1. Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.
Testo in vigore dal 19 aprile 1942
Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.
Commento
Inquadramento e ratio
L’art. 934 c.c. apre la sezione dedicata all’accessione, collocata nel capo III del titolo II del libro terzo, tra i modi di acquisto della proprietà. Esprime il principio tradizionale superficies solo cedit, per cui ciò che è stabilmente incorporato al suolo segue la sorte giuridica del suolo stesso: il proprietario del terreno diventa proprietario di piantagioni, costruzioni e opere che vi insistono, sopra o sotto la superficie.
La regola risponde all’esigenza di evitare la frammentazione tra proprietà del suolo e proprietà di ciò che vi è unito, garantendo certezza nella circolazione dei beni immobili. L’acquisto avviene a titolo originario, cioè indipendentemente da qualsiasi trasferimento da parte di un precedente titolare, automaticamente al momento dell’incorporazione e senza necessità di una manifestazione di volontà. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.
Contenuto della disposizione
La norma stabilisce che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo. Gli elementi sono:
l’oggetto: ogni opera stabilmente incorporata al suolo, anche sotterranea (cantine, autorimesse interrate, condotte), purché non sia facilmente amovibile;
l’effetto: l’acquisto immediato e automatico della proprietà dell’opera in capo al proprietario del suolo, a prescindere da chi l’abbia realizzata, da chi abbia fornito i materiali e da chi ne abbia sopportato il costo;
le eccezioni: restano salvi gli artt. 935-938 c.c., che regolano le opere fatte dal proprietario con materiali altrui, quelle fatte da un terzo con materiali propri o altrui e l’occupazione di porzione del fondo attiguo; e restano salve le diverse previsioni del titolo o della legge.
Il titolo che deroga all’accessione è tipicamente il contratto costitutivo di un diritto di superficie (art. 952 c.c.), con cui il proprietario consente ad altri di costruire e mantenere la costruzione al di sopra del suolo, separando la proprietà dell’opera da quella del terreno. Trattandosi di atto che costituisce un diritto reale immobiliare, esso richiede la forma scritta a pena di nullità secondo l’art. 1350 c.c.; la stessa forma è necessaria per la rinuncia del proprietario al diritto di accessione. Tra le deroghe legali si ricordano la proprietà superficiaria prevista da leggi speciali e l’usucapione del diritto di superficie.
Profili applicativi
Il contenzioso più frequente riguarda due situazioni familiari e successorie. La prima è la costruzione realizzata da uno solo dei comproprietari su un terreno comune: per accessione l’opera diventa comune a tutti i comproprietari, in proporzione alle quote, anche se edificata e pagata da uno solo e anche se abusiva. Il costruttore che voglia la proprietà esclusiva deve disporre di un atto scritto che gli attribuisca la proprietà dell’opera o un diritto di superficie, oppure dimostrare di aver usucapito le quote altrui con un possesso esclusivo e incompatibile con il godimento degli altri. Nelle divisioni ereditarie l’errore ricorrente è escludere dalla massa il fabbricato costruito da un coerede sul suolo comune.
La seconda situazione è la casa costruita dai coniugi in comunione legale sul terreno di proprietà personale di uno di essi. L’edificio non entra in comunione ma appartiene in via esclusiva al coniuge proprietario del suolo, perché l’accessione prevale sulla regola dell’art. 177 c.c., che riguarda gli acquisti derivativi. Il coniuge non proprietario ha soltanto un diritto di credito per le somme effettivamente versate e deve provarle; il tema è ricorrente in sede di separazione e divorzio.
Sotto il profilo probatorio, chi rivendica la proprietà dell’opera in deroga all’accessione deve produrre il titolo scritto; gli accordi verbali e il consenso tacito dei comproprietari al godimento separato di porzioni dell’immobile non sono sufficienti.
Orientamenti giurisprudenziali
Cassazione civile, sez. II, ord. 19 aprile 2023, n. 10480: riprendendo l’indirizzo delle Sezioni Unite, afferma che l’art. 934 c.c. si applica anche alla costruzione realizzata da uno o alcuni dei comproprietari sul suolo comune, che diviene di tutti in proporzione alle quote; la qualità di terzo del costruttore non è presupposto dell’accessione, e per escluderla occorre un contratto in forma scritta che attribuisca al costruttore la proprietà dell’opera.
Cassazione civile, sez. II, 10 ottobre 2019, n. 25539: è nulla per difetto di forma la promessa verbale dei comproprietari di trasferirsi reciprocamente porzioni del fabbricato costruito sul suolo comune, né rileva il consenso tacito al godimento separato; il comunista che invoca l’usucapione deve provare un possesso esclusivo incompatibile con il compossesso altrui.
Cassazione civile, sez. II, ord. 16 luglio 2019, n. 19011: il carattere abusivo della costruzione e la circostanza che il costo sia stato sostenuto da un solo coerede non impediscono l’accessione, sicché il fabbricato edificato sul suolo comune rientra nella comunione ereditaria da dividere.
Cassazione civile, sez. II, ord. 11 marzo 2025, n. 6452: il comproprietario che edifica sul suolo comune acquista l’opera insieme agli altri comunisti; l’utilizzo del manufatto per la propria attività lavorativa non integra di per sé un possesso utile a usucapire le quote altrui.
Cassazione civile, sez. II, ord. 22 aprile 2024, n. 10727: l’accessione non trova deroga nella comunione legale tra coniugi, poiché opera a titolo originario mentre l’art. 177 c.c. riguarda acquisti derivativi; la costruzione eretta in costanza di matrimonio sul terreno ereditato da un coniuge è sua proprietà esclusiva, e all’altro spetta solo il rimborso delle somme provate.
Cassazione civile, sez. II, ord. 16 gennaio 2024, n. 1709: il credito del coniuge non proprietario del suolo ha natura obbligatoria e si fonda sull’art. 2033 c.c.; non opera alcuna presunzione sulla provenienza del denaro, e il coniuge deve dimostrare di aver contribuito economicamente alla costruzione.
Cassazione civile, sez. II, 23 luglio 2025, n. 20793: il coniuge non proprietario ha diritto alla ripetizione delle somme effettivamente spese, non alla metà del valore dell’immobile; la prova del contributo non può desumersi dalla sola mancata dimostrazione, da parte dell’altro coniuge, di redditi sufficienti a costruire.
Cassazione civile, sez. II, ord. 28 febbraio 2025, n. 5280: rinvia alla pubblica udienza, come questione di particolare rilevanza, il tema se il credito del coniuge non proprietario possa fondarsi anche sul contributo dato con il lavoro casalingo e i sacrifici valutabili come risparmio familiare, alla luce dell’art. 143 c.c.
Rapporti con altre norme
L’art. 934 c.c. va letto con gli artt. 935-938 c.c., che ne regolano le eccezioni e le conseguenze patrimoniali: opere del proprietario con materiali altrui (art. 935 c.c.), opere del terzo con materiali propri, con il diritto del proprietario di chiederne la rimozione o di trattenerle pagando un indennizzo (art. 936 c.c.), opere del terzo con materiali altrui (art. 937 c.c.) e occupazione di porzione del fondo attiguo, cosiddetta accessione invertita (art. 938 c.c.). Le deroghe pattizie passano attraverso il diritto di superficie (artt. 952-956 c.c.) e richiedono la forma dell’art. 1350 c.c. Nei rapporti tra coniugi la norma prevale sull’art. 177 c.c. e si coordina con l’art. 179 c.c. sui beni personali; nella comunione ordinaria si intreccia con gli artt. 1102 e 1108 c.c. sull’uso e sulle innovazioni della cosa comune e con l’art. 1158 c.c. sull’usucapione.
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L’art. 934 c.c. apre la sezione dedicata all’accessione, collocata nel capo III del titolo II del libro terzo, tra i modi di acquisto della proprietà. Esprime il principio tradizionale superficies solo cedit, per cui ciò che è stabilmente incorporato al suolo segue la sorte giuridica del suolo stesso: il proprietario del terreno diventa proprietario di piantagioni, costruzioni e opere che vi insistono, sopra o sotto la superficie.
La regola risponde all’esigenza di evitare la frammentazione tra proprietà del suolo e proprietà di ciò che vi è unito, garantendo certezza nella circolazione dei beni immobili. L’acquisto avviene a titolo originario, cioè indipendentemente da qualsiasi trasferimento da parte di un precedente titolare, automaticamente al momento dell’incorporazione e senza necessità di una manifestazione di volontà. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice.
Contenuto della disposizione
La norma stabilisce che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo. Gli elementi sono:
Il titolo che deroga all’accessione è tipicamente il contratto costitutivo di un diritto di superficie (art. 952 c.c.), con cui il proprietario consente ad altri di costruire e mantenere la costruzione al di sopra del suolo, separando la proprietà dell’opera da quella del terreno. Trattandosi di atto che costituisce un diritto reale immobiliare, esso richiede la forma scritta a pena di nullità secondo l’art. 1350 c.c.; la stessa forma è necessaria per la rinuncia del proprietario al diritto di accessione. Tra le deroghe legali si ricordano la proprietà superficiaria prevista da leggi speciali e l’usucapione del diritto di superficie.
Profili applicativi
Il contenzioso più frequente riguarda due situazioni familiari e successorie. La prima è la costruzione realizzata da uno solo dei comproprietari su un terreno comune: per accessione l’opera diventa comune a tutti i comproprietari, in proporzione alle quote, anche se edificata e pagata da uno solo e anche se abusiva. Il costruttore che voglia la proprietà esclusiva deve disporre di un atto scritto che gli attribuisca la proprietà dell’opera o un diritto di superficie, oppure dimostrare di aver usucapito le quote altrui con un possesso esclusivo e incompatibile con il godimento degli altri. Nelle divisioni ereditarie l’errore ricorrente è escludere dalla massa il fabbricato costruito da un coerede sul suolo comune.
La seconda situazione è la casa costruita dai coniugi in comunione legale sul terreno di proprietà personale di uno di essi. L’edificio non entra in comunione ma appartiene in via esclusiva al coniuge proprietario del suolo, perché l’accessione prevale sulla regola dell’art. 177 c.c., che riguarda gli acquisti derivativi. Il coniuge non proprietario ha soltanto un diritto di credito per le somme effettivamente versate e deve provarle; il tema è ricorrente in sede di separazione e divorzio.
Sotto il profilo probatorio, chi rivendica la proprietà dell’opera in deroga all’accessione deve produrre il titolo scritto; gli accordi verbali e il consenso tacito dei comproprietari al godimento separato di porzioni dell’immobile non sono sufficienti.
Orientamenti giurisprudenziali
Rapporti con altre norme
L’art. 934 c.c. va letto con gli artt. 935-938 c.c., che ne regolano le eccezioni e le conseguenze patrimoniali: opere del proprietario con materiali altrui (art. 935 c.c.), opere del terzo con materiali propri, con il diritto del proprietario di chiederne la rimozione o di trattenerle pagando un indennizzo (art. 936 c.c.), opere del terzo con materiali altrui (art. 937 c.c.) e occupazione di porzione del fondo attiguo, cosiddetta accessione invertita (art. 938 c.c.). Le deroghe pattizie passano attraverso il diritto di superficie (artt. 952-956 c.c.) e richiedono la forma dell’art. 1350 c.c. Nei rapporti tra coniugi la norma prevale sull’art. 177 c.c. e si coordina con l’art. 179 c.c. sui beni personali; nella comunione ordinaria si intreccia con gli artt. 1102 e 1108 c.c. sull’uso e sulle innovazioni della cosa comune e con l’art. 1158 c.c. sull’usucapione.