Art. 873 c.c. Distanze nelle costruzioni

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 873 c.c. apre la sezione VI del capo II del titolo II del libro terzo, dedicata alle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e costituisce la regola cardine dei rapporti di vicinato in materia edilizia. Esso fissa la distanza minima di tre metri tra costruzioni su fondi confinanti e consente ai regolamenti locali di stabilirne una maggiore.

La funzione della norma è impedire la formazione di intercapedini strette e malsane tra edifici, che pregiudicherebbero la sicurezza, l’igiene e la salubrità del godimento della proprietà. Si tratta di un limite legale al diritto di proprietà, che grava reciprocamente su tutti i fondi finitimi. Il testo è rimasto immutato dal 1942, ma il suo contenuto concreto si è arricchito per effetto della legislazione urbanistica, in particolare del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, le cui disposizioni sulle distanze tra fabbricati integrano il precetto codicistico.

Contenuto della disposizione

La regola si fonda su tre elementi.

• Costruzioni: la nozione è fissata dalla legge statale ed è unitaria. Comprende qualsiasi opera non completamente interrata, dotata di solidità e stabile collegamento al suolo, che per consistenza sia idonea a creare un’intercapedine pregiudizievole; non occorre che si tratti di un edificio in senso proprio. Vi rientrano autorimesse, depositi, tettoie e baracche coperte anche se prive di muri perimetrali.
• Fondi finitimi: la norma regola il rapporto tra fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi.
• Distanza di tre metri: si misura tra le costruzioni, non dal confine, salvo che il regolamento locale preveda anche una distanza dal confine. Le costruzioni possono invece essere unite o aderenti, cioè realizzate in appoggio o a contatto senza intercapedine.

Il rinvio ai regolamenti locali opera in un solo senso: possono prescrivere distanze maggiori, non minori, e non possono ridefinire la nozione di costruzione per sottrarre al computo determinati manufatti. Le disposizioni locali che regolano lo spazio da osservare tra costruzioni sono considerate integrative del codice e ne condividono il regime di tutela; quelle che perseguono interessi urbanistici generali senza incidere sulle distanze (ad esempio i soli limiti di altezza) tutelano il vicino soltanto sul piano risarcitorio.

Dal sistema degli artt. 873-875 c.c. discende il principio di prevenzione: chi costruisce per primo può scegliere se edificare sul confine, a distanza dal confine pari alla metà di quella prescritta, oppure a distanza inferiore, condizionando così le scelte del vicino, che potrà costruire in aderenza o chiedere la comunione del muro. Il principio è escluso quando il regolamento fissa una distanza minima dal confine e non soltanto tra costruzioni.

Profili applicativi

Il contenzioso ricorre su alcuni temi tipici. Il primo è la qualificazione del manufatto: gazebo, tettoie, muri di contenimento e corpi accessori sono costruzioni se presentano stabilità e consistenza. Il secondo è il computo degli aggetti: sono esclusi solo gli sporti meramente ornamentali o di rifinitura (cornicioni, mensole, canali di gronda), mentre balconi e solette aggettanti di apprezzabile profondità rientrano nella misurazione, che va eseguita in ogni punto dei fabbricati.

Il terzo tema è il coordinamento con l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. La norma è inderogabile e si inserisce automaticamente negli strumenti urbanistici che vi contrastino; per parete finestrata si intende quella munita di vedute, non di semplici luci.

Sul piano della tutela, la violazione delle distanze previste dal codice o da norme integrative dà diritto alla riduzione in pristino (arretramento o demolizione) ai sensi dell’art. 872, secondo comma, c.c., oltre al risarcimento. Trattandosi di tutela di un diritto reale, non si applica la regola dell’art. 2058, secondo comma, c.c., che consente di sostituire la reintegrazione con il risarcimento per equivalente quando sia eccessivamente onerosa. Il titolo abilitativo rilasciato dal Comune non sana la violazione nei rapporti tra privati. Errore frequente è ritenere sufficiente il rispetto delle distanze dal confine, trascurando quelle tra pareti finestrate.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 23 febbraio 2024, n. 4841: la nozione di costruzione è fissata dalla legge statale, è unica e non può essere derogata dai regolamenti locali, che possono solo prevedere distanze maggiori; va quindi disapplicato il regolamento che esclude dal computo i manufatti di altezza inferiore a una certa misura.
• Cassazione civile, sez. II, 19 ottobre 2009, n. 22127: è costruzione qualsiasi opera non completamente interrata avente solidità e immobilizzazione rispetto al suolo, come una baracca di lamiera su pilastri, priva di muri perimetrali ma dotata di copertura.
• Cassazione civile, sez. II, 16 gennaio 2009, n. 1073: sono integrative del codice le norme regolamentari che disciplinano con qualsiasi criterio lo spazio da osservare tra costruzioni, e la loro violazione legittima la riduzione in pristino; le norme che regolano soltanto l’altezza degli edifici per fini urbanistici danno al vicino solo tutela risarcitoria.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 1 agosto 2023, n. 23373: quando il regolamento fissa una distanza minima dal confine, il principio di prevenzione è derogato; la violazione dà sempre diritto al ripristino ex art. 872 c.c., anche se riguarda una sola costruzione rispetto al confine, e non si applica il limite dell’eccessiva onerosità dell’art. 2058 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 21 marzo 2024, n. 7604: dal computo delle distanze sono esclusi solo gli sporti ornamentali o accessori, non i balconi aggettanti di apprezzabile profondità; le distanze si misurano in ogni punto dei fabbricati, e ciascun condomino può agire per il rispetto della distanza da una facciata finestrata dell’edificio.
• Cassazione civile, sez. II, 22 luglio 2010, n. 17242: la distanza di dieci metri tra pareti finestrate prevista dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 è inderogabile e sostituisce automaticamente le previsioni locali contrastanti; vale per l’intero sviluppo della parete, anche se gli edifici si fronteggiano solo in parte, e i balconi si computano.
• Cassazione civile, sez. II, 28 maggio 2020, n. 10069: l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 va letto alla luce della prevenzione, sicché il prevenuto deve arretrare a cinque metri dal confine solo se il preveniente ha a sua volta rispettato tale distanza; per pareti finestrate si intendono quelle munite di vedute e non di luci.

Rapporti con altre norme

L’art. 872 c.c. disciplina le conseguenze della violazione, distinguendo la tutela reale per le norme del codice e quelle integrative dalla sola tutela risarcitoria per le altre. Gli artt. 874, 875 e 877 c.c. regolano la comunione forzosa del muro sul confine, la costruzione in aderenza e il diritto del preveniente; l’art. 878 c.c. esclude dal computo i muri di cinta di altezza non superiore a tre metri. Le distanze per vedute e luci sono dettate dagli artt. 900-907 c.c., mentre gli artt. 889-892 c.c. riguardano pozzi, tubi e alberi. Fuori dal codice rilevano l’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, l’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e l’art. 2-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che consente a Regioni e Province autonome deroghe nei limiti ivi previsti. In ambito condominiale le norme sulle distanze si applicano compatibilmente con la struttura dell’edificio e con l’art. 1102 c.c.