Art. 1159 c.c. Usucapione decennale

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1159 c.c. disciplina l’usucapione abbreviata, o decennale, dei beni immobili e dei diritti reali di godimento su di essi. È la figura che tutela chi abbia acquistato in buona fede da un soggetto che non era titolare del diritto (acquisto a non domino), in forza di un titolo idoneo e regolarmente trascritto: in questo caso il possesso protratto per dieci anni dalla trascrizione fa acquistare il diritto a titolo originario.

La riduzione del termine rispetto al ventennio dell’art. 1158 c.c. si giustifica con la maggiore meritevolezza della posizione dell’acquirente, che ha confidato in un atto formalmente valido e reso pubblico nei registri immobiliari, e con la conoscibilità che la trascrizione offre al vero titolare, posto in grado di reagire. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.

Contenuto della disposizione

Oltre al possesso con i requisiti ordinari (continuo, non interrotto, non violento né clandestino), la norma richiede quattro elementi specifici:

• un acquisto a non domino: l’alienante non deve essere titolare del diritto trasferito. Chi acquista dal vero proprietario non ha bisogno dell’usucapione, anche se sul bene grava una trascrizione pregiudizievole;
• un titolo idoneo: un atto che avrebbe trasferito il diritto se l’alienante ne fosse stato titolare, valido sotto ogni altro profilo e con perfetta corrispondenza tra il bene indicato e quello posseduto;
• la trascrizione del titolo, dalla quale decorre il decennio;
• la buona fede al momento dell’acquisto, cioè l’ignoranza di ledere l’altrui diritto (art. 1147 c.c.), presunta e superabile solo con la prova della colpa grave; la mala fede sopravvenuta non nuoce.

Il secondo comma estende la disciplina all’acquisto a non domino degli altri diritti reali di godimento (usufrutto, servitù, superficie). Per le servitù il titolo deve provenire dall’apparente proprietario del fondo servente, nei cui confronti la trascrizione deve operare.

Profili applicativi

La domanda di usucapione abbreviata è autonoma rispetto a quella ordinaria e non vi è compresa: i suoi fatti costitutivi (titolo, trascrizione, buona fede, decennio) vanno allegati tempestivamente, pena l’inammissibilità della domanda proposta tardivamente o in appello. Inversamente, quando il possesso esclusivo sia stato accertato per oltre dieci anni dalla trascrizione, il giudice che escluda l’usucapione ventennale per difetto del termine deve verificare se ricorrano i presupposti di quella abbreviata, se dedotta.

In tema di buona fede, la prassi notarile ha un peso decisivo: non è in colpa grave l’acquirente che si sia rivolto a un notaio senza esonerarlo dalle visure, confidando nelle sue verifiche; lo è invece chi, dall’esame del titolo, poteva dubitare della titolarità dell’alienante o ha esonerato il notaio senza svolgere personalmente gli accertamenti. La prova della trascrizione può essere data con l’attestazione notarile in calce all’atto. Errore frequente è invocare l’art. 1159 c.c. per porzioni di terreno non comprese nel titolo, magari incluse di fatto nella recinzione: il possesso non può integrare il titolo.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, 5 marzo 2020, n. 6309: il titolo idoneo è quello che avrebbe trasferito il diritto se il venditore ne fosse stato titolare, senza che rilevino la continuità delle trascrizioni o la titolarità effettiva dell’alienante; l’acquirente profano che si affida alle verifiche del notaio rogante è in buona fede.
• Cassazione civile, sez. VI-2, ord. 18 novembre 2021, n. 35215: anche la donazione di cosa altrui, benché nulla, costituisce titolo idoneo ai fini dell’art. 1159 c.c., perché l’idoneità va valutata in astratto e non in concreto.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 7 maggio 2018, n. 10873: occorre perfetta corrispondenza tra il bene indicato nel titolo e quello posseduto, perché la trascrizione deve consentire ai terzi di conoscere i limiti dell’acquisto; esclude la buona fede la clausola che subordina il saldo del prezzo alla definizione di controversie sui confini.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 16 ottobre 2018, n. 25879: la buona fede dell’acquirente a non domino è esclusa solo dalla colpa grave, che non ricorre per chi si affidi al notaio non esonerato dalle visure, ma sussiste se il titolo stesso induceva a dubitare della titolarità o se l’acquirente, esonerato il notaio, non ha compiuto gli accertamenti.
• Cassazione civile, sez. II, 23 febbraio 2012, n. 2728: la buona fede non può essere esclusa per la sola esistenza di una domanda giudiziale trascritta prima dell’acquisto, se l’acquirente si è affidato al notaio; la conoscenza dei diritti altrui sopravvenuta nel decennio non impedisce l’usucapione.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 28 maggio 2024, n. 14885: non ricorre acquisto a non domino quando l’acquirente ha comprato dal proprietario prima del passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c. favorevole a un terzo, la cui domanda era stata trascritta in precedenza; in tal caso l’art. 1159 c.c. non è invocabile.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 22 agosto 2022, n. 25104: la domanda di usucapione decennale non è compresa in quella ventennale e va proposta con tempestiva allegazione dei suoi fatti costitutivi; è inammissibile se formulata solo con la memoria di replica in appello.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 22 giugno 2022, n. 20147: la trascrizione può essere provata con l’attestazione notarile in calce al contratto; la presunzione di possesso dalla data del titolo (art. 1143 c.c.) opera anche nell’usucapione abbreviata.

Rapporti con altre norme

L’art. 1159 c.c. si affianca all’art. 1158 c.c. (usucapione ventennale) e all’art. 1159-bis c.c. (piccola proprietà rurale), con analoghe figure per i mobili registrati (art. 1162 c.c.) e per i mobili non registrati (art. 1161 c.c.). Presuppone la nozione di buona fede dell’art. 1147 c.c., le presunzioni degli artt. 1142 e 1143 c.c. e le regole su vizi e interruzione (artt. 1163-1167 c.c.). La trascrizione è regolata dagli artt. 2643 e seguenti c.c.; per gli acquisti a non domino di beni mobili non registrati vale invece la regola del possesso di buona fede (art. 1153 c.c.).