Art. 732 c.c. Diritto di prelazione

Commento

Inquadramento e ratio

L’art. 732 c.c. si colloca nel titolo IV del libro secondo, dedicato alla divisione, e attribuisce ai coeredi il diritto di prelazione nell’alienazione delle quote ereditarie e, in caso di violazione, il diritto di riscatto, noto come retratto successorio. La norma introduce un limite eccezionale al principio, sancito dall’art. 1103 c.c., per cui ciascun partecipante alla comunione può disporre liberamente della propria quota.

La ratio è impedire l’ingresso di estranei nella comunione ereditaria e favorire la concentrazione dei beni del defunto in capo ai suoi primi successori, agevolando la gestione e la successiva divisione. Il testo non ha subito modifiche dall’entrata in vigore del codice. Proprio perché comprime l’autonomia privata, la disposizione è interpretata in senso rigorosamente letterale.

Contenuto della disposizione

La norma riconosce due diritti distinti, ma collegati:

• lo ius prelationis: il coerede che intende alienare a un estraneo la propria quota, o parte di essa, deve notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione con l’indicazione del prezzo; i destinatari possono esercitare la prelazione entro due mesi dall’ultima notificazione;
• lo ius retractionis: se la notificazione manca, i coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.

Se più coeredi esercitano il riscatto, la quota è assegnata a tutti in parti uguali. I presupposti sono rigorosi. Oggetto dell’alienazione deve essere la quota ereditaria, intesa come porzione ideale dell’universum ius defuncti, cioè del complesso dei rapporti attivi e passivi del defunto, e non singoli beni considerati come entità a sé. L’alienazione deve avvenire a titolo oneroso, in quanto la norma presuppone un prezzo, e in favore di un estraneo alla comunione. Titolari e destinatari del diritto sono soltanto i coeredi originari: il diritto è personale e non si trasmette agli eredi dei coeredi né agli aventi causa.

La denuntiatio, cioè la comunicazione della proposta, è una vera proposta contrattuale: deve provenire dal coerede alienante, indicare tutti gli elementi essenziali della vendita progettata e, se accettata, deve determinare la conclusione del contratto senza ulteriori dichiarazioni. Il retratto opera come sostituzione del retraente all’acquirente nel medesimo contratto, con effetto retroattivo.

Profili applicativi

La questione più ricorrente è stabilire se la vendita abbia avuto ad oggetto la quota ereditaria o un bene determinato. Quando il coerede vende i propri diritti su tutti i beni dell’eredità, o la quota dell’unico bene ereditario, o di quello che ne rappresenta la quasi totalità del valore, si presume l’alienazione della quota ereditaria; la presunzione è relativa, e spetta all’acquirente dimostrare, sulla base di elementi intrinseci al contratto, che le parti hanno considerato il bene come cosa a sé stante. La vendita di singoli beni produce invece effetti solo obbligatori, subordinati all’assegnazione del bene all’alienante in sede di divisione, e non attiva il retratto.

Sul piano della forma, la comunicazione deve essere scritta e trasmessa con modalità che documentino il giorno della ricezione: in mancanza, il termine bimestrale non decorre. Non vale come denuntiatio la proposta d’acquisto del terzo, né una bozza di preliminare non sottoscritta o con condizioni diverse da quelle poi praticate. L’azione di retratto si propone contro il solo acquirente, al quale il retraente deve pagare il prezzo; non è necessario citare il coerede alienante. Il retraente non può riscattare parzialmente, perché deve subentrare nel contratto così come concluso. Sotto il profilo dell’acquirente, la perdita del bene per effetto del retratto apre la garanzia per evizione nei confronti del venditore.

Orientamenti giurisprudenziali

• Cassazione civile, sez. II, ord. 20 maggio 2026, n. 15297: il retratto è esperibile quando il coerede vende i propri diritti su tutti i beni ereditari; se la vendita riguarda solo alcuni beni, il retraente deve provare che le parti volevano far subentrare l’acquirente nella comunione, mentre se si tratta dell’unico bene opera una presunzione relativa di cessione della quota; rileva anche il comportamento successivo dell’acquirente, come la riscossione dei canoni degli immobili comuni.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 27 luglio 2022, n. 23421: prelazione e riscatto sono esclusi quando, dalla volontà negoziale, emerga che i contraenti non hanno inteso sostituire il terzo all’erede nella comunione e hanno considerato l’oggetto come bene dotato di propria individualità.
• Cassazione civile, sez. II, 24 novembre 2015, n. 23925: la presunzione di alienazione della quota ereditaria opera anche quando il bene venduto rappresenti la quasi totalità del valore dell’asse residuo; la prova contraria grava sul retrattato e deve fondarsi su elementi intrinseci al contratto.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 23 dicembre 2025, n. 33716: la prelazione è un diritto personale inerente alla qualità di coerede e intrasmissibile; non può essere esercitata né subita dagli eredi dei coeredi originari, che sono estranei alla fattispecie.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 5 marzo 2024, n. 5874: la denuntiatio deve consentire al destinatario di valutare la convenienza dell’offerta, indicando in particolare i beni e il prezzo complessivo; non è valida la comunicazione di una bozza di preliminare non sottoscritta con condizioni diverse da quelle della vendita poi conclusa, e la disponibilità del coerede a vendere a un certo prezzo non equivale a rinuncia alla prelazione.
• Cassazione civile, sez. II, ord. 22 gennaio 2019, n. 1654: non costituisce valida denuntiatio la comunicazione della proposta di acquisto formulata dal terzo, poiché occorre una dichiarazione di volontà proveniente dai coeredi alienanti idonea a perfezionare il contratto con la sola accettazione.
• Cassazione civile, sez. II, 3 gennaio 2025, n. 59: l’azione di retratto si propone soltanto contro l’acquirente, senza litisconsorzio necessario con gli alienanti, e il retraente vittorioso deve pagare il prezzo al retrattato, non ai venditori.
• Cassazione civile, sez. III, ord. 25 gennaio 2026, n. 1624: la sentenza che accoglie il retratto ha efficacia costitutiva retroattiva alla data della vendita, sicché il risarcimento per l’occupazione senza titolo dei beni decorre dal rogito e non dal passaggio in giudicato.

Rapporti con altre norme

L’art. 732 c.c. deroga all’art. 1103 c.c. sulla libera disponibilità della quota in comunione. La sua efficacia dura finché permane la comunione ereditaria, che cessa con la divisione disciplinata dagli artt. 713 e seguenti c.c. La denuntiatio va letta alla luce delle regole sulla formazione del contratto degli artt. 1326 e 1335 c.c., mentre la tutela dell’acquirente che subisce il retratto passa per la garanzia per evizione degli artt. 1483 e seguenti c.c. La cessione dell’eredità è disciplinata dagli artt. 1542 e seguenti c.c. Istituti affini sono la prelazione agraria della legge 26 maggio 1965, n. 590, e la prelazione del conduttore di immobili a uso diverso dall’abitazione prevista dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, che possono concorrere con quella ereditaria.