Art. 63 disp. att. c.c.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile disciplina la riscossione dei contributi condominiali e completa le norme del codice sul condominio negli edifici (artt. 1117 e seguenti c.c.). Il condominio vive dei versamenti dei partecipanti: senza un incasso rapido le spese per la conservazione delle parti comuni e per i servizi non possono essere sostenute, e la morosità di alcuni finisce per gravare sugli altri o per esporre il condominio alle azioni dei fornitori.

Il testo vigente, in vigore dal 18 giugno 2013, è stato interamente riscritto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio. Il nuovo testo ha aggiunto, tra l’altro, l’obbligo dell’amministratore di comunicare ai creditori i dati dei morosi, il beneficio della preventiva escussione a favore dei condomini in regola e la responsabilità dell’alienante fino alla comunicazione del titolo di trasferimento; la responsabilità solidale del subentrante, già contenuta nel secondo comma del testo previgente, è ora collocata nel quarto comma e, secondo la giurisprudenza, non si applica retroattivamente ai rapporti sorti prima della riforma.

Contenuto della disposizione

La norma si articola in cinque commi:

• decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (comma 1): per riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere, senza bisogno di autorizzazione assembleare, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione; deve inoltre comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo richiedano i dati dei condomini morosi;
• preventiva escussione (comma 2): i creditori del condominio non possono agire contro i condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso, cioè aver tentato senza successo di soddisfarsi su, gli altri condomini;
• sospensione dai servizi (comma 3): quando la mora si protrae per almeno un semestre, l’amministratore può sospendere il moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato;
• obbligo del subentrante (comma 4): chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente;
• obbligo dell’alienante (comma 5): chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato in solido con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento.

Profili applicativi

Il ricorso monitorio si fonda sul verbale di approvazione del rendiconto o del preventivo e sul relativo stato di ripartizione. Nell’opposizione il condominio assolve il proprio onere probatorio producendo il verbale e la documentazione di spesa; il condomino può far valere la nullità della delibera, anche rilevabile d’ufficio, mentre i vizi di annullabilità, come gli errori nella ripartizione concreta delle spese, devono essere proposti con domanda riconvenzionale di annullamento entro il termine dell’art. 1137 c.c., a pena di inammissibilità. Se la delibera è impugnata in un giudizio separato, il condomino deve chiedere la sospensione dell’opposizione dimostrando la pendenza della causa pregiudicante.

Nelle compravendite è essenziale distinguere i rapporti esterni da quelli interni. Verso il condominio l’acquirente risponde in solido dei contributi del biennio indicato; tra venditore e acquirente vale, salvo patto contrario, la regola per cui ciascuno risponde delle spese maturate durante la propria titolarità, con diritto di regresso di chi abbia pagato debiti altrui. Il venditore, a sua volta, resta esposto finché il titolo non è comunicato all’amministratore: è prudente trasmetterlo subito dopo il rogito. Quanto alla sospensione dai servizi, essa riguarda solo i servizi comuni suscettibili di godimento separato e presuppone una mora di almeno sei mesi.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 14 aprile 2021, n. 9839: nell’opposizione al decreto ingiuntivo per contributi condominiali il giudice sindaca la nullità della delibera, dedotta o rilevata d’ufficio, e l’annullabilità solo se proposta con domanda riconvenzionale di annullamento nel termine dell’art. 1137 c.c.; è nulla la delibera che modifica a maggioranza i criteri generali di riparto per il futuro, mentre è annullabile quella che li viola nella ripartizione concreta.
• Cassazione civile, sez. II, 21 luglio 2025, n. 20539: la delibera di approvazione della spesa è titolo sufficiente del credito e il giudizio di opposizione verifica la sua perdurante esistenza; non incidono sulla validità della delibera la mancata firma dell’amministratore, i vizi della sua nomina o le questioni sui rapporti con l’impresa appaltatrice.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 21 maggio 2026, n. 15496: tra l’opposizione al decreto ingiuntivo e l’impugnazione della delibera che lo fonda esiste un rapporto di pregiudizialità che può giustificare riunione, continenza o sospensione, purché il giudizio pregiudicante sia effettivamente pendente; gli errori di ripartizione concreta determinano mera annullabilità.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 18 dicembre 2024, n. 33141: il sopravvenuto annullamento delle delibere poste a fondamento del decreto ingiuntivo, anche con sentenza non definitiva, è deducibile con l’opposizione all’esecuzione e fa venir meno il titolo esecutivo.
• Cassazione civile, sez. II, 12 aprile 2019, n. 10346: il limite biennale della responsabilità solidale dell’acquirente è inderogabile anche nel massimo, sicché neppure un regolamento contrattuale può estenderlo; i debiti per contributi non sono obbligazioni propter rem, cioè obbligazioni che seguono automaticamente la proprietà del bene.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 9 maggio 2022, n. 14531: l’obbligazione solidale dell’acquirente è autonoma e costituita dalla legge per rafforzare il credito del condominio, il quale deve provare che la spesa inerisce al biennio; nei rapporti interni opera la personalità delle obbligazioni e l’acquirente che abbia pagato debiti anteriori al biennio può ripetere quanto versato.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 6 luglio 2026, n. 22817: la solidarietà dell’acquirente opera solo verso il condominio e non esclude il regresso verso il venditore per gli oneri sorti prima dell’acquisto; alla materia si applica la disciplina speciale dell’art. 63 disp. att. c.c. e non l’art. 1104 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 4 marzo 2024, n. 5704: spetta al condominio provare chi fosse obbligato al pagamento nel periodo della morosità, tenendo conto di vendite, cessioni e locazioni dell’unità; il limite biennale del quarto comma, introdotto dalla legge n. 220 del 2012, non si applica ai rapporti sorti prima della sua entrata in vigore.

Rapporti con altre norme

La norma presuppone i criteri di ripartizione delle spese dettati dagli artt. 1123-1126 c.c. e l’approvazione assembleare del rendiconto e del preventivo prevista dall’art. 1135 c.c.; l’impugnazione delle delibere è regolata dall’art. 1137 c.c. Tra gli obblighi dell’amministratore, l’art. 1129, comma 9, c.c. impone di agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso, salvo dispensa assembleare, e l’art. 1130 c.c. ne definisce le attribuzioni. Sul piano processuale operano gli artt. 633 e seguenti c.p.c. sul procedimento monitorio e l’art. 645 c.p.c. sull’opposizione. Per l’applicazione sussidiaria della disciplina della comunione l’art. 1139 c.c. esclude, in questa materia, l’art. 1104 c.c.