Art. 1158 c.c. Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 1158 c.c. apre la sezione del capo dedicato al possesso che disciplina l’usucapione, modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali di godimento a titolo originario, cioè indipendente dal diritto del precedente titolare. La norma riguarda i beni immobili e prevede il termine ordinario di venti anni di possesso continuato.

La ratio è duplice. Da un lato l’ordinamento premia chi, per un tempo lungo, ha esercitato sul bene un potere di fatto corrispondente al diritto e ne ha curato la destinazione economica; dall’altro sanziona l’inerzia del titolare e conforma la situazione di diritto a quella di fatto consolidata, a vantaggio della certezza dei rapporti. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice, che ha ridotto da trenta a venti anni il termine previsto dal codice del 1865.

Contenuto della disposizione

Gli elementi costitutivi dell’usucapione ordinaria sono:

• il possesso, inteso come potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale (art. 1140 c.c.), composto dall’elemento materiale (corpus) e da quello intenzionale (animus possidendi), cioè l’intenzione di comportarsi come titolare, non la convinzione di esserlo;
• la continuità per venti anni, che dipende dal comportamento del possessore, e l’assenza di interruzioni, che derivano invece dal fatto del terzo o del titolare (artt. 1165 e 1167 c.c.);
• l’assenza di vizi: il possesso acquistato con violenza o clandestinità giova solo dalla cessazione del vizio (art. 1163 c.c.);
• l’usucapibilità del bene: sono esclusi i beni demaniali e quelli del patrimonio indisponibile.

Non sono richiesti né un titolo né la buona fede, che rilevano solo per l’usucapione abbreviata (art. 1159 c.c.). Oggetto dell’acquisto sono la proprietà e i diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù apparenti ai sensi dell’art. 1061 c.c.). L’acquisto si produce automaticamente al compimento del ventennio; la sentenza che lo accerta ha natura dichiarativa.

Profili applicativi

Chi agisce per l’accertamento dell’usucapione deve provare tutti gli elementi della fattispecie per l’intero ventennio. L’animus si presume dall’esercizio di atti corrispondenti al diritto (art. 1141 c.c.), spettando al convenuto dimostrare che la disponibilità del bene deriva da un titolo meramente personale. Il problema più frequente è infatti la distinzione tra possesso e detenzione: chi ha ricevuto il bene in locazione, comodato, per tolleranza o in esecuzione anticipata di un preliminare è detentore e può iniziare a usucapire solo dopo un atto di interversione (art. 1141, secondo comma, c.c.), rivolto contro il possessore. Il pagamento di imposte e utenze, la manutenzione e la locazione a terzi non bastano.

Altre questioni ricorrenti: la coltivazione di un fondo, compatibile con titoli convenzionali o con la tolleranza, non prova di per sé il possesso esclusivo; il comproprietario o coerede può usucapire le quote altrui solo con un godimento inconciliabile con quello degli altri, senza che basti la loro astensione; la presunzione dell’art. 1143 c.c. non serve a integrare il ventennio. Le diffide stragiudiziali non interrompono il termine, mentre lo interrompono la perdita materiale del possesso e le domande giudiziali dirette al recupero del bene. La domanda di usucapione è soggetta a mediazione obbligatoria (art. 5 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28) e l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione è trascrivibile (art. 2643, n. 12-bis, c.c.).

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezioni Unite, 27 marzo 2008, n. 7930: nel preliminare con consegna anticipata del bene non si anticipano gli effetti traslativi; la disponibilità del promissario acquirente si fonda su un comodato collegato al preliminare e integra detenzione qualificata, non possesso utile per l’usucapione, salva la prova di un’interversione ai sensi dell’art. 1141 c.c.
• Cassazione civile, Sezioni Unite, 12 gennaio 2023, n. 651: nel regime anteriore al testo unico sulle espropriazioni, il decreto di esproprio validamente emesso fa perdere all’espropriato, una volta notificato o conosciuto, l’animus possidendi anche senza immissione in possesso; il precedente proprietario che continua a occupare il bene è detentore e può usucapire solo dopo un atto di interversione opposto al nuovo proprietario.
• Cassazione civile, Sezioni Unite, 14 marzo 1990, n. 2088: il requisito della pacificità del possesso non viene meno per il solo fatto che il preteso titolare manifesti una volontà contraria, circostanza che rileva soltanto per dimostrare la mala fede del possessore, ininfluente per l’usucapione ventennale.
• Cassazione civile, Sezioni Unite, ord. 19 agosto 2024, n. 22893: i beni del demanio civico non sono usucapibili, mentre i beni privati gravati da uso civico possono essere usucapiti, con permanenza del diritto di uso civico; la demanialità civica eccepita da chi non è titolare del demanio, come lo Stato erede, è conosciuta dal giudice ordinario in via incidentale.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 30 aprile 2024, n. 11663: la sola coltivazione del fondo non integra possesso uti dominus, essendo compatibile con un titolo convenzionale o con la tolleranza; il giudice deve verificare anche d’ufficio il compimento del ventennio, di cui l’attore ha l’onere della prova.
• Cassazione civile, sez. II, 5 ottobre 2023, n. 28040: il possesso deve manifestare una signoria piena, esclusiva e continua contrapposta all’inerzia del titolare, e manca quando il proprietario compia atti di concreto interessamento del fondo; la presunzione dell’art. 1143 c.c. non opera per l’usucapione ventennale.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 22 aprile 2025, n. 10487: il coerede rimasto nel possesso del bene ereditario può usucapire le quote altrui senza interversione, ma deve goderne in modo inconciliabile con il godimento degli altri; non bastano amministrazione, pagamento di imposte, manutenzione e locazione a terzi, presumendosi che abbia agito come coerede.
• Cassazione civile, sez. II, 29 febbraio 2024, n. 5399: gli atti interruttivi sono tassativi e consistono nella perdita materiale del possesso o in domande giudiziali dirette al suo recupero; non interrompe l’usucapione la mera opposizione del convenuto alla domanda di usucapione, senza domanda di rivendicazione o di rilascio.

Rapporti con altre norme

L’art. 1158 c.c. presuppone le nozioni di possesso e detenzione (artt. 1140-1141 c.c.), le presunzioni di possesso intermedio e di possesso dalla data del titolo (artt. 1142-1143 c.c.), l’accessione del possesso (art. 1146 c.c.) e le regole su vizi, interruzione e sospensione (artt. 1163-1167 c.c.). L’art. 1159 c.c. prevede l’usucapione decennale fondata su titolo trascritto e buona fede, l’art. 1159-bis c.c. quella speciale per la piccola proprietà rurale, gli artt. 1160-1162 c.c. quella delle universalità e dei mobili. Restano esclusi i beni demaniali e indisponibili (artt. 822-828 c.c.). Per le servitù vale l’art. 1061 c.c.; sul piano pubblicitario rilevano gli artt. 2651 e 2643, n. 12-bis, c.c.