. 1335 c.c.; il condominio deve provarne l’arrivo all’indirizzo del destinatario e, per la raccomandata in giacenza, rileva il rilascio dell’avviso postale, non il ritiro né il compimento della giacenza.
  • Cassazione civile, sez. VI, 26 settembre 2013, n. 22047: il termine di cinque giorni va riferito alla prima convocazione e l’avviso deve essere ricevuto, non solo spedito, entro tale termine; la ricezione tardiva comporta l’invalidità della delibera.
  • Cassazione civile, sez. II, 8 gennaio 2026, n. 427: l’omessa convocazione determina annullabilità e non nullità, azionabile dal solo condomino pretermesso; deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto, e la conoscenza da parte di un comproprietario si desume dall’avviso all’altro solo in presenza di presunzioni adeguatamente motivate.
  • Cassazione civile, sez. II, 4 settembre 2020, n. 18503: il condomino che partecipa attivamente all’assemblea senza contestare l’irregolarità della convocazione presta acquiescenza e sana il vizio.
  • Cassazione civile, sez. II, ord. 21 febbraio 2023, n. 5319: la richiesta di convocazione dei condomini all’amministratore non richiede forme tassative; decorsi dieci giorni, l’avviso dei promotori deve rispettare il terzo comma e indicare chi convoca, senza che occorra la firma di tutti.

Rapporti con altre norme

L’articolo si coordina con l’art. 1136 c.c., che fissa i quorum costitutivi e deliberativi e il limite di dieci giorni tra prima e seconda convocazione, e con l’art. 1137 c.c., che regola l’impugnazione delle delibere nel termine di trenta giorni. L’art. 1130, nn. 1 e 10, c.c. impone all’amministratore la convocazione annuale per il rendiconto, e l’art. 1129 c.c. qualifica come grave irregolarità l’omessa convocazione. Per specifiche materie valgono regole speciali, come i termini e le forme rafforzate dell’art. 1117-ter c.c. sul mutamento di destinazione d’uso. L’art. 67 disp. att. c.c. disciplina deleghe e rappresentanza delle unità in comproprietà, l’art. 1105, terzo comma, c.c., richiamato dall’art. 1139 c.c., impone la preventiva informazione sull’oggetto della delibera, e l’art. 72 disp. att. c.c. ne vieta la deroga regolamentare.