Art. 69 disp. att. c.c.

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 69 disp. att. c.c. completa la disciplina delle tabelle millesimali contenuta nell’art. 68 disp. att. c.c., che impone di esprimere in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Le tabelle servono a ripartire le spese comuni (artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.) e a calcolare i quorum assembleari (art. 1136 c.c.): un errore o un mutamento di fatto non corretto si traduce quindi in una distribuzione ingiusta degli oneri e del peso del voto. La norma stabilisce quando e con quale maggioranza i valori possono essere corretti e chi deve essere convenuto in giudizio.

Il testo vigente è stato introdotto dall’art. 23 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno 2013. La formulazione originaria consentiva la revisione dei valori, anche nell’interesse di un solo condomino, in caso di errore o di notevole alterazione del rapporto originario per sopraelevazione, espropriazione parziale o innovazioni di vasta portata, ma non indicava la maggioranza necessaria. La riforma ha recepito l’indirizzo delle Sezioni Unite del 2010 sulla sufficienza della maggioranza qualificata, ha introdotto la soglia oggettiva del quinto e ha concentrato la legittimazione passiva nel condominio in persona dell’amministratore. Per le delibere e i giudizi anteriori resta applicabile, ratione temporis, il testo previgente.

Contenuto della disposizione

• Regola generale: i valori proporzionali possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
• Rettifica o modifica a maggioranza: è sufficiente la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio), anche nell’interesse di un solo condomino, in due casi tassativi: quando i valori sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, dovute a sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, il valore proporzionale anche di una sola unità risulta alterato per più di un quinto. In quest’ultimo caso il costo della revisione è a carico di chi ha dato luogo alla variazione.
• Legittimazione passiva: ai soli fini della revisione dei valori della tabella allegata al regolamento, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore, il quale deve informarne senza indugio l’assemblea; l’inadempimento di quest’obbligo è causa di revoca e di responsabilità per danni.
• Ambito: le regole si applicano anche alle tabelle di ripartizione delle spese redatte secondo criteri legali o convenzionali.

L’errore rilevante non è il vizio del consenso degli artt. 1428 e seguenti c.c., ma l’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello attribuito in tabella, sia per errori di fatto (misure, superfici, coefficienti) sia per errori di diritto nell’applicazione dei criteri di calcolo.

Profili applicativi

Il primo accertamento da compiere riguarda la natura della tabella. Se essa si limita a tradurre in numeri i criteri legali, la sua approvazione e la sua revisione hanno funzione ricognitiva e bastano le maggioranze di legge. Se invece i condomini, con dichiarazione negoziale, hanno accettato una ripartizione diversa da quella legale, dando vita alla “diversa convenzione” dell’art. 1123 c.c., la tabella è contrattuale e la sua modifica richiede il consenso di tutti; la revisione per errore non è ammessa, perché l’impegno assunto è irrevocabile. La sola circostanza che la tabella sia stata predisposta dal costruttore e richiamata negli atti di acquisto non basta a qualificarla come convenzione derogatoria.

Nella prassi assembleare, la delibera che modifica le tabelle a maggioranza deve dare conto del presupposto (errore o alterazione oltre il quinto), di regola sulla base di una perizia tecnica; in difetto, è esposta ad annullamento. La domanda giudiziale di revisione può essere proposta anche indipendentemente dall’impugnazione della delibera e, nel regime attuale, va diretta contro il condominio, senza necessità di citare tutti i condomini.

Resta aperta la questione se l’errore possa consistere anche nella divergenza rispetto al valore attuale delle unità, a prescindere da circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio: la seconda sezione ha ritenuto la questione di particolare rilevanza e l’ha rimessa alla pubblica udienza.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 9 agosto 2010, n. 18477: le tabelle millesimali non hanno natura negoziale, perché non incidono sulla proprietà esclusiva ma accertano il valore delle unità ai fini della gestione delle spese; per la loro approvazione e modifica è sufficiente la maggioranza qualificata dell’art. 1136, secondo comma, c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 24 ottobre 2023, n. 29502: l’azione di revisione della tabella, volta a correggere l’obiettiva divergenza tra valore effettivo e valore tabellare, può essere proposta a prescindere dall’impugnazione della delibera; nel testo introdotto dalla legge n. 220 del 2012 essa va proposta unicamente contro il condominio in persona dell’amministratore, senza litisconsorzio necessario dei condomini.
• Cassazione civile, sez. II, ord. interlocutoria 29 settembre 2025, n. 26360: la nozione di errore che giustifica la rettifica a maggioranza, in particolare se possa riferirsi al valore attuale delle unità anche in assenza di mutamenti della consistenza dell’edificio, costituisce questione di diritto di particolare rilevanza, rinviata alla pubblica udienza.
• Cassazione civile, sez. II, 3 marzo 2026, n. 4827: quando i condomini hanno espressamente accettato quote difformi dai criteri legali, la dichiarazione ha valore negoziale e impedisce la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; se invece l’approvazione, anche unanime, si limita a recepire le operazioni di calcolo, non ha natura negoziale e la tabella resta rettificabile per errore.
• Cassazione civile, sez. II, 12 maggio 2026, n. 13855: l’approvazione e la revisione delle tabelle sono deliberazioni con funzione ricognitiva; la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, c.c. basta solo nei casi di errore o di alterazione oltre il quinto, mentre è necessaria l’unanimità per derogare al regime legale di ripartizione; presupposto dell’art. 69 è l’esistenza di una tabella validamente formata.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 9 luglio 2026, n. 22979: è stata cassata la sentenza che aveva ritenuto legittima la modifica a maggioranza delle tabelle senza verificare se ricorressero i presupposti dell’art. 69 disp. att. c.c., unici che consentono la modifica senza unanimità.

Rapporti con altre norme

La norma presuppone l’art. 68 disp. att. c.c., che disciplina la formazione delle tabelle e i criteri di calcolo del valore, e l’art. 1118 c.c., che commisura i diritti dei condomini sulle parti comuni al valore dell’unità salvo diverso titolo. Le tabelle sono funzionali alla ripartizione delle spese (artt. 1123-1126 c.c.) e al computo delle maggioranze (art. 1136 c.c.); la loro modifica convenzionale si collega alla “diversa convenzione” dell’art. 1123, primo comma, c.c. e al regolamento contrattuale (art. 1138 c.c.). Le delibere di modifica sono impugnabili ai sensi dell’art. 1137 c.c., mentre la revoca dell’amministratore inadempiente all’obbligo di informazione si coordina con l’art. 1129 c.c. Per la sopraelevazione, che è una delle cause tipiche di alterazione dei valori, rileva l’art. 1127 c.c.