1. È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Testo in vigore dal 19 aprile 1942
Testo verificato su Normattiva il 10 ottobre 2026.
Commento
Inquadramento e ratio
L’art. 1754 c.c. apre il capo XI del titolo III del libro quarto, dedicato alla mediazione (artt. 1754-1765 c.c.), e definisce la figura del mediatore. È mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
La definizione ruota attorno a due elementi: l’attività di intermediazione, che consiste nel favorire l’incontro tra soggetti interessati a un medesimo affare, e l’imparzialità del mediatore, che non agisce nell’interesse esclusivo di una parte ma in posizione terza rispetto a entrambe. Da questa terzietà derivano i tratti caratteristici della disciplina: la provvigione è dovuta da ciascuna delle parti (art. 1755 c.c.) e il mediatore deve informarle entrambe delle circostanze rilevanti (art. 1759 c.c.). L’attività professionale è regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39; dopo il d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59, il ruolo dei mediatori è stato soppresso e sostituito dalla segnalazione di inizio attività alla Camera di commercio con iscrizione nel registro delle imprese o nel repertorio economico amministrativo (REA).
Contenuto della disposizione
Gli elementi della fattispecie sono:
la messa in relazione delle parti: è sufficiente che il mediatore individui e segnali il possibile contraente o l’affare, purché la sua attività sia causalmente rilevante per la conclusione;
l’affare: nozione economica più ampia del singolo contratto, che comprende ogni operazione idonea a generare un rapporto obbligatorio tra le parti;
l’assenza di vincoli di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con una delle parti, che distingue il mediatore dall’agente, dal mandatario e dal lavoratore dipendente.
La mediazione tipica non richiede necessariamente un incarico: il rapporto può sorgere dal semplice fatto che una parte accetti l’attività del mediatore avvantaggiandosene. Accanto a essa la giurisprudenza riconosce la mediazione atipica o unilaterale, fondata su un contratto con cui una sola parte incarica il mediatore di ricercare un contraente a condizioni prestabilite. Questa figura, pur priva dell’imparzialità in senso stretto, rientra nell’ambito della legge n. 39 del 1989.
Profili applicativi
La questione centrale nella pratica è il rapporto tra mediazione e figure affini, in particolare il procacciamento d’affari. Il procacciatore agisce su incarico di una parte, con la quale ha un rapporto di collaborazione anche non stabile, ed è quindi privo della terzietà del mediatore; si distingue a sua volta dall’agente per l’assenza di stabilità dell’incarico. Per lungo tempo si è ritenuto che il procacciatore non fosse soggetto all’obbligo di iscrizione; le Sezioni Unite del 2017 hanno invece affermato che la mediazione unilaterale rientra nell’art. 2, quarto comma, della legge n. 39 del 1989. Ne derivano tre regole: per gli affari relativi a immobili o aziende l’iscrizione è necessaria anche per l’attività occasionale; per altri beni, in particolare mobili, solo per l’attività professionale o continuativa; in mancanza, ai sensi dell’art. 6 della stessa legge, non spetta alcuna provvigione.
La mancata iscrizione determina la nullità del rapporto per violazione di norma imperativa e obbliga alla restituzione delle somme percepite. Il mediatore che agisce per la provvigione deve provare l’iscrizione, e il giudice ne verifica la sussistenza anche d’ufficio.
La terzietà richiesta dall’art. 1754 c.c. non esclude che il mediatore abbia ricevuto un incarico da una delle parti. Ciò che conta è la riconoscibilità della sua posizione terza nel rapporto con entrambe: il mediatore che sia mandatario o procacciatore del venditore può avere diritto alla provvigione anche dall’acquirente, se questi ha accettato consapevolmente la sua opera. Errore frequente è confondere l’incarico in esclusiva conferito dal venditore con un vincolo di rappresentanza: l’agenzia immobiliare, di regola, non ha il potere di concludere il contratto in nome del cliente.
Orientamenti giurisprudenziali
Cassazione civile, Sezioni Unite, 2 agosto 2017, n. 19161: accanto alla mediazione ordinaria è configurabile una mediazione negoziale atipica o unilaterale, fondata sull’incarico di una sola parte, che rientra nell’art. 2, quarto comma, della legge n. 39 del 1989; per immobili e aziende l’iscrizione è richiesta anche per l’attività occasionale, per gli altri beni solo per quella professionale o continuativa, e in difetto non spetta la provvigione.
Cassazione civile, sez. II, ord. 27 giugno 2026, n. 22119: alla luce delle Sezioni Unite del 2017 è superato l’orientamento che escludeva il procacciatore dall’obbligo di iscrizione; per gli affari immobiliari la mancata iscrizione preclude la provvigione anche al procacciatore occasionale che agisce nell’interesse di una sola parte e comporta la restituzione delle somme percepite.
Cassazione civile, sez. II, 27 ottobre 2023, n. 29818: costituisce mediazione unilaterale l’attività di ricerca, selezione e comunicazione al committente di offerte di vendita di immobili; la mancata iscrizione rende nullo il contratto e il giudice deve verificare anche d’ufficio la sussistenza del requisito.
Cassazione civile, sez. III, ord. 20 gennaio 2021, n. 1005: il mediatore può avere diritto alla provvigione verso una parte anche se è stato procacciatore o mandatario dell’altra; decisiva non è l’imparzialità in astratto, ma la riconoscibilità esterna della posizione terza assunta verso entrambe.
Cassazione civile, sez. II, ord. 27 luglio 2022, n. 23422: la mediazione tipica non è necessariamente un negozio ma un’attività materiale da cui la legge fa derivare il diritto alla provvigione; basta che la parte abbia accettato l’opera del mediatore avvantaggiandosene, anche quando si tratti di un ente pubblico che agisce secondo il diritto privato.
Cassazione civile, sez. III, 25 maggio 2010, n. 12694: il procacciatore si distingue dal mediatore per il rapporto di collaborazione con la parte nel cui interesse agisce, che ne esclude la neutralità; se però compie tutte le attività necessarie alla conclusione dell’affare, con caratteri identici a quelli del mediatore unilaterale, anche per lui è richiesta l’iscrizione.
Rapporti con altre norme
L’art. 1755 c.c. disciplina la provvigione e il nesso causale; l’art. 1756 c.c. il rimborso delle spese; l’art. 1757 c.c. l’incidenza della condizione e dell’invalidità del contratto; l’art. 1758 c.c. la pluralità di mediatori; l’art. 1759 c.c. gli obblighi di informazione e la responsabilità. Gli artt. 1760-1765 c.c. regolano la mediazione in titoli di credito, i libri del mediatore e il mediatore che non rivela il nome del contraente. Il confine con l’agenzia è segnato dall’art. 1742 c.c., con il mandato dall’art. 1703 c.c. La legge n. 39 del 1989, come modificata dal d.lgs. n. 59 del 2010, disciplina i requisiti di accesso all’attività; l’art. 2950 c.c. fissa in un anno la prescrizione del diritto alla provvigione.
Assistente AI di MioLegale.it
Le conversazioni sono inviate ad un fornitore esterno (OpenAI) per generare risposte. Non inserire dati personali sensibili.
Commento
Inquadramento e ratio
L’art. 1754 c.c. apre il capo XI del titolo III del libro quarto, dedicato alla mediazione (artt. 1754-1765 c.c.), e definisce la figura del mediatore. È mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
La definizione ruota attorno a due elementi: l’attività di intermediazione, che consiste nel favorire l’incontro tra soggetti interessati a un medesimo affare, e l’imparzialità del mediatore, che non agisce nell’interesse esclusivo di una parte ma in posizione terza rispetto a entrambe. Da questa terzietà derivano i tratti caratteristici della disciplina: la provvigione è dovuta da ciascuna delle parti (art. 1755 c.c.) e il mediatore deve informarle entrambe delle circostanze rilevanti (art. 1759 c.c.). L’attività professionale è regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39; dopo il d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59, il ruolo dei mediatori è stato soppresso e sostituito dalla segnalazione di inizio attività alla Camera di commercio con iscrizione nel registro delle imprese o nel repertorio economico amministrativo (REA).
Contenuto della disposizione
Gli elementi della fattispecie sono:
La mediazione tipica non richiede necessariamente un incarico: il rapporto può sorgere dal semplice fatto che una parte accetti l’attività del mediatore avvantaggiandosene. Accanto a essa la giurisprudenza riconosce la mediazione atipica o unilaterale, fondata su un contratto con cui una sola parte incarica il mediatore di ricercare un contraente a condizioni prestabilite. Questa figura, pur priva dell’imparzialità in senso stretto, rientra nell’ambito della legge n. 39 del 1989.
Profili applicativi
La questione centrale nella pratica è il rapporto tra mediazione e figure affini, in particolare il procacciamento d’affari. Il procacciatore agisce su incarico di una parte, con la quale ha un rapporto di collaborazione anche non stabile, ed è quindi privo della terzietà del mediatore; si distingue a sua volta dall’agente per l’assenza di stabilità dell’incarico. Per lungo tempo si è ritenuto che il procacciatore non fosse soggetto all’obbligo di iscrizione; le Sezioni Unite del 2017 hanno invece affermato che la mediazione unilaterale rientra nell’art. 2, quarto comma, della legge n. 39 del 1989. Ne derivano tre regole: per gli affari relativi a immobili o aziende l’iscrizione è necessaria anche per l’attività occasionale; per altri beni, in particolare mobili, solo per l’attività professionale o continuativa; in mancanza, ai sensi dell’art. 6 della stessa legge, non spetta alcuna provvigione.
La mancata iscrizione determina la nullità del rapporto per violazione di norma imperativa e obbliga alla restituzione delle somme percepite. Il mediatore che agisce per la provvigione deve provare l’iscrizione, e il giudice ne verifica la sussistenza anche d’ufficio.
La terzietà richiesta dall’art. 1754 c.c. non esclude che il mediatore abbia ricevuto un incarico da una delle parti. Ciò che conta è la riconoscibilità della sua posizione terza nel rapporto con entrambe: il mediatore che sia mandatario o procacciatore del venditore può avere diritto alla provvigione anche dall’acquirente, se questi ha accettato consapevolmente la sua opera. Errore frequente è confondere l’incarico in esclusiva conferito dal venditore con un vincolo di rappresentanza: l’agenzia immobiliare, di regola, non ha il potere di concludere il contratto in nome del cliente.
Orientamenti giurisprudenziali
Rapporti con altre norme
L’art. 1755 c.c. disciplina la provvigione e il nesso causale; l’art. 1756 c.c. il rimborso delle spese; l’art. 1757 c.c. l’incidenza della condizione e dell’invalidità del contratto; l’art. 1758 c.c. la pluralità di mediatori; l’art. 1759 c.c. gli obblighi di informazione e la responsabilità. Gli artt. 1760-1765 c.c. regolano la mediazione in titoli di credito, i libri del mediatore e il mediatore che non rivela il nome del contraente. Il confine con l’agenzia è segnato dall’art. 1742 c.c., con il mandato dall’art. 1703 c.c. La legge n. 39 del 1989, come modificata dal d.lgs. n. 59 del 2010, disciplina i requisiti di accesso all’attività; l’art. 2950 c.c. fissa in un anno la prescrizione del diritto alla provvigione.