Art. 2643 c.c. Atti soggetti a trascrizione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 2643 c.c. apre il capo I del titolo I del libro sesto, dedicato alla trascrizione, e individua gli atti relativi a beni immobili che devono essere resi pubblici nei registri immobiliari. La trascrizione è lo strumento con cui l’ordinamento rende conoscibili ai terzi le vicende giuridiche degli immobili, a tutela della sicurezza della circolazione.

Nel sistema italiano il trasferimento della proprietà si produce per effetto del solo consenso (art. 1376 c.c.): la trascrizione non è quindi requisito di validità o di efficacia dell’atto tra le parti, ma ha natura di pubblicità dichiarativa, che serve a rendere l’atto opponibile ai terzi e a risolvere i conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa secondo il criterio della priorità della trascrizione (art. 2644 c.c.). La trascrizione si configura come un onere: chi non trascrive resta titolare del diritto, ma rischia di vederlo prevalere da un successivo acquirente che trascriva per primo.

L’elenco originario è stato ampliato con il numero 2-bis, relativo ai diritti edificatori (art. 5, comma 3, d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106), e con il numero 12-bis, relativo agli accordi di mediazione che accertano l’usucapione (art. 84-bis d.l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito dalla legge 9 agosto 2013, n. 98).

Contenuto della disposizione

Gli atti soggetti a trascrizione possono essere raggruppati per categorie:

• atti traslativi e costitutivi di diritti reali (nn. 1-4): contratti che trasferiscono la proprietà immobiliare; che costituiscono, trasferiscono o modificano usufrutto, superficie, diritti del concedente e dell’enfiteuta; che riguardano i diritti edificatori; che costituiscono la comunione su tali diritti; che costituiscono o modificano servitù prediali, uso e abitazione;
• rinunzie (n. 5): atti tra vivi di rinunzia ai diritti indicati;
• provvedimenti dell’esecuzione forzata (n. 6): i decreti che trasferiscono proprietà o diritti reali immobiliari nella vendita forzata;
• affrancazione (n. 7) del fondo enfiteutico;
• atti di godimento di lunga durata (nn. 8-12): locazioni ultranovennali, liberazioni o cessioni di canoni non scaduti per oltre tre anni, conferimenti in società o associazioni del godimento di immobili per durata superiore a nove anni o indeterminata, consorzi con analogo effetto, anticresi;
• accordi di mediazione (n. 12-bis) che accertano l’usucapione, con sottoscrizione del verbale autenticata da pubblico ufficiale;
• transazioni e sentenze (nn. 13-14): transazioni su controversie relative ai diritti indicati e sentenze che costituiscono, trasferiscono o modificano tali diritti.

Per le locazioni ultranovennali la conseguenza della mancata trascrizione è specifica: il contratto è opponibile al terzo acquirente solo nei limiti di un novennio (art. 1599 c.c.). Altri atti sono soggetti a trascrizione in forza di norme diverse: il contratto preliminare (art. 2645-bis c.c.), gli atti di destinazione (art. 2645-ter c.c.), gli acquisti a causa di morte (art. 2648 c.c.), le domande giudiziali (artt. 2652 e 2653 c.c.); l’art. 2645 c.c. estende inoltre l’obbligo a ogni altro atto che produca, relativamente a immobili o diritti immobiliari, taluno degli effetti indicati dall’art. 2643 c.c.

Profili applicativi

Il caso tipico è la doppia alienazione: il venditore cede lo stesso immobile a due acquirenti diversi. Prevale chi trascrive per primo, anche se ha acquistato dopo e persino se conosceva la precedente vendita. Al primo acquirente restano l’azione contrattuale contro il venditore e, se ne ricorrono i presupposti, l’azione extracontrattuale ex art. 2043 c.c. contro il secondo acquirente consapevole, con onere di provare un danno concreto e non già risarcito dal venditore. Il primo acquirente può superare la priorità del secondo solo dimostrando, con prova scritta, la simulazione del secondo contratto e trascrivendo tempestivamente la relativa domanda.

Sul piano probatorio, la priorità della trascrizione si dimostra soltanto producendo la nota di trascrizione in originale o in copia conforme: non bastano gli accenni contenuti in atti successivi, né la confessione della controparte. Le indicazioni della nota delimitano la portata della pubblicità, sicché errori che rendano incerti soggetti o beni possono privarla di effetto (art. 2665 c.c.). Quanto alle menzioni accessorie, come la condizione apposta al contratto, la loro omissione nella nota non ne determina l’inopponibilità, trattandosi di mera pubblicità-notizia.

Particolare cautela richiede l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione: pur trascrivibile, esso non equivale a una sentenza e, se trascritto dopo l’iscrizione di un’ipoteca o la trascrizione di un pignoramento, non è opponibile al creditore rimasto estraneo all’accordo.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. III, 12 dicembre 2003, n. 19058: la trascrizione è pubblicità dichiarativa e non costitutiva; rende l’atto opponibile ai terzi per risolvere i conflitti tra più acquirenti, senza incidere su validità ed efficacia dell’atto, e quando una norma la richieda come elemento di una fattispecie deve prevederlo espressamente.
• Cassazione civile, sez. III, 17 dicembre 1991, n. 13573: nel conflitto tra successivi acquirenti dello stesso immobile prevale chi ha trascritto per primo, anche se conosceva la vendita anteriore non trascritta; il primo acquirente può soltanto chiedere al secondo il risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c.
• Cassazione civile, sez. II, 23 marzo 2017, n. 7546: il primo acquirente non trascrivente non può opporre il proprio titolo al secondo acquirente primo trascrivente, neppure invocando un collegamento negoziale, salvo provare per iscritto la partecipazione di questi a un accordo simulatorio; in mancanza diviene occupante senza titolo.
• Cassazione civile, sez. VI-3, ord. 25 gennaio 2022, n. 2081: la responsabilità del secondo acquirente che prevale trascrivendo per primo è extracontrattuale e autonoma rispetto a quella contrattuale del venditore; il danno non è in re ipsa e deve essere provato in modo specifico.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 25 febbraio 2025, n. 4874: la priorità della trascrizione si prova solo con la nota di trascrizione, che non può essere surrogata dai titoli, dalla confessione della controparte o dalle indicazioni contenute in atti successivi.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 9 dicembre 2025, n. 32029: la menzione della condizione nella nota di trascrizione ha funzione di pubblicità-notizia e la sua omissione non rende la condizione inopponibile, poiché l’art. 2644 c.c. riguarda gli atti elencati negli artt. 2643 e 2645 c.c.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 9 gennaio 2025, n. 565: l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione ex art. 2643, n. 12-bis, c.c. non equivale alla sentenza e, se trascritto dopo l’iscrizione ipotecaria, è inopponibile al creditore estraneo alla mediazione.
• Cassazione civile, sez. III, 3 aprile 2015, n. 6839: la regola speciale per cui gli affitti agrari ultranovennali sono opponibili ai terzi anche se non trascritti deroga all’art. 2643, n. 8, c.c., ma non alla disciplina sulla trascrizione delle domande giudiziali, sicché la domanda trascritta anteriormente prevale.

Rapporti con altre norme

L’art. 2644 c.c. fissa gli effetti della trascrizione e il criterio di priorità; l’art. 2645 c.c. estende l’obbligo agli atti con effetti analoghi; gli artt. 2645-bis e 2645-ter c.c. disciplinano la trascrizione del preliminare e degli atti di destinazione; l’art. 2650 c.c. impone la continuità delle trascrizioni; gli artt. 2652 e 2653 c.c. regolano la trascrizione delle domande giudiziali; gli artt. 2657-2665 c.c. disciplinano titoli, nota e invalidità della trascrizione. Sul versante sostanziale rilevano l’art. 1376 c.c. sul consenso traslativo, l’art. 1350 c.c. sulla forma scritta degli atti immobiliari e l’art. 1599 c.c. sull’opponibilità delle locazioni. Analoga funzione per i beni mobili registrati è svolta dagli artt. 2683 e seguenti c.c.